澳洲即便利率下调，买房仍遥不可及！悉尼部分高端房市大幅跌价，年跌幅最高17%！

受重新区划、高利率、全球经济不确定性等多重因素的影响，悉尼部分高端房产价格大幅下跌。

一些独立屋中位价在200万澳元以上的地区，房价下跌超过10%。

据Domain房产网报导，位于悉尼东部的豪宅区Vaucluse受冲击最明显。在截至今年3月的一年中，独立屋中位价下跌17.2%，降至732.25万澳元。

在中位价超过200万澳元的地区中，多地录得10%以上的跌幅。其中，内西区的Glebe下跌14.7%，降至238万澳元；Haberfield下跌13.1%，降至270万澳元；北海滩的Fairlight下跌12%，降至312.5万澳元。

格里布地区Ray White房产中介公司的中介表示，需要翻新的房子销售疲软，买家更倾向于新房，因为大家都担忧翻新成本会很高。

Double Bay房产中介公司Raine & Horne的莱昂斯（Alex Lyons）表示，政府的重新分区带来了更多的开发项目，这意味着更多的交通，一些新建房屋可能比沃克卢斯的需翻修的老房子更具吸引力；与此同时，建筑成本高企和全球经济动荡也令购房者变得谨慎。

新的分区政策鼓励在指定城区中心和火车站附近建设中等密度住宅，包括联排住宅及二至六层的公寓楼。

格里布地区也受到了重新规划影响，Broadway购物中心和Glebe Point Road南段一带被列为允许开发的区域。

Domain高级经济师Joel Bowman表示，持续的高利率对高价区的打击往往大于中低端市场。

“过去两年，利率上升、借贷限制和可负担性问题对许多家庭来说变得越来越严重，结果是，买家更倾向于购买价格较低的房产，推高了中低端市场价格，而高端市场，尤其是悉尼高价区，反而出现下跌。”

但他也表示，过去一个季度，房价已有走强迹象，买家咨询量和对200万元以上房产的搜索量也有所增加，这可能是买家嗅到了高端市场的捡漏机会，也可能是他们预期未来将有更多降息，可以借更多钱来买房，高端房市的价格可能会逐步回升。

一项最新独家数据显示，在昆州，有些郊区租房可能比你想象的代价更大。

这项由保险公司Allianz进行的分析，指出了昆州房东保险索赔数量最多的地区，涵盖了索赔数量、原因及费用。

在昆州，房东提交保险索赔最多的地区是黄金海岸的Pimpama，Toowoomba和Ipswich的Goodna郊区紧随其后。

排在前五位的还有黄金海岸的Hope Island以及Logan的Beenleigh。接下来是Gympie、Nerang、Ipswich市区、Gladstone以及Redbank。

Allianz数据显示，昆州最常见的房东保险索赔原因包括风暴损害、水管爆裂、恶意破坏以及租金违约。由于地理位置，飓风灾害索赔也进入了前五大索赔原因。

分析发现，大多数索赔金额集中在2000澳元以下，其次是2000至5000澳元，再其次是5000至1万澳元之间。

Bold Property Management总监Alison Farrell表示，以她在布里斯班市场的经验来看，至少80%的房东保险索赔是因为租金拖欠，索赔金额大多在2000至5000澳元之间。

她指出：“我们在外城区的中低价位租赁市场看到更多索赔。高收入租客通常不会选择低社会经济水平的区域，因此房东只能从有限的申请者中筛选租客，选择空间受限。”

Farrell还补充，虽然预算紧张地区更容易出现租金拖欠，但租金违约在所有价位段都可能发生，例如婚姻破裂、毒瘾及心理健康问题等，也会影响租赁关系，且难以预测。

澳洲房产投资者理事会（Property Investors Council of Australia）理事Ben Kingsley指出，经济适用区的租户通常财务状况更不稳定。

他说：“房租上涨可能成为压垮的最后一根稻草，且一些家庭本身财务管理能力较差，负债高，储蓄少。”

他还提到，低社会经济地区家庭破裂率更高，财务压力大，这也增加了反社会行为及物业破坏的风险。

此外，Kingsley表示，这些地区一旦失业率上升，单收入家庭受到的打击也更大。一旦相关索赔增加，房东保险费用（保费）也会水涨船高，最终转嫁到租客身上。

为了降低风险，Farrell建议房东加强租客审核流程，并在发生违约时迅速、按时处理。

她提醒：“很多房东对自己的保险条款了解不足，有些保险公司甚至不赔偿前四周的租金损失。”

Cush则指出，房东保险虽然便宜又必不可少，但房东如果能及时处理房屋维修问题，或在租客刚开始拖欠租金时就积极介入，就能大大减少索赔风险。

他说：“一个积极主动的房东或物业经理，遭遇索赔的几率会明显降低。”

最新数据显示，今年第一季度，布里斯班市区已成为昆州公寓房销售量最大的热点地区，首次超越了长期领先的黄金海岸。

房地产过户服务公司InfoTrack最新发布的《房产市场更新报告》显示，今年1月1日至3月31日，布里斯班市区的公寓房销售量创下全昆州最高纪录，首次超过了黄金海岸的Surfers Paradise、Broadbeach和Southport等历来占主导地位的地区。

InfoTrack公司澳洲房地产部主管Lee Bailie表示，在过去一年中，布里斯班市区的公寓房销量在第二季度和第三季度的排名都是第二，而在第四季度跌到了第四位。但随着人气的飙升，布里斯班市区在今年的第一季度夺得了销量桂冠。

“人们对布里斯班中央商务区生活重新产生兴趣的背后可能有多种因素，包括投资者活动的增加、城市移民以及公寓房源的增加。”

布里斯班的其它三个区也跻身昆州公寓房销售表现最佳的十区之列，包括Fortitude Valley、South Brisbane和West End，分别排名第六、第七和第八。

尽管布里斯班表现强劲，但InfoTrack的数据显示，黄金海岸的区仍占据了前十排名中的一半。

Bailie说：“人们对海滨生活、高层建筑的便利性以及黄金海岸的生活方式始终保持着强烈而持久的兴趣。”

数据显示，在最近更新的数据中，Surfers Paradise的排名下降到第二位，上个季度排名第一的Southport则下滑到了第五位。

与此同时，独立房的销售数据显示，该类型住房在大都市的外围地区呈现出增长趋势，多个地区首次进入独立房销量前十名，包括Springfield Lakes、Burpengary、Ormeau和Kallangur。

InfoTrack的报告称，Ormeau的上榜反映出人们对其位于布里斯班中央商务区与黄金海岸之间的战略位置越来越感兴趣。

Bailie表示，购房者正越来越多地探寻具有发展潜力且价格实惠的外围地区，与布里斯班及其它城市中心的通勤距离也被证明是买房的关键驱动因素。

数据显示，独立房仍然是昆州最受欢迎的房产类型，占今年第一季度房产购买量的60.44%，高于去年第四季度的59.68%。

公寓房类房产在第一季度也略有上升，从28.08%上升至28.13%； 空置土地的销量则下降到了11.41%。

尽管本月选举期间宣布了降息和首次置业者激励政策，但对于普通打工族来说，购买一套普通住房依然是遥不可及的梦想。

专家表示，如今购房者若想买得起中位价住房，需具备高于平均水平的收入，或依赖伴侣、家庭援助，甚至三者兼具。

根据Canstar平台结合澳洲统计局的工资数据计算，一名年薪为10.3万澳元的全职员工，最多只能贷款42.5万澳元。

如果这名员工攒下20%的首付，他在拍卖中的预算约为53.1万澳元。如果首付比例更低，预算将进一步减少。

首次购房者可利用政府提供的5%首付购房计划，该计划原本设计用于购买“适度住房”，本月已被两大党在各自住房政策中扩展适用范围。

然而，根据Domain上周发布的数据，澳洲主要城市的房价远远超出了这一预算范围：悉尼中位房价接近170万澳元，墨尔本超过103.5万，布里斯班超102.2万，珀斯也达到91.7万。

Barrenjoey公司经济预测主管Johnathan McMenamin指出，购房人群的结构在过去几十年中发生了显著变化。

“30年前，购房者通常就是中位收入者。但如今，我们看到购房者多来自收入前40%的家庭，而且从单薪户转向双薪户。”他说。

他表示，高利率加剧了这一问题，但房屋供应长期不足才是根本原因。

“现在靠中位收入买房，要花更长时间才能攒到首付，也意味着只能贷款更少，从而更难负担得起房贷。”

Canstar数据显示，若一对夫妇均为平均收入，全职工作，他们的贷款能力可达109.9万澳元；如果其中一人是兼职，则贷款能力降至80万。

McMenamin认为，5%首付政策确实可以让家庭更快实现买房梦，但也可能进一步推高房价。

他赞同任何能够增加住房供应的政策，尤其提到工党的提案，计划为首次购房者提供额外10万套住房。

Jarden经济学家Anthony Malouf指出，来自PEXA的研究显示，一部分购房者（如缩小住房面积的家庭或某些投资者）全款购房，这也在一定程度上支撑了居高不下的房价。

他说，一些家庭正在更早地将代际财富转移，以赠与或担保的形式支持子女购房，而不是等到去世后才继承。

“这种提前的资金支持，正在帮助弥补贷款能力与高房价之间的鸿沟。现在市场上流动着大量现金。”

他认为，要改善住房可负担性，关键在于增加供应，而目前两大党的竞选政策大多集中在“需求端”，只会使问题进一步恶化。

MortgageWorks负责人Anthony Roddy透露，过去几个月他就有两位客户从祖父母处收到了超百万澳元的赠与。

“我们确实见过一些高收入客户，他们偶尔会收到大额赠与，也会协助一些‘升级买家’（upsizers）。”他说。

他也经手过多起低首付购房计划下的购房案例。

Roddy提到，监管机构对贷款规则的多次调整使得买家能更稳妥地应对过去三年的利率上升。但他认为，或许该重新审视这些贷款规定。

不过，这一切对“现金买家”并无影响。

“澳洲的大部分私人财富都集中在60至80岁人群中，也就是婴儿潮一代，”他说。

“这些人基本不受贷款评估利率或利率本身的影响，他们往往就是直接用现金买房。”