澳洲近100万业主被列入“极度风险”，降息也无法缓解！买家信心回暖 澳洲冬季房市或打破传统淡季格局

据澳洲新闻集团报道，这将是继今年2月中旬首次降息后的第二次行动，但专家指出，降息虽好，却难以立刻解决众多家庭的预算困境。

Equifax执行总经理Moses Samaha表示，降息并非万能解药。

他以新西兰为例，该国自去年8月起已进行5次降息，但逾期还款的客户数量并未明显改善。

Samaha解释，降息带来的缓冲往往会被其他生活成本压力抵消，例如不断上涨的物价、教育支出等，难以精准缓解家庭经济压力。

对背负高额房贷的澳洲家庭来说，单次降息的帮助有限。

Samaha算了一笔账：当前 澳洲平均房价约150万澳元，若要显著减轻还款压力，可能需要5次25个基点的降息，这样每年才能节省约2万澳元，且这一过程至少需要一年时间。

更现实的是，其他生活成本的上涨很可能抵消房贷节省下来的开支。最新数据也反映出澳洲家庭面临的经济压力。

Roy Morgan研究显示，目前有99万澳洲人被列为“极度风险”群体，远超过去10年14.7%的平均水平；64.4万人正承受房贷压力，较3年前有所增加。

尽管2月降息后，房贷压力已连续数月下降，处于2023年6月以来的最低水平，但仍有145.1万人面临各类经济压力。

Equifax数据显示，4月份重新贷款的数量同比增长 6.5%，占所有贷款咨询的36.7%，说明许多家庭正在主动调整财务策略。

Samaha指出，当前澳洲消费者信心因经济救济措施和稳定的政府政策有所增强，信用卡和个人贷款需求的增长，也表明经济正在逐步恢复正常。

从新西兰的经验来看，虽然首次降息会提升房贷需求，但通常要经过两到三次降息后，市场活跃度才会显著提升。

这意味着，随着后续可能的持续降息，澳洲房贷市场或将在未来几个月迎来新一轮热潮。

今年，随着买家信心与乐观情绪持续上升，澳洲房地产市场传统的冬季淡季可能被彻底颠覆。

通胀趋稳和利率下降正推动购房者情绪改善，与去年同期相比，有三分之一的人对购房更具信心。  

本周最新发布的《Mortgage Choice住房贷款报告》显示，澳洲人对购房计划的信心同比上涨20%。与此同时，为偿还房贷而节衣缩食的借款人比例较12个月前有所下降——减少外出就餐和娱乐支出的群体规模缩小，动用储蓄的人数也有所减少。超过半数（60%）受访者表示，他们正将更多资金存入房贷对冲账户。  

Mortgage Choice首席执行官安东尼·沃尔德伦指出，多数借款人"并未对房贷管理采取‘设定后放任不管’的态度"，这一现象令人欣慰。他建议："鉴于2025年房贷利率预计进一步下调，超过一年未审查贷款的借款人应咨询经纪人，确保仍享有有竞争力的利率。"  

REA集团高级经济学家安妮·弗莱厄蒂分析称，低利率环境将推动今年房价继续回升，加剧市场竞争。"尽管2025年降息已在预期中，但美国关税政策引发的经济连锁反应，进一步强化了市场对澳洲降息的预期。"  

澳大利亚储备银行董事会将于下周二召开会议决定现金利率，市场普遍预测将降息0.25%或0.5%。

据RealEstate网站报道，根据PropTrack的预测，在未来5年内，Diamond Creek将成为大墨尔本房价涨幅最大的区之一。

预计到2030年，Diamond Creek的独立屋房价将从110万澳元上涨到161.3万澳元，增长51.3万澳元，涨幅达47%。邻近的Lower Plenty，房价中位数预计将从157.8万澳元升至246.5万澳元，增加 88.7万澳元。

紧随其后的是Yarra Ranges的Wandin North，该地中位房价从95.8万澳元预计增至143.3万澳元。

之后是Diamond Creek和Beaconsfield（预计中位房价从98万澳元增至143.3万澳元），以及Warranwood（预计中位房价从135.5万澳元增至195.3万澳元）。

其他被PropTrack列入名单并预计房价上涨的地区还有Narre Warren North、Kilsyth South、Mont Albert、Lysterfield和Aspendale Gardens，预计这些地区中位房价将上涨至多44%。

中介公司主管Shane Leete表示，2019年，由贷款平台Lendi编制的墨尔本最适合家庭居住的地区名单中，Diamond Creek名列前茅，该排名基于学校数量、开放空间和犯罪数据等因素。

Leete称：“这里的基础设施完善，学校和交通都很丰富，非常有吸引力，而且靠近Diamond Valley的边缘。”

最新数据显示，珀斯超半数郊区房价正呈下跌趋势，昔日热门地区如罗金厄姆（Rockingham）和巴尔迪维斯（Baldivis）已沦为房产低迷区。

Hotspotting总经理蒂姆·格雷厄姆指出，2025年秋季《房价预测指数》显示，珀斯房市持续承压，去年12月季度数据印证了销售活动萎缩的态势。

"截至12月季度，57%的珀斯郊区呈现负增长趋势，另有17%地区走势不明，仅26%郊区保持销售活跃。"

格雷厄姆表示，尽管过去一年交易量稳步下降，科莫（Como）、迪安内拉（Dianella）等地的独立屋市场，以及坎宁顿（Cannington）、利德维尔（Leederville）等地的单元房市场仍具韧性。反观埃夫利（Aveley）、巴特勒（Butler）等郊区则明显下滑。

"曾引领珀斯房价上涨的罗金厄姆南部区域，如今包含多个衰退市场，这一转变尤为显著。"

西澳区域市场中，班伯里（Bunbury）持续衰退，杰拉尔顿（Geraldton）近半年销售活动亦下滑。但卡瑞吉尼（Karratha）、奥尔巴尼（Albany）等地表现亮眼。

据REIWA数据，2025年3月季度杰拉尔顿房价中位数上涨6.5%至49万澳元，成为区域涨幅冠军。REIWA发言人佩塔·麦肯齐指出，投资者加价抢购给本地买家带来压力。