4月澳洲房价续上涨创下新高，悉尼房升幅放缓，全体盼望央行5月再降息！

房地产分析和咨询公司Cotality 周四表示，尽管美国关税风险和选举不确定性导致住宅销售和挂牌上市数量暴跌，但澳洲的房地产价格在4 月份创下历史新高。

Cotality（前身为CoreLogic）的数据显示，4 月份全国房价中位数比3 月份上涨0.3%，达到825,349澳元的新高，这是在3月上涨0.4%之后继续攀升，最新公布的数据相当于平均每套住宅价钱增加2,720澳元。

上个月全国各地房价普遍上涨，其达尔文上涨了1.1%，而这个国家的两大房地产市场悉尼和墨尔本的平均房价上涨0.2%。

房地产专家认为，澳洲的房地产市场比任何人想像的都要早结束长达一年的下滑，主要是受到强劲移民人数和新增住宅和存量房供应有限所提振。

但有Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示，有充分证据表明，在澳洲央行今年2 月份进行四年多来的首次降息的帮助下出现的房价反弹，可能会失去一些劲力。

每周拍卖和新挂牌数上市的住宅量跌至2019 年以来的最低水平，当年房地产市场正接近周期性低谷。上周末的住宅拍卖清盘率也下滑至12月以来的最低水平。

投资者完全期待澳洲央行在5 月会议上降息25 个基点，因为全球增长前景黯淡，这主要是由于美国关税政策和澳洲基本通胀放缓。

Cotality 表示，（朝野两大政党在竞选中承诺）帮助首次购房者的政策建议将有助于提振需求，但住房负担能力紧张、贷款标准仍然谨慎，虽然4月房价继续上涨，但以年度计算，截至4 月份全国房价年增幅放缓至3.2%，这是自2023 年8月以来最慢的年度涨幅。

过去一年，除墨尔本和坎培拉外，所有州年度房价均录得增长。

墨尔本的房价全年下跌了2.2%，而坎培拉则小幅下跌了0.6%。

相反，柏斯的年房价年增长率最高，达到10%。

Cotality 的研究主管欧文（ Eliza Owen ）声称，澳洲的房价一直保持强劲，预计未来几个月将呈走高趋势。

她说：“当你权衡房地产市场的所有不利因素和利好因素时，我认为最终，我们仍在关注全年的价格上涨，而较低的利率是主要的利好因素。”

“然而，它将受到经济不确定性及其对劳动力市场的影响的阻碍。这是一个不断发展的图景，但最终，我认为我们预计2025 年的房价增长率将更加温和。”

Cotality 的数据与另一家房地产分析机构PropTrack的最新房价指数一致，后者的指数发现全国房价在4 月份创下新高，但与2025 年初相比，增长有所放缓。

PropTrack的新报告发现，2025年4月全国房价上涨0.2%，与去年4月份相比则上涨3.7%。

由于临近大选引发购房者不安情绪，以及特朗普关税对全球经济潜在冲击的不确定性，悉尼房价在4月几乎停滞不前，仅小幅上涨。

PropTrack最新房价指数显示，悉尼中位房价本月仅上涨约0.1%，相当于平均房价增加约1000澳元。

这与年初形成对比，当时由于澳储行降息，房市快速反弹，价格上涨创近一年新高。

尽管涨幅有限，4月的上涨仍将悉尼整体住宅（包括单元房、联排别墅和独立屋）的中位价格推至新高，达到111.8万澳元。其中，独立屋均价约为146万澳元，单元房均价为81.9万澳元。

REA集团经济学家安妮·弗拉哈蒂表示，特朗普关税的不确定性令购房者情绪承压。

“当人们不确定局势时，他们往往会更犹豫。”她说。

“不过，特朗普关税也可能提前触发新一轮降息，而这对市场的影响可能比整体经济环境更大。”

弗拉哈蒂指出，2月的降息一度给市场注入“糖分”，但这一刺激在过去几个月逐渐消退。

不过，如果5月再次降息，这一趋势或将改变。西太银行首席经济学家露西·埃利斯就认为，5月降息“几乎是板上钉钉”。

“如果利率在5月下调，随着借贷能力提升和房贷还款减少，我们可能会看到房价涨幅重新加快。”弗拉哈蒂表示。

她补充称，4月购房需求下降的一部分可能来自首次置业者群体，他们在大选前保持观望。

鉴于主要政党均承诺推出首次置业支持计划，不少潜在买家可能正在等待选举结果再做决定。

“不管哪一方当选，更多首次购房激励、利率走低以及供应紧张，预计都将在2025年推动房价进一步上涨。”

自2月降息以来，悉尼各区域房价涨幅有所不同。

内西区表现最为强劲，三个月内房价平均上涨2.6%；内西南区（包括圣乔治和坎特伯雷-班克斯敦）上涨2.03%。

其他涨幅明显的区域包括帕拉马塔（季度上涨1.87%）、中央海岸（1.81%）和萨瑟兰郡（1.49%）。

表现最弱的区域为莱德（上涨0.58%）、东区（0.68%）以及外西区和蓝山（0.64%）。

Avenue Auctions拍卖公司总监安德鲁·库利指出，在选举前购房需求减少属常态。

“这和哪个政党关系不大，”他说，“更多的是人们觉得这是一项重大决策，他们会等局势更明确后再行动。”

承包商和顾问们寄望于国防支出的增长，以带动建筑与基础设施的需求，因为最新数据显示，澳洲最大建筑商的项目总价值在去年下滑了8%。

BESIX Watpac首席执行官马克·贝克（Mark Baker）表示，随着以美国为主导的二战后地缘政治秩序发生变化，以及本地政界承诺增加国防开支，澳大利亚对国防设施的需求正在上升，这一领域是“沉睡的巨人”，可能很快苏醒。

贝克表示：“我们正处于安全威胁加剧的环境中，国防未来计划投入大量资金。”

数据提供商BCI Central的数据显示，去年前50大建筑商新开工项目总值从前年的361.1亿澳元降至331.7亿澳元。行业期望国防开支增长能弥补办公、零售和市政基础设施（如图书馆和公共建筑）等领域的放缓。

随着联邦大选临近，国防支出的关注度上升。工党政府在2023年的《国防战略评估》之后宣布，将在四年内增加190亿澳元国防预算，并计划到2034年将国防支出从GDP的2.05%提升至2.4%。反对党联盟则计划到2030年将其提升至2.5%，并有意进一步提高至3%。

军费开支需要配套的基础设施。

设计公司GHD的国防行业负责人达米安·德雷恩（Damian Drain）表示：“按照经验法则，每增加1澳元的国防能力开支，大约就需投入10澳分用于支持性基础设施。”

“当国防支出占GDP比重提高，尤其是涉及AUKUS项目和北部基地建设时，将为设计师和承包商带来更多机会。”

建筑公司已经看到机会。总部位于布里斯班的BESIX Watpac，拥有30年国防项目经验，目前正在竞标或计划竞标澳大利亚海军基础设施项目，包括将南澳奥斯本海军造船厂扩建三倍至约65公顷。

公司还计划参与Puckapunyal和Edinburgh军事区的设施升级工程，以支持陆军远程打击项目及海军沿海机动项目。

不过，贝克指出，尽管南澳、西澳和昆士兰等小州表现强劲，但在新南威尔士州和维多利亚州经济复苏之前，建筑业整体反弹仍不太可能。

“在NSW和维州恢复之前，我们整体项目价值仍将处于低迷状态。”

公共支出减少，加上融资、材料和人工成本上升，对商业和住宅建筑市场均造成冲击。尽管经济学家预计今年借贷成本将进一步下降，但新项目投资的大幅改善仍需时日。

放缓也反映出建筑行业企业破产率飙升的影响，削弱了行业承接能力。澳洲公司监管机构ASIC本周公布的数据指出，截至4月13日的本财年内，建筑行业破产申报达2795起，较去年同期的2398起大幅增加17%。

BCI Central的排名显示，尽管BESIX Watpac以34.5亿澳元项目总值居首，但前十大建筑商在市政/社会基础设施领域的项目价值同比骤降41%，从110亿澳元降至65亿澳元。

在酒店、办公和零售地产等商业建筑领域，前十大建筑商的开工项目价值也从59.4亿澳元降至38亿澳元，呈显著放缓趋势。

不过，住宅建设则有所反弹，前十大建筑商的住宅项目开工总值从21.7亿澳元翻倍至45.2亿澳元。

BCI Central母公司Hubexo亚太地区项目内容负责人阿什利·帕蒂森（Ashleigh Pattison）表示：“我们正见证澳大利亚建设结构的转型，以及建设背后的驱动因素。”

“尽管房地产市场整体降温，但基本住房需求依然强劲，仍吸引大量投资。”

报告还显示，前十大建筑商在2024年启动的工业项目总值增长了29%。

贝克补充表示，数据中心和医疗设施等领域建设势头强劲，非传统项目的增长体现了澳大利亚开发市场的成熟。

亿万富豪投资人哈里·斯塔莫利斯（Harry Stamoulis）正在洽谈以约2亿澳元收购墨尔本柯林斯街（Collins Street）上一座办公大楼，此举将进一步扩大他在墨尔本CBD的地产投资版图。

斯塔莫利斯目前正对这栋位于柯林斯街357号、共25层的办公楼展开尽职调查。该大楼由新加坡投资平台Frasers旗下的一个房地产信托基金持有，现正通过市场出售。

若交易顺利完成，成交价预计将接近该资产的账面价值，但远低于Frasers十年前购入时支付的2.225亿澳元。当前洽谈中的交易收益率约为7.5%，而在巅峰时期，这栋大楼的收益率仅为5%。

这再次反映出墨尔本写字楼市场的疲软——目前CBD办公楼的空置率为18%，为全国最高。

然而，市场低谷也为资金雄厚的私人买家提供了机会。斯塔莫利斯家族在《澳洲金融评论》富豪榜中排名第143位，家族财富达11亿澳元。

此次柯林斯街办公楼交易由Cushman & Wakefield的Leigh Melbourne和Nick Rathgeber牵头，斯塔莫利斯的顾问则是Paul Henley领导的OneEast Capital。两年前，该顾问也曾协助他以1.55亿澳元收购墨尔本另一栋写字楼——爆炸品制造商Orica总部大楼，也是澳洲第一座摩天大楼。

斯塔莫利斯家族还拥有柯林斯街1号的物业，该资产于2016年以1.25亿澳元购入。家族财富起源于哈里的父亲斯皮罗斯·斯塔莫利斯（Spiros Stamoulis），他于2004年将旗下Gold Medal汽水品牌出售给吉百利施韦普（Cadbury Schweppes）。

如今，哈里·斯塔莫利斯在墨尔本最昂贵街区之一——托拉克的圣乔治路（St Georges Road）建有一座新宅，是当地最豪华的私人住宅之一。