澳洲楼市全面回暖！年轻人靠这招“躺赢”买房，CBD地王大战也来了

《悉尼晨锋报》6月3日报道，澳洲住宅价格在短短3个月内经历小幅下跌后迅速反弹，创有记录以来时间最短、幅度最小的低谷期之一，利率下调、买家信心回暖以 及房源紧张都推动了市场回暖。

Cotality的最新数据显示，2024年11月至2025年1月间，一系列加息和生活成本压力影响了买家的购买力，导致全澳房价下跌了0.4%。 然而，在2月，也就是两年多来首次降息的那个月，市场开始出现转机。

澳联储在2 月和5月两次降息，目前的现金利率为3.85%。Cotality 5月的Home Value Index显示，今年前5个月的房价上涨了1.7%。

5月，所有首府城市的房价都至少上涨了0.4%，悉尼上涨了0.5%，墨尔本0.4%，布 里斯班0.6%，珀斯0.7%。

Cotality的Tim Lawless表示，最近的放缓更像是房价趋于平稳，而非真的下跌，比2020年和2015年的短期下跌要温和得多。

2020年4月至6月（新冠疫情初期），房价下跌了1.8%，随着现金利率降至0.1%，房价飙升。

2015年也出现了类似的快速反弹。

当时，澳洲审慎监管局收紧了贷款标准，尤其是针对房产投资者。正因如此，2015年第四季度，房价下跌了1.4%。

Lawless表示：“这充分表明了信贷获取能力，即能否从银行借到钱，对房价的影响有多大。”

尽管全澳房价正在上涨，但各个首府城市的表现都不太一样。

墨尔本去年经历了较长时间的下跌，而布里斯班和阿德莱德则一直保持正增长。

Lawless指出，墨尔本的房价仍比2022年3月的峰值低4.5%，而悉尼则仅比2024年9 月的峰值低0.3%。

“自1999年来，我们还没有见过悉尼和墨尔本的房价差距如此之大。”

他补充道，布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价均处于峰值，但整体水平低于悉尼或墨尔本。

Lawless还表示，今年市场将同时面临阻力和助力，但他预计房价整体仍会呈上涨趋势。

阻力包括可负担性问题和高家庭债务水平，而助推房价上涨的因素包括较低利率、买家情绪改善以及住房供应减少。

他说：“这些利好因素足以抵消市场面临的任何不利因素。”

McGrath Estate Agents的John McGrath表示，买家情绪有所改善，但房价并未出现大幅上涨。

“如果我们在2025年看到第3次甚至第4次降息，这将对市场产生积极影响，意味着趋势正在持续，会增强买家信心，推动首次购房或换房的决策。”

McGrath还表示，复活节假期和联邦大选后，悉尼的挂牌房源数量有所增加，卖家情绪也有所改善。

“总的来说，我预计到圣诞节前，200万澳元以下的房屋价格将上涨2.5%至5%，因为信心正在缓慢恢复。”

在墨尔本，Marshall White Group的John Bongiorno也认为，自2月首次降息以来，市场情绪更加积极了。

“竞拍者出手更有力了，看房人数略有增加，所以我们目前看到了乐观情绪。”

他表示，首次购房者已重返市场，试图寻找100万澳元以下的独立屋或公寓，他预计这种趋势将逐渐蔓延至高端市场。

“今年的市场不会突飞猛进，但会比以往任何时候都更正常。”

新州一个拥有特别权力、旨在加快住房供应的三人小组，在成立后的前六个月里，已将一百多个重大项目送上审批快车道，这一数字远超最初预计，并为悉尼关键增长地带新增4.5万套住房扫清了障碍。

包括The Hills地区、西悉尼以及城市西南边缘在内的多个区域，将迎来大规模住宅开发。

自今年2月首次会议以来，新州住房交付管理局（HDA）已建议数十个项目绕开地方议会审批程序。

这个由三名资深州政府官员组成的管理局，原本旨在加速冗长缓慢的规划体系部分环节。

不过，被选中的项目依然面临一系列长期存在的开发障碍，可能导致开工延迟，甚至使项目彻底搁浅。

这些开发计划主要沿现有及规划中的地铁线路分布。

预计到2032年，悉尼地铁将有4条线路、46个车站。

其中，The Hills地区Norwest地铁站旁的一个新项目，计划建设1600套住宅，并包含一个新功能中心及商业场所。

在西北线终点Tallawong地铁站200米处，另有1300套住房被推荐进入审批快车道。

针对北悉尼、St Leonards和Macquarie Park等地，也有大规模开发计划获推进，随着未来十年交通及基础设施枢纽落地，这些区域将迎来显著人口增长。

目前该机构已推进的最大单项申请在Rhodes，计划在横跨Concord Road和帕拉马塔河的两块地块上新建2000多套住房。预计在Concord West站附近还能新建约1400套住宅。

在西南Leppington地铁站旁的两个综合开发项目中，预计将有3000多套住房获推荐。

Bringelly Road和Austral地区也有较小规模的提案获支持，后者包括一个400套住房项目。

Parramatta Road、New South Head Road及Pacific Highway等道路沿线，也有大量住宅项目进入快审，包括Crows Nest、Chatswood、Homebush、Canada Bay和Edgecliff等地的数千套住房。

该小组成员包括州长办公室秘书Simon Draper、规划厅秘书Kiersten Fishburn及新州基础设施署首席执行官Tom Gellibrand。

小组每两周召开一次会议，评估大型住宅及综合用途项目，随后向规划部长Paul Scully推荐哪些方案可走“州重大项目”审批通道。

被管理局选中的项目可享受加速审批流程，但由于开发体系其他环节仍存在低效，例如施工延误和政府处理迟缓等，新增住房供应依然可能受到影响。

Scully承认，要让这些项目顺利推进，还需对现有规划体系进一步改革。

Scully表示：“我们会继续努力，打造一个现代化、切合实际需要的规划体系。这可能包括立法与非立法改革。我希望反对党能信守承诺，提供两党支持。”

澳洲地产巨头Lendlease、Mirvac及其合作伙伴、悉尼餐饮大亨Justin Hemmes，已占据优势地位，极有可能赢得悉尼最受追捧的CBD开发项目之一——Hunter Street地铁站上盖工程。此前的竞争对手Brookfield已宣布退出该项目的竞标。

该项目的核心是两栋超过50层的摩天大楼，预计将提供15万平方米的商业办公空间，一旦开发完成，其价值或将达到数十亿澳元。

这一项目之所以极具吸引力，除了位于悉尼CBD核心地段外，还将直接接入Sydney Metro West地铁线路，并通过地下通道连通Martin Place和Barangaroo等重要商业区域。

尽管只剩一个投标方，悉尼地铁仍将按原计划推进招标流程，评估Metropolis财团的提案是否符合政府目标，并确保其具备性价比。

三年前，新州政府将两个财团列为Hunter Street站及上方两栋大楼开发项目的最终入围者。其中，Metropolis财团由Lendlease、Mirvac、Hemmes私人公司以及Coombes Property Group组成；Brookfield财团则由加拿大房地产巨头Brookfield旗下多个业务部门组成。

Hunter Street站将设有两个出入口：一个位于O’Connell Street拐角，另一个位于George Street拐角。原计划中标结果应在去年公布。

但据行业人士透露，早在今年2月，Brookfield已表示将退出竞争，将精力转向更短期、回报更明确的机会，如物流设施、学生公寓与酒店投资。

Brookfield曾在附近Wynyard站地块成功打造20亿澳元办公塔楼，该项目通过与州政府提交“非招标提案”方式推进，成为其在车站上盖开发的经典案例。

虽然Metropolis财团尚未正式中标，但Brookfield退出，显然对其非常有利，尤其在当前悉尼CBD写字楼供不应求、企业重返办公潮的背景下，高品质办公空间竞争日益激烈。

这一进展也正值Lendlease进行全面战略重组之际。该公司首席执行官Tony Lombardo正致力于减少海外市场风险敞口，将更多资本回流至澳大利亚本土业务。

包括投资管理在内的业务板块近期进展显著。Lendlease上月刚获得韩国国家养老金（NPS）委托管理悉尼办公大楼Aurora Place，管理资产规模达12亿澳元。同时，Lendlease也在北悉尼的Victoria Cross车站开发上盖项目。

高端租户与国际投资者对悉尼CBD写字楼的兴趣日益浓厚。Mirvac近期在55 Pitt Street打造的55层摩天大楼项目进展顺利，已获得约12家律师事务所预租承诺，并吸引一位日本重量级投资者出资约13亿澳元购买该项目三分之二的权益。

在房价高企、利率高涨的当下，一种全新的房产投资方式正在澳洲年轻人中悄然兴起。

越来越多的千禧一代和Z世代选择先买房投资、再继续住在父母家中。这批年轻投资者被称为“stayvestors”，即“住家投资族”。

一些人甚至已经拥有三套房产，但仍旧在父母家中睡在童年的卧室里。

例如，25岁的阿俊·乔德里（Arjun Chowdrey）在去年8月生日刚过，就购买了一套悉尼北部Willoughby区域的期房，但他依然选择和父母同住。

“我们当时的目标就是尽早进入房产市场，”他说，“悉尼的房价实在太疯狂了，要自己完全承担房贷并不容易。我们决定买投资房是最可行的选择。”

他表示，和父母关系良好，也愿意等到将来经济能力更稳或进入长期关系后再搬进自己的房子。

“能和家人住在一起是件幸运的事，”他说，“住在外面不仅生活成本高，还难以存钱和积累资本。”

Ray White下北岸项目总监Tim Abbott表示，近期看到越来越多像阿俊这样的“住家投资族”进入市场，尤其偏好买期房，“他们通常没有能力立即独立承担房贷，但靠租金覆盖一部分月供，仍能在市场中占据一席之地。”

32岁的罗科·马拉波迪（Rocco Marrapodi）就是典型案例，他已拥有三处房产：两套位于西悉尼，一套在西澳珀斯北部60公里外的Two Rocks。他的选择是：全部出租，自己继续和父母住在悉尼Condell Park的家中。

“我从小父母就教我要靠房地产打下基础，”他说，“我2018年买了第一套房，从那时起就一直在积累。”

他的策略简单直接：买入、持有、还贷、积累净值、套现，再买下一套。

尽管他知道“30多岁还住家里”会被贴上标签，但他说这是自己的“巨大优势”，“不仅能陪伴父母，也给了我巨大的财务起点”。

24岁的Senara Fernando是另一位“住家投资族”代表。她在墨尔本北部与父母同住，但已在西澳滨海小镇Mandurah购买了一套两居室公寓——灵感来自一位家族朋友的“跨州投资”做法。

“墨尔本实在太贵了，我们花的价格，在墨尔本根本买不到类似房子。”她说，“年轻人需要更聪明地储蓄和投资。”

她大学毕业后，进入水产养殖行业工作，父亲用她的第一份工资帮助启动买房流程。

未来两年，她希望该公寓升值后能提取净值用于购买第二套房，最好是一套自住型独立屋。她说：“等积累起足够的资本，再在墨尔本买房，就可以真正实现自主生活。”

买家代理公司Buyers Agency Australia创始人Dragan Dimovski表示，越来越多首置业者并不是被迫住在父母家，而是出于理性考量。

“通过出租，年轻买家能更快还贷、积累净值，同时不让自己陷入财务压力。”不过他也提醒，预算应考虑空置期、维修支出和紧急储备，避免完全依赖租金收入。

The Agency西澳负责人Jason Hapeta补充说，不少父母正在主动鼓励孩子早点入市，哪怕是以投资方式：

“在房源紧张、房价持续上涨的环境下，很多父母都说：‘我们这一代都能买得起房，孩子这代几乎进不去了’。”

他认为，“像Senara这样的策略为年轻买家提供了坚实的起点。通过早期投资并获得租金回报，他们比上一代更早开始积累资产，为未来自住房打好基础。”