2024年墨尔本房地产第一季度总结回顾！墨尔本房地产市场价值或被低估？

尽管去年墨尔本的房地产市场表现可能不如其他首府城市那么出色，但是随着2024年的到来，预计墨尔本的房地产价值将会实现稳步增长。

在今年4月份，墨尔本的房价表现平稳，与去年同期相比增长了3%，而公寓房价较去年同期上涨了2.5%。

自新冠疫情爆发以来，墨尔本的房价已经上涨了11%。

以下是墨尔本房价中位数的最新数据：

如今，被低估的墨尔本房产市场蕴藏着丰富的“潜在价值”，但这并不表示所有的墨尔本房产都拥有等同的价值，还需要知道在哪个位置购买、购买何种类型的房产以及哪个郊区最具投资价值。

一个明显的趋势正在显现，那就是如果投资者选择等待降息，他们最后可能会与购置自住房者竞争优质的房源。

现在选择在墨尔本市场购入“合适的房产”，实际上为未来的资产升值做出了保障。

在去年，墨尔本市场表现不佳其中一个可能的原因是每户人口数量的变化。

在生活成本居高不下的背景下，租金上升使得大多数人不得不选择群居或者返回父母家里。

由于墨尔本房地产市场具有独特性，2023年有超过50个维州郊区的房价上涨幅度超过了全国平均水平。

从2023年市场走势改变以来，墨尔本待售的房产数量其实并未有大幅度的上涨。

另一方面，墨尔本拍卖市场自年初以来呈现出强劲的表现，这体现出了市场买家的深度。

这些数据虽然提供了深刻的市场见解，但墨尔本市场并非简单划一的房地产市场，比如高端住宅和投资级别的房产需求依然旺盛，并可能超过市场的平均表现水平，许多房产仍然具有巨大的价值增长潜能。

在当前市场需求强劲的环境下，高端住宅和投资级房产依旧供不应求，这明确显示出人们的偏好正在向优质房产转移。

相较之下，次级房产的销售周期显著增长，而对市场敏感的买家已开始远离低端市场。

这无疑为具有长远眼光的购房者和房地产投资者创造了机遇之窗。

墨尔本的租赁市场仍旧面临严重的供应不足，其空置率仍低于全国平均水平。

随着维多利亚和全澳洲其他地方的房产需求持续攀升，而供应量却趋于紧张，以历史标准来衡量的话，目前全澳洲房源空置率的情况达到了异常低的水平。

SQM Research 报告称，墨尔本的空置率为 1.5%。

相较之下，市场的平衡状态下空置率应为2-2.5%。

实际上，像墨尔本这样的租赁市场，与澳大利亚的大多数地区一样，都在经历一场前所未有的租赁危机。

由于空置率接近历史最低水平，租金长期来看仍呈上升趋势，需求量逐步攀升，同时，人口数量还在稳定增长。

这些因素相互作用，为市场带来了巨大的压力。

墨尔本房屋空置率和出租房屋数量的下降主要是由以下两个因素引起的：

首要因素是墨尔本强大的经济环境和就业市场。

以金融、科技和医疗保健等为主导的行业为墨尔本提供了强大的经济支撑，这些行业的活跃不仅催生了就业机会，也带动了房地产需求的增长。

另一个因素便是墨尔本的人口持续增长。

近年来，墨尔本人口的稳定增长形势明显，大量的人们选择迁移到这个城市，受其丰富的工作机会以及优质的生活环境所吸引。

而这一人口潮也相应推动了住宅需求的显著增长，使得租赁市场竞争白热化，从而进一步降低了住宅的空置率。

总的来说，墨尔本的空置率下降反映了该市强劲的经济发展和人口增长。

在过去的四十年里，墨尔本的房地产市场表现一直稳健而强劲，堪称全球最强、最稳定的市场之一。

然而，新冠疫情（COVID-19）爆发并带来的城市封锁对这座活力城市带来了前所未有的冲击。

从疫情对经济造成的直接影响，到全球最为持久的封锁措施，以及历史上罕见的13次加息，所有这些都对消费者信心产生了打击，使之降到了近几十年来的最低点。

与此同时，贷款限额的紧缩、负面的媒体报道都给墨尔本的房地产市场增添了巨大的压力。

在经历了2020年到2021年的房地产市场繁荣，以及房价上升了15.8%之后，墨尔本的房价从2022年3月的高峰到2023年1月的近期低点，共计下跌了7.9%。

就目前而言，2023年初墨尔本的房地产市场出现了许多积极的复苏迹象，从任何角度来看，墨尔本无疑已经走出了房地产市场的低谷期。

虽然其价格回升幅度在今年并未像悉尼那样引人瞩目，但和2022年相比，其价格下滑的趋势已经大大减缓。

并且有明确迹象表明，墨尔本的房地产价值和租金将在2024年继续上涨。

除此之外，墨尔本CBD、东区和东南区的发展潜力和空置率已经接近饱和。

为应对持续的人口增长需求，政府早已将发展焦点转向西区和北区，着力打造更多的住宅区、就业区和交通设施。

然而，西区因其相对较低的房价和巨大的未来发展潜力，尤其是如Tarneit、Point Cook等西区发展重点区域，已经成为自住者和投资者的新选择。

上图中为Tarneit过去五年的房产中位价走势，可以看到Tarneit的中位价在过去五年一直持续稳健增长。

对买家来说，墨尔本市场的潜力和升值空间对有远见的购房者和投资者具有极大吸引力，在当前的稳定利率和房价稳健的情况下，现在正是对房地产做出投资的最佳时期。

对于那些希望等待进一步降息的购房者来说，可能需要承受与其他购房者争夺优质房源的压力。

当利率一旦下降，就会有更多的人有能力进入房产市场，需求进一步增加，而如果供给保持不变，就会导致优质房源变得更加稀缺，从而购房者需要面对更大的竞争压力。

对卖家来说，持有优质房源的卖家可能会看到他们物业的价值继续上升，在正确的时间点出售可能获得较高的回报。

同时，墨尔本的租赁市场紧张也意味着物业出租的需求强劲，所以持有出租房源的卖家将会从稳定的租金收入中受益。