警告！大批买家涌入悉尼抢地！悉尼墨尔本拍卖跌破警戒线！澳洲房屋短缺或将持续至2030年！

利率上升叠加投资者撤离，正加速悉尼和墨尔本房价降温——两大城市远郊的拍卖市场首当其冲，录得最差成绩。

Domain数据显示，与去年同期相比，两大城市除一个地区外，所有地区的拍卖清盘率均有所下降，远郊降幅尤为显著。

在悉尼，Baulkham Hills和Hawkesbury所在的西北区表现最为惨淡，5月份拍卖清盘率仅为39%，较去年同期大跌20.6个百分点。

悉尼西部的Blacktown清盘率为48%，下降15.2个百分点；中央海岸则以33.8%的清盘率垫底。

在墨尔本，包括Knox、Maroondah和Yarra Ranges在内的远东区清盘率降幅最大——骤降18.5个百分点至57.1%。西部的Wyndham、Melton和Bacchus Marsh清盘率最低，5月份录得54.2%。

上个月，悉尼整体拍卖清盘率为53.4%，墨尔本为58.2%。进入6月，市场持续降温——上周末悉尼初步清盘率跌至47%，墨尔本跌至52%。

Domain首席住宅经济学家Nicola Powell博士指出，清盘率是判断房价走势的关键信号——高于60%意味着房价上涨，低于60%则预示市场放缓。

目前两大城市的数据均已跌破这一临界值，买家市场格局已然形成。

Powell表示，清盘率已进入房价下跌区间，预计本季度房价将出现下跌。不过她也指出，尽管悉尼和墨尔本远郊清盘率最低，但未来几个月这些地区的房价韧性可能反而强于部分内城区——因为在这些远郊市场参与拍卖的往往是价格较高的房屋，而高价房受到的冲击最大，“那很可能是买家感到手头最为拮据的地方”。

在两大城市，投资者撤离和利率上升（导致借贷能力下降）正对房价形成双重压力，汽油价格上涨带来的可负担性问题也进一步加剧了市场疲软。

房地产集团The Agency创始人兼首席执行官Matt Lahood表示，联邦预算案中有关资本利得税和负扣税改革的宣布，对市场的冲击几乎是立竿见影的——消息一出，投资者随即撤出了该集团的拍卖会。

他说，投资者如今想购买新房产以享受负扣税优惠，但市场上的新房供应严重不足。

Ray White维州首席拍卖师Luke Banitsiotis也察觉到了这一转变。他表示，市场上仍有投资者活跃，但数量明显不如预算案公布前。

“预算案和潜在税改的消息出来后，大家都在等着看后续走向。”他透露，在吉朗附近的Lara，有意在该地区置业的州际投资者数量下降了高达70%。

这种观望情绪，与过去几年悉尼墨尔本市场上弥漫的FOMO（错失恐惧）氛围形成了鲜明对比。

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，“我想观望”的市场心态已经出现，来自银行的数据也印证了投资者贷款正大幅萎缩。

不过，投资者撤离所创造的机会，并不意味着首置业者就能轻松入市。Oliver博士指出，5%低首付计划虽有帮助，但申请人仍需承担巨额贷款，银行的审批门槛依然高企。“投资者撤出确实为首置业者腾出了空间，这是好事，但这无法弥补投资者流失带来的影响。”他预计今年房价将持续走软。

其他机构的预测同样不乐观：澳洲国民银行（NAB）预计今年悉尼房价下跌6%、墨尔本下跌7%；西太平洋银行（Westpac）则分别预测悉尼跌3%、墨尔本跌4%。

行业监管机构发出警告：澳洲的住房建设速度正危险地落后于人口增长，政府为不断扩大的人口提供足够住所的承诺，正面临严峻考验。

数据显示，去年全国至少需要新建25万套住房，才能勉强跟上需求并开始缓解存量短缺。然而，实际开工数量不足20万套，直接推动了房价与租金的双双攀升。

按照目前的趋势，National Housing Supply and Affordability Council预计，这一供应缺口至少将持续至2030年。与此同时，统计局（ABS）上周公布的数据显示，2025年澳洲人口增长达41.25万，其中海外净移民贡献了30.1万。

Housing Industry Association（HIA）首席执行官 Tim Reardon 将当前的住房短缺形容为“试图将1100万个家庭塞进1000万套住房”，并指出，房价上涨、租金上涨、投资者活跃度升高以及租赁房源紧缺，这些都是住房存量不足的症状，而非短缺的成因。

他表示，在既有短缺的基础上，额外的住房需求仍在持续超出供应。HIA的模型更显示，由于人口增长可能维持高位、平均每户居住人数持续下降、失业率预计保持低位，住房短缺恶化的速度或将远超Affordability Council的预测。

Reardon 还特别点名一种流行但存在根本性错误的计算方式——将人口增长数字直接除以2.5来估算住房需求。“这种做法是错误的，也是危险的，这也是各州和地方议会数十年来住房供应不足的部分原因。”

HIA强调，澳洲并不存在100万套空置住房，住房需求也并非仅由移民驱动。

Reardon 指出，即便没有移民，经济强劲本身就会催生大量住房需求——居民寻求更大居住空间、平均每户人数下降、新家庭加速组建、对第二套住房的需求上升。“去年失业率在4.5%左右，即使没有人口增长，澳洲每年也需要新建逾10万套住房。”

他同时强调，移民对住房的影响是双重的：一方面直接带来人口增长，另一方面也通过推动经济扩张间接刺激现有居民产生更多住房需求，两者之间的关系并非简单的线性比例。

他还指出，行业长期以来寻求稳定可预期的移民政策，但过去六年间，情况恰恰相反。

Reardon 直言，解决之道在于确保住房供应能够有效回应需求，而非否认移民会创造住房压力。

“联邦政府负责制定移民数量，各州负责建设基础设施，地方议会负责建造住房。”他说，“失败的后果是可预见的：租金上涨、房价上涨、可负担性持续恶化。”

他肯定了预算案中宣布的20亿澳元住房基础设施投资，认为这是降低新增住房供应成本的重要一步，但强调政府还必须进一步降低将新住房推向市场的整体成本。

HIA认为，到2029年建造120万套住房的《住房协议》目标至关重要。Reardon 表示，若要让投资者退出住房市场，根本出路在于加快供应增速，使其超越需求增长，从而令房价涨势趋于停止、租金保持稳定，让租户重新获得对房东的市场议价能力。

随着悉尼第二座国际机场开放进入倒计时，机场周边住宅与地块掀起一轮抢购热潮，部分区域租金已突破每周1500澳元，房产中介将其称为一场“现代淘金热”。

与项目宣布初期以投资者和开发商为主导的市场格局不同，如今入场的主力军已悄然转变——越来越多的普通家庭开始将目光投向这片正在崛起的区域，期望在西悉尼历史性发展浪潮中抢先安家。

这股需求热潮的背后，是买家对这座未来24小时运营城市所带来的就业机遇、基础设施升级与交通连接的长远期待。

开发商Mirvac旗下位于Mulgoa的Everdene社区正是这波热潮的缩影。Mirvac新州住宅开发部总经理Warwick Bible表示，机场是影响买家决策的核心因素，也令该项目在房产增值方面备受期待。

Bible指出，许多Everdene买家将西悉尼国际机场视为人口增长、就业扩张与持续投资的长期引擎。

“他们中不少人经营着自己的生意，或者身处将直接受益于机场及周边配套建设的行业。也有买家指出，这类重大基础设施项目往往能带动整个西悉尼房产价格的强劲上涨。”

此外，与其他成熟西悉尼市场相比，Penrith地区相对亲民的房价也成为吸引买家的加分项。

Bible表示，当地房价中位数近年来涨势强劲，却仍比许多成熟区域更具进入门槛优势，为首次置业者和以旧换新的家庭创造了难得的入市窗口。

Jessica和Tom Munro是这股购地热潮中的典型缩影。这对夫妻已在Everdene购入一块450平方米的地块，计划待今年晚些时候土地注册后，与儿子Spencer在此建造长久的家园。

Munro坦言，靠近机场是他们拍板决定的关键所在。

“我丈夫之前工作时经常需要出差，我们也考虑到未来的职业机会，希望能方便地跨州出行。而且我们有个年幼的孩子，全家都热爱旅行。”

她描绘了一个令人心动的场景：“以后出发度家庭假期，我们只需把孩子放进车里，开一小段路就到机场，而不是花两个小时在路上。想想看，这该多方便？对我们的生活方式、工作，还有个人生活，都将是无与伦比的改变。”

Munro也提到，这次置业体验“感觉与众不同”。

“开车到那里，看不到密密麻麻挤在一起的房子，地块比我们现有的更大，而且买地建房在资金上确实比直接买现房更划算。我们也很喜欢社区效果图所呈现的整体风格。”

这个以自然为核心的整体规划社区，最终将容纳约4000名居民，规划有23公顷绿地，涵盖运动场、球场、步行道、公园、自然游乐区、水上乐园及野餐设施，周边成熟学校也近在咫尺，家庭友好氛围备受青睐。

Warwick Bible再度强调，西悉尼国际机场对买家决策的影响举足轻重。

他表示，无论是看好人口红利、就业增长，还是相信重大基础设施必然带动区域房价上扬，Everdene的买家都对这片区域的长期潜力抱有坚定信心。

一套空置25年的1970年代公寓「时光胶囊」，在激烈的五分钟拍卖后以99.5万元成交，现场一片尖叫。

这套公寓也是上周布里斯本135场拍卖之一，Domain根据115场结果中录得24%的清盘率，另有18场拍卖被撤回。

这套两居室位于Norman Park的Norman Crescent 84号10室，为年轻买家提供了在这个蓝筹内罕见的入场机会。该区独立屋房价去年已经上涨22.8%，中位数达175万元。由于公寓销售极为稀少，近期没有价格数据。          

Place Bulimba的皮尔斯表示现场反馈非常惊人，大家都很兴奋，觉得这套房子可能终于在预算范围内了，而且景观非常棒，房子翻新到可以直接入住的程度，不过仍需要新厨房和更新卫生间，这也把价格压了下来。

这套罕见的房源吸引了八位注册竞标者和数十位旁观者，最终五位竞标者争夺钥匙。竞拍从65万元开始，以5万、1万元快速加价，节奏非常快，买家们强势出价到95万元。皮尔斯说在97万元时报出市场价，到97.5万元时剩三人，叫到99.5万元时那位买家尖叫了起来。她和伴侣都是20多岁，这是他们的第一套房。

皮尔斯表示二三十岁的首置买家——通常有父母陪同——占了看房人数的绝大多数，剩下10%是投资者和换房者，拍卖结果表明城市内东区买家需求仍在，澳联储维持现金利率不变的决定缓解了市场波动情绪。

在Wooloowin，一对黄金海岸夫妇以200.5万元拍下Wride Street 15号一套翻新过的特色住宅。 10位登记者中3位争夺，从177万元开场，几次1000元加价后成交。

这套三居室两卫住宅建于1923年，占地486平方米，上次成交是2016年的69.5万元。

Ray White Ascot的弗拉纳根说看房的主要是想升级的年轻家庭，他们喜欢开放式布局，原业主做了非常出色的翻新工作，倾注了全部心血，买家拿到房子非常兴奋，这个结果告诉他布里斯本的基本面仍然存在。

在Nundah，一套16个月前以153万元成交的四居室，周六以193.1万元转卖给投资者。

Place Newmarket的阿姆斯特朗说这是那种可以住进去也可以翻新转手的房子，但买家最初会选择先出租。

LJ Hooker研究主管蒂勒说，虽然清盘率仍低但房源在流动，澳联储维持利率给了市场更多确定性。

蒂勒说布里斯本因州际移民、更强经济背景和有限新房供应，需求仍领先供给，处境比悉尼和墨尔本更好。