未来买房要多交几十万澳元, 手握88套房华人夫妇却表示: 继续买! 这个首府城市, 已跌出百万俱乐部

#01：

澳洲税改劝退买家，

华人夫妇却表示：还要买！

预算案公布后，澳大利亚房地产市场因资本利得税（CGT）改革预期而情绪分化。

一部分投资者开始加速套现离场，以锁定多年积累的房产收益，但也有少数资本实力极强的投资者选择逆势扩张。

图片来源：Real Estate

其中最具代表性的，是一对已经手握88套房产的华人夫妇Simon Loo与Lin Wu。

他们不仅没有因政策变化而收缩投资，反而公开表示：不仅不会卖，还会继续买！

现年41岁的Simon Loo，是澳大利亚知名的房地产投资者与买家代理机构House Finder的创始人。他与妻子Lin Wu共同持有遍布全国的88处房产，构建出一个覆盖多个州、多个城市的庞大房地产组合。

与许多在市场高位逐步减仓的投资者不同，他们的策略始终围绕“持续加杠杆、持续扩张资产池”展开。

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Simon Loo的投资路径始于17年前，当时他刚刚脱离传统的朝九晚五工作体系，希望通过资产投资实现更高的财务自由度。

他早期的策略极具典型性：专注于寻找价格被低估的区域市场，在昆士兰州Logan、Moreton Bay等相对低价地区批量购入住宅。这些房产并非单纯依赖升值，而是强调“现金流自平衡”，也就是让租金收入覆盖贷款利息与持有成本，同时逐步积累资产净值。

他曾总结自己的投资逻辑非常简单：“只要你买到足够便宜的资产，无论是房子还是一台iPhone，只要价格低于价值，就有赚钱空间。”

这种偏向价值投资的思路，使他在市场周期中不断通过滚动操作扩大规模。

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在实际操作层面，Simon Loo在短短7年内便购入十余套房产。他的核心方法是先通过租金维持现金流稳定，再在价格上涨阶段出售部分房产，用释放出的资金偿还贷款或再投资新的标的，从而形成“资产滚动扩张”的循环结构。

随着时间推移，这种策略不断放大，使其最终持有的房产数量增长至88套。

值得注意的是，他并不单纯依赖资本增值，而是强调“租金+股权增长”双引擎模型。租金收入用于覆盖融资成本并提供生活现金流，而房产升值则不断释放再投资能力。这

也使得他能够在市场周期波动中保持持续扩张能力，而不是被动依赖短期行情。

在商业层面，他将这些经验转化为自己的买家代理业务House Finder，通过为其他投资者提供购房策略咨询，进一步扩大在房地产市场中的影响力。

这种“自投+服务”的双重结构，也强化了其持续进入市场的能力。

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面对即将到来的CGT改革与负扣税限制，许多投资者开始重新评估房地产投资的回报结构。然而Simon Loo的态度却明显不同。

他认为，政策变化虽然会影响短期行为，但不会改变长期住房需求的基本逻辑。他甚至明确表示，在当前环境下反而更有机会继续收购优质资产。

他指出，当市场因政策不确定性而出现更多卖盘时，往往意味着更大的议价空间。

“当更多人退出市场时，优质资产反而更容易被识别和获取。”

在他看来，这正是扩大资产组合的窗口期。

因此，即便在税制收紧、监管加强、市场情绪谨慎的背景下，他依然计划在未来12个月继续增持房产。

他的核心判断是：澳大利亚主要城市中“可负担住房”长期仍然紧缺，而这种结构性供需失衡，将继续支撑租金与资产价格上行。

在他看来，真正的风险并不是政策变化本身，而是投资者因短期情绪退出市场，从而错失长期现金流与资产增长机会。

#02：

买入门槛显著提高

投资逻辑面临挑战

但对于很多买家来说，随着联邦预算推动资本利得税改革，投资逻辑正在面临重大挑战。

根据政策安排，自2027年7月起，投资性房产将适用最低30%的统一税率，对长期资本收益的优惠机制也将被重构，同时负扣税政策将被限制在现有及新建住房范围内。

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房地产数据机构PropTrack的分析显示，不同地区资产的税负差异将显著扩大。

例如，在Logan地区持有的房产出售时，新增税负可能仅增加约4.3万澳元，但在高增长区域如New Farm，持有35年的资产在出售时税负可能增加高达64.4万澳元，总税额甚至可能从75.8万澳元飙升至140万澳元。

这种结构性变化意味着长期持有高增值资产的投资者将面临更高退出成本，也可能改变资产配置策略。

政策还设置“追溯计价”机制，仅对政策实施后的资本增值部分征税，这使得投资窗口期行为更为集中。

业内人士指出，这些变化将显著提高新进入者的门槛，尤其是依赖“买入—持有—增值—出售”循环模式的投资者，将面临盈利模型压缩的问题。

#03：

澳洲房产市场明显分化

维州已跌出百万俱乐部

在政策与利率双重影响下，房地产市场开始出现明显分化。投资者情绪谨慎的同时，部分资本仍在寻找机会扩大持仓。

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Simon Loo明确表示，未来12个月他仍计划继续增持房产，并认为“城市核心周边的可负担住房永远具备需求”，价格长期仍有上行空间。

但租赁市场也在同步发生变化。他认为，如果负扣税优势减弱，房东可能会通过提高租金来平衡收益，而他本人也会根据市场水平调整租金定价。

这种行为如果普遍发生，将进一步推高租赁成本，加剧住房负担。

Ray WhiteAKG首席执行官Avi Khan则指出，租金上涨的根本原因仍然是供给不足，而非单一税制问题。他强调，如果住房供应未能在未来五年显著增加，那么任何针对投资者行为的政策调整，都难以从根本上缓解住房可负担性压力。

图片来源：News.au

与此同时，市场研究机构realestate.com.au旗下数据显示，墨尔本房价已跌破100万澳元中位数，重新回到99.5万澳元水平，显示出市场整体进入调整周期。

墨尔本的疲软表现被认为与利率上升、挂牌量增加以及人口流动放缓有关。

PropTrack经济学家Angus Moore指出，过去几年市场受加息影响明显，同时部分州际移民流向变化也削弱了墨尔本的需求支撑，使得价格竞争力下降。

他认为当前市场更多是“缓慢调整”而非急剧下跌，但短期内仍可能继续承压。