全澳多地房价涨到历史最高，还要继续涨！墨尔本407个地区房价高得当地居民都买不起

最新数据显示，墨尔本如今有多达407个郊区的房价高得让当地居民自己都买不起。  

由房地产服务与研究机构Oliver Hume分析的数据指出，如今仅有36个区域的本地居民收入足以负担当前的房价，这些区域主要位于墨尔本城市边缘地带，包括Wyndham Vale、Mickleham和Cranbourne South。  

不过，参议院调查委员会的一项建议——调整银行贷款的“压力测试”标准，可能改变数十个郊区的住房可负担状况，并为首次购房者提高预算超过2万澳元。  

根据现行规定，澳大利亚审慎监管局（APRA）设定的住房贷款“服务能力缓冲”为3%。银行在发放贷款时会模拟若利率上涨3个百分点，借款人是否仍有能力还贷。这项制度在2022至2023年利率飙升时保护了许多家庭免于财务危机。 

但参议院去年建议，考虑到未来利率趋于稳定或下降，应对首次购房者放宽这一缓冲要求。  

Oliver Hume的研究显示，一个年收入为10万澳元的双职工家庭目前仅能负担墨尔本16个郊区的住房，而且仅限于市场底部25%的房源，比如西区的Melton和北区的Broadmeadows。  

若将缓冲降至2.5%（2021年的水平），他们的可购区域将增加至25个郊区；进一步降至2%（2014年设定的标准），他们可购买的郊区将增至37个，并将提升近4万澳元的贷款能力，使得Frankston和Doveton等城区重新回到“可负担范围”内。  

反对党领袖彼得·达顿（Peter Dutton）已承诺，在竞选中将此项调整纳入首次购房者支持政策。  

如果缓冲调整适用于所有贷款人，根据Oliver Hume的模型，可负担房产的郊区数量将提升至60个，不仅有助于首次购房者，也能帮助已有住房的家庭在孩子长大后实现“换房升级”。  

Oliver Hume首席经济学家马特·贝尔（Matt Bell）表示，从短期来看，下调服务能力缓冲是“合理的住房政策”。  

“真正的解决办法是增加住房供应，但这需要时间也很难实现。虽然这项政策可能不会产生巨大影响，但我们不能因此放弃该尝试——我们应当调动一切可以调动的杠杆。”  

他还指出，当前的3%缓冲实际上在惩罚中低收入家庭，尤其是首次购房者。  

墨尔本Smart Lending公司总监兼高级贷款顾问梅丽莎·吉尔尼克（Melissa Gielnik）也支持将缓冲下调至2%，这将为大多数购房者增加约4万澳元的贷款能力，具体取决于个人收入。  

不过她也提醒称，即便下调缓冲，许多年轻购房者仍然需要在房屋选择上做出“妥协”才能进入市场，尽管相比悉尼、布里斯班甚至阿德莱德，墨尔本的房价相对更亲民。  

维州房地产协会主席雅各布·凯恩（Jacob Caine）承认，降低服务能力缓冲“不可避免地”会推高房价，但他认为这仍然值得推进。  

据《澳洲金融评论报》报道，随着工党和联盟党提出刺激需求的政策，一些“高性价比”地区的房价可能会进一步上升，进而掀起新一轮的房地产热潮。

Cotality的研究总监Tim Lawless指出，墨尔本的Box Hill、Officer和Clyde North等对首次购房者有吸引力的地区，已经达到历史新高，且有望继续上涨。

数据显示，过去三个月来，悉尼的若干负担得起的外圈地区房价已经攀升至新高。

Tim Lawless在接受《澳洲金融评论》采访时表示，虽然两大政党的政策各有不同，但都专注于支持首次购房者的市场。

她表示：“即便这些政策中包含了一些增加供应的计划，但它们无法与旺盛的需求相抗衡。”

“因此，如果在这些主要针对首次购房者的地区看不到房价上升，我会非常惊讶，因为购房者会充分利用这些政策。”

根据《澳洲金融评论报》的房价数据分析，这一切加强了分析师的担忧。

有分析师甚至戏称当前的房地产政策为“糖衣砒霜”，因为这些政策可能再次推动由需求带动的房地产热潮，而长期的供应不足问题却未得到解决。

Cotality的数据还显示，全国近三分之一的地区房价在过去三个月内达到新高，市场在短暂的低迷后迅速反弹。

在悉尼，超过六分之一的地区房价创历史新高。此外，八分之一的地区单元房价格也达到顶峰。

在墨尔本，约有3%的地区，主要集中在内东与西北部，房价也创下新高；而4%的单元市场也有类似表现。

Lawless认为，任何利率的下降都会进一步推高房价。

他说：“如果利率的下降速度超过预期，需求的增长可能会被放大。对降息的预期往往会增强信心，这将是更多买家重回市场的催化剂。”

在悉尼，由Cotality的数据指出，最具负担能力的地区，如Hebersham、Dean Park和Willmot等，对首次购房者尤具吸引力，过去三个月房价都创下新高。

这些区的房价上升至多达2.6%，年涨幅为11.7%，尽管如此，中位价依然低于100万澳元。

悉尼外南西部的Menangle Park、Mount Annan等的房价最近三个月也有1.1%至6%的上涨。即便如此，中位房价还是没突破100万澳元。

此外，悉尼西南部的Abbotsbury、Bonnyrigg Heights等地房价在同期上涨0.9%到4.3%，达到112万至148万澳元之间的新高。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示：“由于5%的首付计划适用于所有类型的房产，而这些地区的中位房价低于150万澳元，这些地区可能会受到工党提案的进一步推动。”

房价的上涨不仅限于较便宜的地区。内西和内南西部一些地区，如Enmore、Marrickville等，也创下了新高，使中位价格达到170万至220万澳元之间。

包括Bankstown、Bellfield等在内南西内的单元房市场同样表现强劲，涨幅在1.2%到3.8%。

在墨尔本，内东的Box Hill、Blackburn North，西北部的Meadow Heights、Coolaroo等地的房价同样创下纪录，涨幅达到4.2%。

墨尔本房地产公司Jellis Craig总监Warwick Gardiner称，购房者因房市回暖而受到激励。

他说：“我们注意到购房者对利率继续下降抱有信心，并准备重返市场。”

在阿德莱德，59%的地区在过去三个月内创下房价新高，其中包括Meadows、Mount Barker等地，涨幅在3.9%到6%之间。

布里斯班的情况类似，56%的地区创造了新高，尤其是Chelmer地区，房价上涨4.4%，达到190万澳元。

在珀斯，30%的地区也见证了房价新高，如Cockburn Central和Wooroloo，分别上涨4.4%和4.2%。

一位高级警官就数十亿犯罪收益通过澳大利亚房地产市场和不断扩张的加密货币ATM网络进行洗钱发出警告，称这一趋势正在影响国家经济。

昆士兰警察局犯罪与情报司的侦缉警司克雷格·麦格拉思（Craig McGrath）警告称，犯罪所得正通过澳大利亚房地产市场和加密货币ATM被“洗白”，而这类ATM在昆州呈爆炸式增长。

此前，澳大利亚联邦警察于去年8月在昆士兰查封了价值超过1500万澳元的豪华滨水住宅和公寓。

数据显示，澳大利亚刑事资产特别工作组查封的犯罪所得中，65%为房地产资产。

麦格拉思透露，组织性犯罪仅在昆士兰每年就能产生大约200亿澳元的非法收益，其中大量资金流入房地产市场，以掩盖其犯罪来源。

“洗钱影响我们所有人。它影响我们的医疗系统、教育体系和对弱势群体的支持，”他说。

与此同时，数据显示，布里斯班当前可能在不久的将来超越悉尼，成为澳大利亚房价最高的首府城市。目前布里斯班和悉尼的住宅中位价分别为89.4万澳元和119万澳元。

“很不幸，我们全国都能看到这种情况：如果你在布里斯班、悉尼、墨尔本买房，很有可能你为这套房子支付的价格是被人为抬高了的，”他说。

“因为有人为洗钱目的支付超出市场价值的价格。”

澳大利亚金融情报机构（AUSTRAC）首席执行官布伦丹·托马斯（Brendan Thomas）表示，澳大利亚房地产被认为是洗钱的高风险领域，目前的房市对此类行为相当脆弱。

2024年AUSTRAC发布的全国洗钱风险评估报告显示，在2020–21至2022–23财年期间，超过5500万澳元的住宅地产和超过700万澳元的商业地产被没收。

“从非法资金在更广泛经济中的流动量来看，我们知道这是以数十亿计的。与国际经验一致，这确实会影响本国房价，”托马斯说。

“我们的情报部门持续发现，犯罪分子——无论是本地还是跨国的——都在利用房地产来储存非法所得。这在房价上涨的背景下尤为突出：他们不仅把钱投进了一个稳定的资产，还能从房市的高回报中获益。”

目前，相关机构仍无法准确识别哪些地区受犯罪活动影响最严重。不过，托马斯表示即将出台的新规将有助于“更清晰地勾勒出房地产领域被犯罪渗透的图景”。

自2026年7月1日起，房地产中介将必须遵守有关资金来源核查、客户身份识别和可疑交易报告的规定。

“这些规定也会扩展到其他领域，从而更有效地打击犯罪产业链，追踪并追溯资金在不同服务类型之间的流动，”他说。

非法收益也在通过加密货币自动提款机（Crypto Machines）进行洗钱，由于加密技术的匿名性，这类机器也被骗子频繁利用。

根据 Coin ATM Radar 的数据，澳大利亚目前在全球范围内加密货币ATM的增长速度居首，全国范围内有1600台此类机器，其中昆士兰就有363台，主要支持比特币交易。

“昆士兰的加密ATM数量显著增加。我们是第一个与AUSTRAC合作的州份，研究为何昆士兰的加密ATM增长如此迅速。当然，其他地区也出现了类似情况，”麦格拉思说。

《悉尼晨锋报》4月21日报道，拥有海边度假屋的澳洲梦仍未破灭，如今在澳洲海岸线上，依然散布着一些如明信片般迷人的区域，其独立屋中位价低于65万澳元。

Domain上周发布的《第一季度房价报告》显示，在过去12个月中，一些地区的独立屋中位价出现回落，购房者的市场机会已悄然浮现。

例如，新州中北海岸的Nambucca Heads，目前的中位价为63.5万澳元，年跌幅 0.9%；维州Bellarine半岛的Curlewis，中位价64.5万澳元，年跌幅3%；而South Gippsland的Venus Bay更是跌至50万澳元，年跌幅高达19.2%。

不过在昆州，若想在海边买一块地，买家得比一年前掏出更多资金。

数据显示，昆州Hervey Bay的Scarness，其房价年增9.6%，中位价达到57万澳元；位于Capricorn Coast的Zilzie，则上涨了19%，中位价为57.5万澳元；而Mackay的 Bucasia，更是飙升30.4%，达到60万澳元。

相比之下，维州仍有不少令人心动的选择。

无论是Warrnambool、Portland还是Paynesville，这些地区在享受资本增值的同时，并未丢失其原有的可负担性。

也正因为如此，愈来愈多预算有限的首次购房者开始进军沿海市场，在兼顾生活品质的同时实现置业梦想。比如位于维州大洋路上的Warrnambool，当地的独立屋中位价为58万澳元。来自Luke Williams Real Estate的Luke Williams出生并成长于此。

他表示，这座城市 医疗、教育、零售与餐饮业配套完备，人们几乎无需离开本地。

他说，在这座以奶业闻名的小城，优质地段的一幢老房或是一套崭新的三居室联排别墅，通常都在中位价的承受范围内。

Ray White Group首席经济学家Nerida Conisbee表示，虽然如今买一套海边的房屋比疫情前要难得多，但这种梦想依然没有破灭。

“在疫情期间，由于远程办公的方式改变了人们的生活方式，许多海边地区房价一度大幅上涨。”

“一旦疫情结束，房价有所回落，但让我们感到惊讶的是，在不少地区房价又开始回升，而这很大程度上归因于人们生活方式的持续灵活化。”

“尽管现在很多人被召回办公室上班，但仍有人每周有几天可以在家远程办公。这样的灵活安排，让人们有可能实现‘半居住’在海边度假屋的生活方式。”

昆州东南部的房产热潮正在向Fraser Coast蔓延。

来自Mitchell’s Realty Hervey Bay的Scott Mitchell表示，来自阳光海岸和黄金海岸的卖家与墨尔本、悉尼的买家完成交易后，正将他们的收益投入Hervey Bay的 房市。

他说：“这些卖家来到这里，是为了更惬意的生活方式和更少的车流。很多人用赚到的钱补充退休金，甚至买台房车周游各地。”

“他们在南部市场卖出的价格普遍更高，加之生活成本相对较低，因此再投资到这里的市场具有吸引力。”

Conisbee认为，如今购置海滨房产所需的收入也发生了变化。