40年来最大跌幅将至？专家发出重磅预警：最坏情况或暴跌30%！

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纵观澳大利亚各地房地产市场，越来越多的地区房价涨幅正明显放缓，甚至自2023年以来首次转为下跌。

根据房地产数据机构Cotality最新发布的数据，按滚动30天统计，悉尼、墨尔本、阿德莱德以及布里斯班/黄金海岸的房价均已出现下跌，而珀斯的房价涨幅也明显降温。

随着房地产市场基本面持续恶化，越来越多经济学家和评论人士认为，澳大利亚房价未来将面临艰难时期。

Macrobusiness首席经济学家Leith van Onselen最近表示，他认为澳大利亚房地产市场将迎来历史性的下跌。

他说：“我认为，澳大利亚房地产市场很可能迎来至少40年来最剧烈的一次价格调整，这将削弱家庭财富，尤其是在扣除通胀因素后的实际财富。”

过去40年中，澳大利亚住宅价格最大的一次跌幅发生在2022年4月至2023年1月之间。

当时，首府城市房价累计下跌8.1%，全国房价下跌7.5%（按月末数据计算）。

正如下方Cotality图表所显示，此后虽然也出现过几次房价回调，但跌幅普遍明显较小。

尽管澳大利亚拥有全球房价最高的市场之一，家庭债务占收入和GDP的比重也位居世界前列，但在过去几十年里，澳大利亚一直避免其他多数英语国家曾经历的房地产大幅调整甚至崩盘。

但如果这一次好运耗尽会怎样？如果房价不仅创下40年来最大跌幅，而且像其他英语国家一样下跌10%、20%，甚至30%，又会发生什么？

本文将利用Cotality的数据，对这一问题进行详细分析，展示在不同跌幅情景下，全国、各首府城市以及地区市场的房价将降至什么水平，以及此前几年积累的房价涨幅将被抹去。

不过，在介绍具体数据之前，需要说明的是，以下分析采用的是“住宅价格”，涵盖所有类型住宅，包括独立屋、联排别墅以及各类公寓。

截至上月底，全国、首府城市以及地区市场的独立屋和公寓价格情况如下。

重演历史？

如果住宅价格重演过去40年来最大一次调整，仅下跌约8%，那么全国住宅中位价将降至86.85万澳元，这一水平上一次出现是在2025年4月。

首府城市住宅中位价将降至95.48万澳元，相当于2025年5月的水平；地区市场住宅中位价则将降至70.96万澳元，相当于2025年9月的水平。

结论

虽然澳大利亚成功避开了多数英语国家经历过的房地产崩盘和严重调整，但这种情况本身也伴随着风险。

相比之下，其他国家房价曾出现更大幅度下跌，而澳大利亚则凭借一定的运气以及政策制定者的干预，使房价相对于居民收入始终维持在高于多数同类国家的水平。

例如，在全球金融危机（GFC）期间，美国房价与家庭收入之比曾高达6.8倍后出现崩盘；而到2025年底，澳大利亚这一指标达到8.9倍。

不过，澳大利亚房价走势也存在某种积极的一面。

美国在金融危机期间房价暴跌后，超过四分之一的房贷持有人陷入“负资产”状态，即房屋市值低于尚未偿还的贷款金额。

如果今天分析中最悲观的情景——房价下跌30%——真的在澳大利亚发生，情况则会有所不同。

根据澳联储（RBA）2025年的一项分析，大约90%的房贷持有人仍将保持“正资产”，也就是房屋价值仍高于贷款余额。

与此同时，按名义价格计算，房价将回落至2021年3月的水平。

未来澳大利亚房价走势，很大程度上仍将取决于政策制定者的行动，包括联邦政府以及RBA。

历史上，这两大机构曾多次出手稳定房地产市场。

但这一次，持续的通胀压力以及当前经济环境，可能会让出台类似救市措施变得更加复杂，成本也更高。

编译：Kitty

原文链接：

https://www.news.com.au/finance/economy/australian-economy/australian-house-prices-brace-for-sharpest-correction-in-40-years/news-story/80edf76b980eec7fa9124fdcf7ce82f7