澳洲住宅建筑活动跃升至三年高点！“升级换房者”超首次置业者 成为澳洲房市主力

根据CBRE最新调查，在房价增长放缓、市场房源增多的推动下，“升级换房者”（Upgraders）今年首次超越首置买家，成为澳洲房市的主力军。

调查显示，在过去三个月中，购买更大、更昂贵住宅的买家比例从年初的59%上升至64%。与此同时，首置买家比例从第一季度的66%降至62%。

CBRE亚太区研究主管萨米尔·乔普拉（Sameer Chopra）表示，房价下跌和房源增加为升级换房者提供了良机。

“如果你是升级换房者，现在是一个购买更大房产、搬到更好地段的好时机，因为房价较低且市场库存增加，”他说。

“此外，当前就业市场稳定，许多人对工作有保障，甚至可能获得加薪。这几乎是升级换房的完美条件。”

Ray White首席经济学家内瑞达·康尼斯比（Nerida Conisbee）表示，住房负担能力的下降让许多首置买家望而却步。

“房价涨了很多，如果你只能支付10%的首付，作为首置买家，现在很难进入市场，”她说。

“你会面临拥有更多首付资金和更高收入的买家的竞争，他们在资产和收入方面更有优势。”

根据最新的ANZ CoreLogic住房负担能力报告，年收入约10万澳元的首置买家仅能负担全澳10%的房产，是有记录以来的最低水平。而年收入17.2万澳元的高收入群体也只能负担一半的市场房产。

除了升级换房者和首置买家，投资者和缩小居住空间的买家（downsizers）也活跃于市场。但开发商和新移民买家的数量较少。

“在短期内，除非利率有实质性下调，升级换房者和首置买家仍将主导需求，”乔普拉表示。

“从长远看，随着需求和价格信心的增强，缩小居住空间的买家和投资者可能变得更加活跃。”

高利率、房价上涨和生活成本的激增正在削弱购房需求。调查显示，仅有三分之一的估价师报告其所在市场需求强劲，这是今年以来的最低水平，与第二季度的54%相比大幅下降。

调查显示，预计明年房价上涨的估价师比例已从第一季度的78%降至55%。仅有18%的人预计房价将上涨5%至10%，这一比例比第一季度的32%几乎减半。

不过，仍有超过三分之一的估价师预计珀斯的房价将上涨10%，而38%的估价师对阿德莱德的房价持相同预测。

根据澳大利亚统计局（ABS）周三发布的数据，由于借贷和建筑成本趋于稳定，消费者与建筑行业信心回暖，9月季度的住宅建筑活动达到了三年来的最高水平。

经季节性调整后，住宅建筑总价值在第三季度增长了1.8%，高于6月季度的1.2%和3月季度的0.9%增速，达到234亿澳元。这是自2021年9月以来的最高季度数据。

同期，工程建设的价值增长了2.6%，达到了347亿澳元，反映了全国及各州基础设施投资的繁荣。然而，商业建筑活动却下降了1%，总价值为153亿澳元。

9月季度的整体建筑产出增长1.6%，达到733亿澳元，为七年来的最高水平。

随着建筑成本的平稳和借贷环境的稳定，住宅建筑的回暖标志着市场逐渐摆脱前期的不确定性压力。

同时，工程建设的增长也得益于政府在基础设施领域的持续投入。

尽管商业建筑略有下降，但整体建筑活动显示出积极的复苏势头，为未来的经济增长奠定了良好的基础。

根据PropTrack的最新数据，霍巴特10月份的租赁市场空置率略有上升。然而，这一增长仅为0.1个百分点，使空置率达到0.82%，仍是全澳首府城市和地区市场中最低的水平。

尽管空置率有所上升，租房市场仍然供不应求。PropTrack经济学家安妮·弗拉赫蒂（Anne Flaherty）的研究显示，霍巴特的租赁空置率在2024年第三季度下降了0.41个百分点，同比下降0.9个百分点。

区域塔斯马尼亚的空置率在10月增长0.15个百分点至1.27%，但仍低于全澳平均水平，仅稍优于西澳、昆州和维州的区域市场。

通常认为，3%的空置率代表供需平衡的健康市场。然而，自2005年以来，霍巴特的空置率仅在2012年4月达到过这一水平，当时共有753套房源可供出租。

2024年，霍巴特的空置率从1月的1%升至年中的1.5%，随后又在10月降至不到1%。根据SQM Research的数据，当月霍巴特的出租房源仅有179套。

《2024年租房负担指数》（Rental Affordability Index）指出，塔斯马尼亚的脆弱群体——养老金领取者、低薪工人和JobSeeker福利领取者——正面临“严重的租房危机”。

Shelter Tas代理首席执行官金·邦福德（Kim Bomford）表示，塔州的租金危机已达“临界点”。

“许多家庭濒临无家可归，我们需要紧急改革来缓解最脆弱群体所面临的不断升级的财务压力，”邦福德说。

自2016年以来，霍巴特的中位租金已上涨超过60%。根据塔斯马尼亚房地产协会（Real Estate Institute of Tasmania）的季度报告，霍巴特三居室独立住宅的中位租金从去年9月的520澳元涨至545澳元，年涨幅为4.8%。公寓租金则从每周445澳元上涨至460澳元，涨幅为3.4%。

PropTrack数据显示，截至9月，霍巴特仅有6个郊区的独立住宅租金低于500澳元/周，最便宜的是Bridgewater（440澳元/周）。

公寓方面，18个郊区的租金低于500澳元，其中Mount Stuart为400澳元/周，Mount Nelson为425澳元/周，Claremont和Brighton均为430澳元/周。

尽管部分地区租金有所下降，如北霍巴特的公寓租金同比下降13.39%至485澳元/周，但霍巴特市内的独立住宅租金却上涨了8.11%，达到600澳元/周。

过去五年，澳洲翻新和拆除重建工程激增，相比之下，按人均计算的新建私人住宅量已降至36年以来的最低水平。

毕马威会计师事务所（KPMG）周三发布的数据显示， 2023—2024财年的新建私人住宅建设支出比五年前下降了14%，而房屋翻修支出则增加了6.5%。

KPMG城市经济学家罗恩斯利（Terry Rawnsley）表示，房屋翻修支出的增长反映出资金和资源更多流向了翻修项目，而非扩大住房供应。他分析说，这一趋势部分源于翻新相比建造住宅的规划过程更简单、风险更低。

高昂的土地价格使许多房主不愿搬迁至更大的住宅，再加上疫情期间供应链混乱，削弱了开发商对小型住宅项目的兴趣，导致改建或加建的工程支出去年占全国住宅投资总额的46%。

KPMG的分析发现，各州内城区和沿海地区的翻修和拆除重建活动最为集中。高土地价值让沿海地区的“一对一拆建工程”（即拆除一栋独立住宅并重建一栋新住宅）更具商业可行性，而内城区则因规划和历史保护规定限制，难以增加多户住宅。

2023—2024财年，翻修和拆除重建项目占新州住宅投资的49%，昆州的48%，西澳的43%，维州的41%。

其中，布里斯班房屋翻修支出达8.74亿澳元，居全国之首。其次是悉尼的北部海滩地区（3.58亿）和墨尔本东区的Boroondara地区（3.11亿）。

劳斯利强调，房主翻修住宅以增加投资价值和维护现有住房存量是合理的，但将部分资源转向新建住房对缓解住房短缺至关重要，政策需要鼓励投资增加住房密度，减少对“一对一拆建工程”的依赖。

数据显示，2023—2024财年，约10%的新建私人住宅支出用于“一对一拆建工程”。

维州的“一对一拆建工程”占比最高，达12.6%；其次是西澳（9.1%）和新州（8.7%）。

疫情期间，由于国际移民减少导致新住宅需求下降，加上低利率和建筑劳动力过剩，“一对一拆建工程”在2021—2022财年达到高峰，新州和维州的比例一度高达20%。

2023—2024财年，新建住宅（不包括“一对一拆建工程”）的支出仅占总建筑支出的54%，其余46%的支出流向了翻修和“一对一拆建工程”。