澳洲降息，房产投资者疯狂回归至近五年高点！澳洲劳动力短缺监管收紧，公寓建设周期翻倍！

然而金融专家Julian Finch指出，这一政策可能成为加剧住房危机的”双刃剑”，以60万澳元房贷计算，本次降息虽可实现年省约2400澳元，但伴随借贷能力提升和需求激增，房价或将加速上涨，进一步挤压首置业者的生存空间。

Finch金融创始人分析称：”降息通常产生与提升可负担性相反的效应。投资者凭借资金优势迅速入场，通过转贷扩大规模；而首置业者却要在有限房源中与不断攀升的房价赛跑。”他预计若年底前再次降息，市场结构性失衡将更趋严重，呼吁政府出台更智慧的住房政策，而非依赖短期刺激。

当前市场已显现过热征兆：核心城区房源竞拍激烈，投资者占比回升至近五年高点。

Finch提醒借款人保持理性：”购房时不应只关注当下可贷额度，更需考量未来两三年利率回升后的偿还能力。”对于现有房贷者，他建议立即重新谈判条款或考虑部分固定利率，以应对可能的市场波动。

这份警示与澳储行乐观表态形成鲜明对比。随着借贷成本下降与政府5%首付政策叠加，分析机构预测主要首府城市房价年内涨幅或突破8%，使得住房可负担性指标恶化至历史新低。专家共识认为，唯有加快住房供应和改革土地规划，才能从根本上破解这场”降息悖论”。

最新数据显示，澳大利亚公寓建设周期已从2012-2013年度的1.7年延长至2023-2024年度的2.7年，达到独立住宅工期的2.5倍。

AMP首席经济学家Shane Oliver分析指出，这一”蜗牛化”趋势源于多重因素：基础设施项目分流建筑工人、设计规范趋严、开发可行性下降以及疫情后供应链瓶颈。联排别墅建设周期同样从9个月延长至1.3年，折射出行业系统性效率衰退。

新南威尔士州房地产委员会执行董事Katie Stevenson直言：”审批流程的繁文缛节正在制造无意义的成本——开发申请在办公桌积压的每一天都在产生利息。”维州2021年实施的新公寓标准涵盖绿地率、外立面材料等细节，而新州去年甚至出现”放弃阳光直射要求”的政策建议。BIS牛津经济研究院预测，当前积压工程将在未来数年引发资源争夺战，可能重新推高已趋平稳的建筑成本。

深层矛盾更在于行业结构缺陷。维州城市发展研究所数据显示，住宅建筑公司平均仅雇佣2.7名员工，联排别墅开发商则不足2人，小微企业根本无力优化流程。

模块化建筑技术虽可缩短25%-33%工期，却因启动项目不足难以普及。Oliver警告，若不能有效解决劳动力短缺和税收负担，工期差距将持续扩大，而单纯追求密度提升可能以城市生活质量恶化为代价。

这场效率危机正形成恶性循环：墨尔本高端公寓市场因复杂工艺要求进一步拉长工期，而财务可行性不足导致悉尼多个获批项目迟迟未动工。正如专家所言，当”时间就是金钱”的开发逻辑遭遇官僚主义和技能短缺，澳洲住房短缺问题的解决恐怕要等到下一个十年。

澳大利亚首都领地政府近日公布一项具有里程碑意义的规划改革草案，旨在通过调整郊区开发政策和新建标准，推动联排别墅等低层住宅开发，填补独立住宅与高层公寓之间的市场空白。

这项名为”中间缺失”的住房计划，将取消RZ1区域附加住宅的最小地块面积限制、废除120平方米的次要住宅面积上限、允许地块细分，并批准建造最高两层的联排别墅及低层公寓。

首都领地规划与可持续发展部长Chris Steel指出：”当前堪培拉住房市场呈现两极分化，郊区遍布独立住宅，市中心则挤满高层公寓，中间类型住房严重不足。”

根据改革方案，RZ1和RZ2区域的开发商需遵循新制定的设计指南，该指南由建筑师团队起草，旨在确保新增住房类型与郊区风貌协调。

澳洲房地产委员会ACT分会负责人Ashlee Berry称赞这是”将郊区带入21世纪的世代变革”，认为优化设计能在整合地块上打造更宜居的社区。住房工业协会代表Greg Weller强调，中型密度住房既能满足家庭对宽敞空间的需求，又比独立住宅更节约土地，有助于实现首都70%新房建于现有城区范围内的长期目标。

即日起至2025年7月22日，政府就设计指南公开征求意见，8月5日前接受详细建议书。

这项改革被视为实现2030年新增3万套住房目标的关键举措，或将重塑堪培拉的城市住宅格局。

在疫情后推动员工回归办公室的努力正在失去动力。最新数据显示，澳大利亚各大CBD的办公出勤率已停滞在疫情前水平的七成出头。

根据Barrenjoey发布的一份研究报告，2024年第一季度，全国平均每个工作日的办公出勤率为疫情前的76.6%，仅较前一季度上升1.1个百分点，表明“回办公室”的势头可能已触顶。

这与过去12个月内企业加强“返岗”措施形成鲜明对比。例如，西太银行本周宣布实施每周三天的强制到岗政策，其他公司则通过收紧考勤要求、升级办公环境，甚至将到岗表现与员工评估挂钩，试图推动员工重返办公室。

在东西海岸城市中，悉尼表现最好，其写字楼出勤率已达到2019年水平的81.7%，其中工作日中段的出勤率更是达到89%。Barrenjoey房地产研究主管Ben Brayshaw表示：“写字楼利用率可能已经达到顶峰。”

相比之下，墨尔本的出勤率仅为疫情前的63%，远低于布里斯班的79%。摩根大通分析指出，墨尔本的复苏缓慢，原因包括行业结构不同、公共部门对返岗的执行力度较弱以及整体经济态势谨慎。

“在墨尔本，居家办公仍然是主要拖累，尤其体现在周一和周五。”该机构指出。

“此外，墨尔本保险与金融行业的‘后台’员工占比更高，而这些岗位通常不强制要求在办公室工作。”

这种出勤率的不足也加剧了墨尔本办公楼市场的疲软。摩根大通的研究称，许多房地产机构表示，机构投资者目前正“集体回避”在墨尔本购买写字楼。

“我们注意到，墨尔本的大宗交易案例极其稀缺，这反映出其基本面疲弱和市场情绪低迷。房产经纪的反馈显示，在机构投资者中，目前墨尔本正面临‘买方罢工’。”

在新州，政府部门员工不愿返岗也显著拉低了总体出勤水平。摩根大通指出，尽管悉尼私营部门的写字楼利用率已基本恢复至疫情前水平，但公职人员的拖后腿行为使总体数据受压。

据《澳大利亚金融评论》披露，新州财政部的员工每周仅在办公室工作约2.5天，远低于州长Chris Minns提出的“原则上应主要在办公室办公”的指令。而新州交通局（Transport for NSW）情况更糟，超过80%的非一线员工每周仅到岗一天或更少。