年化11%暴跌！澳洲地产已彻底死亡！

四十年未见的信号已经亮起，这一次的回调远非寻常波动！

Cotality最新数据显示，过去三个月，悉尼房价以年化16%的速度坠落，墨尔本紧随其后，年化跌幅达13%。就连曾经炙手可热的阿德莱德、布里斯班和珀斯，也纷纷加入了这场无人期待的派对。

五大首府城市房价指数正以年化11%的速度下跌，如果这一趋势持续12个月，这将是Cotality 过去46年有数据记录以来，澳大利亚房地产史上最惨烈的单次调整。

有人说，房地产永远会上涨。但历史告诉我们，每一次“这次不一样”的幻觉，最终都会被现实击碎。而这一次，我们有理由相信，当前的调整或许确实不一样，与过去40年中的任何一次回调都截然不同。

过去40年的房地产调整，无论源于1989-91年的激进加息、2008年的全球金融危机，还是2022-23年的通胀冲击，需求端始终有一个稳定的支柱——投资者群体。他们像候鸟一样，总会在市场低谷时重返，用负扣税和资本利得的优惠托起价格。

而受此影响的借款人占所有贷款的20%，这意味着整个房地产市场都被卷入了这场政策风暴。更令人警惕的是，政府几乎同时取消了首次购房担保计划的上限，超过28,000名购房者以仅5%的首付涌入市场。

这在短期内看似支撑了需求，实则是在提前透支未来的购买力。当这波政策红利耗尽，市场将面临更大的真空。

正如某位分析师所说，投资者占抵押贷款需求的40%，当这40%因政策改变而大幅萎缩时，房价难以幸免。财政部的分析认为这些变化只会使房价增长减少约2%，但私营部门分析师早已预测悉尼可能下跌高达15%，而目前来看，现实很可能更接近后者的判断。

在以往的每一次衰退中，澳储行手中都握着一把“降息钥匙”。1982年、1991年、2008年、2022年。每一次市场触底后，降息都如期而至，为复苏铺平道路。这是一套运行了近四十年的“标准剧本”。

但这一次，剧本被撕毁了。

澳储行预计总体通胀率要到2027年年中才能回到2%-3%的目标区间，要到2028年年中才能触及区间中点。行长米歇尔·布洛克已经明确表示，如果需要，她会再次加息。

她个人认为很有可能需要再次加息。在通胀未被驯服之前，降息的空间几乎为零。

与此同时，失业率低于4.5%，商业投资蓬勃发展，数据中心建设热潮给建筑业带来压力，中东冲突持续推高成本……经济的基本面似乎好到不需要降息，但对于背负巨额房贷的家庭来说，这恰恰是最坏的消息。

同时市场普遍认为美联储年底前加息的可能性超过90%，全球同步加息的周期已经开始。澳储行即使想放松，在全球大环境下也几乎没有操作空间。

当我们把目光从实体市场移向金融市场，更多的警报正在闪烁。目前澳大利亚约有360亿澳元的银行混合债券未偿还。从2027年1月1日起，这些混合证券将不再计入银行的一级资本，而被降级为二级资本。银行可以选择宣布“监管事件”，以100美元的面值将这些证券置换为普通股或次级债券。

在经济平稳时期，这可能只是一次技术性调整。但如果房地产市场持续下行，违约激增，银行资本基础不断萎缩。届时，监管机构在危机中的行为将与和平时期截然不同。

历史一次次证明，当金融稳定受到威胁时，监管规则会被灵活处理。更令人不安的是，混合债券目前的收益率仅比银行票据互换利率高出3%-4%，而即将取代它们的二级资本债券收益率仅比互换利率高出约1.25%。这意味着银行有强烈的动机提前进行置换，机械地提高股本回报率。

2019年，笔者曾提示上市债务融资信托基金的风险，当时许多人指责危言耸听。数月后，该板块交易价格较净资产值折让约50%。

2022年和2023年，我们预见了私人信贷领域的问题，它们在2024年和2025年如期而至。而这一次，则是混合债券市场可能正在重蹈覆辙。

自1980年以来，澳大利亚全国住宅价值上涨了约1400%，大约四分之三的月份价格都在上涨。即使出现调整，也往往短暂而温和。总计九次下跌，其持续时间从六个月到十九个月不等。

这种近乎神话般的表现背后，是一个不可持续的前提：利率的长期下降趋势。从20世纪90年代初的双位数利率，到疫情时代的接近零利率，四十年的利率下行周期为房价提供了源源不断的燃料。

然而笔者预计，未来的利率周期将更加平衡，利率上升的时间会更长，而不是持续下降，利率将进入一个上行周期。本次AI革命将带来的生产力增长并不会降低通胀，反而会推升通胀。而面对澳洲人民的购房能力已经非常紧张，同时伴随着利率不会回到疫情前的水平，这或许是对“这次不一样”最好的解释。

房地产市场的冬天，这一次或许可能格外漫长。毕竟，当潮水退去时，我们才能真正看清谁在裸泳。