澳洲住房危机愈演愈烈看不到尽头，2023年房价大涨20多万，商业地产交易骤跌历史最低水平！

全澳95个郊区的房主现在住进了价值七位数的房子。去年房价增长强于预期，把他们送进了百万澳元具乐部，并使一些地区的房价增加了20多万澳元。

根据住房研究机构PropTrack所做的分析，在新近房价中位数超过100万澳元的地区中，布里斯班南区一个郊区的房价涨幅最高。

相邻的Sunnybank Hills和Sunnybank郊区去年房价上涨超过20%，分别增加了208,799澳元和204,253澳元，位居榜首。附近的Calamvale、Macgregor和Kuraby也有类似情况，2023年房价上涨了15万澳元以上。

PropTrack高级经济学家瑞安（Paul Ryan）表示，去年全澳房价意外上涨了5%以上，因此购房者正在远离市中心的地方寻找经济适用房。

瑞安说：“房价上涨如此强劲，以至于人们把目光投向了越来越远的这些看似边缘的郊区，并把它们拉进了百万澳元具乐部。吸引人们来到布里斯班的主要原因是（与南部各州相比）这里的价格相对是会、生活方式理想以及能买到大房子和大地块。随着房价上涨，试图保持这一标准的人们正在四处寻找。”

悉尼也出现了类似的趋势。South Granville和Quakers Hill的房价去年上涨了12%以上，约合12万澳元，突破了100万澳元的中位数。

对于布里斯班的辛格一家来说，Calamvale受到热捧并不奇怪。疫情期间他们在此建造了自己的梦想家园，因为这里的氛围对家庭友好、附近有大型公园和良好的公共交通网络。

33个郊区的房价突破了200万澳元大关，其中包括悉尼的Ashbury、Melrose Park和Dulwich Hill，以及阿德莱德的Malvern，这些地区的房价均增长了13%以上。

珀斯绿树成荫的西郊Cottesloe是房价中位数超过300万澳元的13个郊区之一。

澳洲人遭受了新的住房打击，新的调查结果显示，“这场日益严重的危机看不到尽头”。 一份关于澳大利亚严峻住房形势的报告显示，住房危机还没有真正结束的迹象。

许多人都非常清楚目前的住房和租赁危机有多严重，但知道情况不太可能很快改善，这对他们来说是一个沉重的打击。

这份名为《澳大利亚住房危机的严峻现实》的最新报告显示，三分之二的澳人正面临住房压力。

住房压力指一个人将其收入的30%以上用于住房。

这不仅是指人们努力支付租金或偿还抵押贷款，还可能涉及利率、税收、房屋和内容保险、维修、维护和其他成本带来的财务压力。

如果将范围缩小到租房者，表示自己正面临住房压力的受访者数量甚至会进一步增加，82%的受访者表示，他们将30%以上的收入用于住房。

这份报告写道说：“如果不增加供应，不采取其他措施，让底层40%的澳人能够负担得起住房，住房危机就看不到真正结束的迹象。我们只能希望经济不会像后冠状病毒时代那样经历任何剧烈的冲击，在抑制通胀的同时帮助推高工资。”

根据SQM Research的最新数据，全澳两居室公寓的平均租金从2020年3月的每周365澳元跃升至2024年1月的每周526澳元。

这一增幅为44%，远远超过同期2.5%的平均工资增幅。

在接受调查的人中，18%的人表示，他们正在领取联邦租金援助（Commonwealth Rent Assistance），另有18%的人表示，他们正在领取另一笔收入补助金。

几乎所有的受访者（98%）都表示，他们担心澳大利亚持续的住房危机，81%的人表示，他们担心的首要原因是未来的不确定性。

对经济安全的担忧（75%）、对精神健康的担忧（66%）、无法获得合适的住房（65%）以及对身体健康和福祉的担忧（52%）是其他一些常见原因。

Savvy的房贷专家艾德里安·埃德灵顿表示，人们正在努力应对澳大利亚住房危机的严峻现实，我们必须共同解决手头的紧迫问题 住宅房地产市场的持续升值使许多人无法拥有住房，而短期租赁的增长超过了长期租赁，减少了澳人实际居住的房屋数量。

住房压力影响着三分之二的澳人，这需要一个全面的解决方案，政府和私营部门都无法单独应对。

虽然有组织在帮助澳人应对住房压力和无家可归，但这些资源很快就会变得不堪重负。

该报告称，自住房危机开始以来，在住房压力相关机构工作的员工中，高达95%的人表示工作量增加了。 其影响包括无法为客户提供长期住房，增加等待时间和工作人员倦怠。

本月早些时候，联邦银行的一位高级经济学家预测，今年房价将创下历史新高。

据MSCI称，去年，受到高利率和工作场所变化导致的国际房地产动荡影响，商业地产部门的交易额下降了近一半，降至396亿澳元——自全球金融危机以来最大的年度跌幅。

去年交易总额的最大拖累是办公楼领域。MSCI的实物资产区域研究负责人Ben Martin-Henry表示，“对工作场所使用模式变化的持续不确定性”对投资者产生了“重大影响”。

2023年，办公楼的交易额仅为97亿澳元，这是自2011年以来的最低水平，比前一年下降了63%。

Martin-Henry先生说：“回顾过去的危机，如全球金融危机，澳大利亚与其主要全球对手相比，传统上表现良好。然而，这一次似乎不同。”

“当检视澳大利亚和几个市场的直接房地产指数结果，以及澳大利亚最近的基金指数结果时，越来越明显地显示出澳大利亚商业地产可能并没有更好地度过这场风暴；相反，风暴的到来被推迟了。”

“所有全球市场在不同程度上都受到影响，市场之间存在很大差异；不幸的是，澳大利亚处于较低端。”

一个衡量商业市场状况的关键指标是买家和卖家价格预期之间的差异，MSCI通过分析买卖双方的价格差来估算。在全球44个办公市场中，这一差距只在一个实例中为正。2023年第四季度全球办公市场的平均差距为负17.5%，较12个月前的负6.4%大幅恶化。

悉尼和墨尔本市场的差距是最糟糕的，分别为负24.4%和负19.5%。

交易额下滑的另一个重要因素是海外买家兴趣减弱，他们对澳大利亚办公资产的兴趣尤其冷淡。海外投资总额降至88亿澳元，为十多年来的最低水平。

直到去年，办公室一直是外国买家的首选部门，在过去二十年中占所有外国投资的一半以上。但在2023年，更多的外国资金流入了商业住宅资产，比如三菱地所对Mirvac的18亿澳元租赁型住宅平台的投资，而不是办公室。

日本投资者在外国投资表中名列前茅，花费了28亿澳元，比排名第二的美国多出约7亿澳元。

CBRE的独立分析也证实了日本超越了其他海外来源。CBRE澳大利亚资本市场研究负责人Tom Broderick说：“日本的超低利率为这些投资者提供了与其他国家和澳大利亚团体相比的竞争优势。”

三菱地所还与Ashe Morgan合作，以3.886亿澳元收购了悉尼的60 Margaret Street办公楼。在墨尔本，日本最大的住宅建筑商大和房屋与Lendlease合作，开发了Docklands的价值6.5亿澳元、45层的租赁型住宅塔楼。

CBRE太平洋资本市场负责人Flint Davidson对今年可能的交易流量持更乐观的看法，指出近几个月对利率的展望已大幅改善，2024年可能会有多次降息。

“因此，我们预计今年下半年的投资活动将加速。”

自从澳洲储备银行（RBA）开启加息周期以来，维州家庭的典型房贷已经下降了近2.5万澳元，但其它一些州的家庭房贷却飙升至创纪录高位。

澳洲统计局最新贷款数据显示，截至去年12月，维州人的新房贷平均数额为613,018澳元，与2022年5月相比下降了3.8%，相当于减少24,215澳元。

同时，昆州的新房贷平均数额创下了纪录，增至572,439澳元，南澳为519,478澳元，西澳为509,275澳元。

据Realestate房产网报导，RateCity的研究总监廷德尔（Sally Tindall）表示，13次加息已经大幅削弱了人们借款能力，维州人可能对加息更敏感，特别是墨尔本的房价不低，61万多的房贷也不是小数目。

与此同时，维州住宅房产税发生了一系列变化，例如，对已被重新划分为开发用地的房产征税，还有投资者和跨州买房的土地税上涨。这些变化在今年1月1日生效。

澳洲房地产贷款公司董事安德鲁斯（Adele Andrews）表示，由于土地税的变化，一些投资者正在退出维州市场，因为其它州不会对跨州买房征收这样的税。

统计局的数据还显示，自利率上升以来已有732,385个房贷进行了重新融资，这可能是12年来，许多人首次审视自己的房贷利率，并通过重新融资来减少利息支出。

2022年4月，当现金利率为0.10%时，自住房贷款的平均浮动利率为2.86%。到去年11月，现金利率已经涨至4.35%， 自住房贷款的平均浮动利率也涨到了6.39%。