澳洲新建公寓与独立房价格差距极速缩小！澳洲有1300万房屋闲置！

通常情况下，澳洲的公寓房价格低于独立房。对于许多购房者来说，公寓房是比独立房更可负担的进入房产市场的切入点。

据澳洲房地产网消息，十年前，澳洲州府城市独立房的中位价比公寓房的中位价高出了9% ，即4.4万澳元。在2020年3月疫情爆发时，两者的价格差距为14%，即8万澳元。

仅仅四年后，独立房与公寓房之间的价差急剧扩大，今年4月已达到了惊人的45%，即28.5万澳元。

这一差距远高于历史水平，原因可能是疫情期间房价暴涨，当时极低的利率增强了人们的借贷能力，购房者希望拥有更大的空间。

但是近几个月来，越来越多的迹象表明，公寓房中位价与独立房中位价的价差已达到峰值，并可能开始下降，8月份已降至43%，即28万澳元。

此外，将新建公寓房的价格和供应量与现有存量进行比较，可以发现公寓房可能会卷土重来，从而进一步缩短两者的差距。

与独立房相比，公寓房的开发许可数量下降幅度更大。

在过去十年中，公寓房表现不佳的部分原因是墨尔本和布里斯班等市场供过于求，这些市场在2015年至2020年期间出现了新开发项目热潮。但现在，情况发生了逆转。

在过去两年里，由于建筑成本不断上升、利率上升以及劳动力短缺，新房开发许可数量全面下降。

尽管在过去的一年中，独立房建筑许可数量比两年前下降了12%，但非独立式住宅的许可数量下降幅度更大，同期下降了23%。

这在一定程度上与公寓房的价格较低有关。目前，由于规划、施工和保险等方面的复杂性较高，建造公寓楼的成本高于建造独立房的成本。

在许多情况下，公寓房当前的市场价格还不足以支撑开发可行性。因此，目前许多正在交付的公寓房项目都是售价较高的高档开发项目。

在现有公寓房市场上，过去一年中有85%的待售房源价格低于100万澳元。相比之下，新公寓房中只有46%的价格低于100万澳元。

独立房方面情况正好相反，在过去一年中，55%的现有独立房价格低于100万澳元，79%的新建独立房的价格低于100万澳元。

就独立房而言，地理位置是决定房价的主要因素，大多数新建房都位于地价较低的大都市外郊。

相比之下，新公寓房开发项目越来越多地瞄准那些有钱、能以更高的价格买房的大房换小房的买家。

这意味着正在开发的廉价公寓房数量正在急剧减少。随着时间的推移，这将推动现有公寓房市场的需求增加，从而推高公寓房房价。

澳洲总理阿尔巴尼斯将在周末拍卖他位于Dulwich Hill的投资房。据称，Dulwich Hill是悉尼过去三个月内房价跌幅最大的地区之一。

研究公司PropTrac的数据显示，达尔维奇山的房价在过去3个月内平均下跌了4.3%，独立屋的中位价从7月初的217.5万澳元下降至当前的208.2万澳元，跌幅达到近10万澳元。

邻近的Marrickville地区同期房价下跌了5.4万澳元。

由于市场预计澳洲储备银行会在今年年底或者明年年初降息，潜在买家变得越来越谨慎。与此同时，悉尼市场上的房源却在增加。

今年9月，悉尼新入市的房源数量创下9年高点。目前，可供买家选择的房源比去年同期增加了大约17%。

专家表示，这一增幅足以使悉尼转变为买方市场。

原定于上周末拍卖房屋的卖家中，一半以上接受了拍卖前的报价，这通常是市场需求较弱的迹象。

但这并不意味着阿尔巴尼斯的投资房不好卖，因为不同房产的情况不同，有些房产的销售可能超出或低于市场表现。

阿尔巴尼斯在2015年以117万澳元的价格买下了位于Dulwich Hill的三居室房屋。他在今年春季宣布，鉴于个人情况变化，他决定出售这处投资房。

新的研究表明，出租澳洲约1,300万间空余卧室有助于在短期内缓解住房危机带来的忧虑。

昆士兰科技大学（QUT）的研究指出，澳洲需要将房屋议题从在短期内增加供应转向更好地利用现有房屋。

该研究还呼吁政府和决策者考虑激励老一辈房主（他们更有可能拥有闲置卧室）通过出租闲置卧室来增加现有住房存量。

目前，澳洲约有320万户家庭拥有一间闲置卧室，另有300万户家庭拥有两间闲置卧室，120万户家庭甚至拥有三间闲置卧室。

报告指出：“新房供应的周期很长，这意味着任何可能的纾缓措施都要等上好几年。与此同时，全澳存在上千万间空置卧室，但许多年长的房主生活贫困，不愿冒着失去老年金或缴税的风险出租空置卧室。”

研究人员还指出，联邦住房系统状况报告预测，直到2029年，住房都将供不应求。

报告说：“如果政策制定者能够解决老一辈担心失去老年金和/或在出售时产生资本收益税负担的问题，就有可能鼓励年长澳人出租空余的卧室。这种政策立场可以在短期内缓解弱势澳人的租金和生活成本危机。”

澳洲斯威本大学（Swinburne University）专门研究住房与社会政策的斯通（Wendy Stone）也赞同，利用现有住房存量是解决住房危机的几个方案之一。

斯通教授表示，政府不仅要解决闲置卧室的问题，还要解决澳洲各地大量房屋无人居住的问题。

在上一次人口普查中，全澳约有100万户房屋空置。

澳洲的一些司法管辖区已经在朝这个方向做出改变，例如，维州政府将对短租房提供者实施新的征税措施，该措施将于明年1月起生效。

皇家墨尔本理工大学（RMIT）专门研究住房与城市政策的多德森（Jago Dodson）表示，过去几十年来，各级政府都减少了公共住房支出。他认为这是造成目前房屋危机的原因之一。

澳洲卫生与福利研究所（AIHW）的最新数据显示，在2006年至2022年间，社会住房存量仅增加了3.62万套住宅，即每年增加约2,260套住宅。

维州房东正纷纷推出租房行当，促使9月份的房地产上市量创下近十年来的新高。

PropTrack显示， REA上的待售房屋数量同比增长了10.2%，这是自2015年以来最活跃的9月。

除了堪培拉和悉尼之外，墨尔本也是所有州府城市中房源飙升幅度第三大的城市，同比激增了16%。

由于维州的惩罚性房地产税继续妨碍房东，许多人选择在今春出售房屋。

PropTrack经济研究主管库舍尔（Cameron Kusher）表示，维州土地税的增加鼓励了一些高杠杆率的投资者出售他们的物业，这也部分解释了为什么市场存量飙升。

他说：“这绝对是墨尔本和维州有别于全澳其他地区的地方；我们并未在其他地方看到那些繁重的投资者税收。房东正在退出市场，这也给了首置业者入市的机会。”

他表示，在过去的12个月中，墨尔本房价与全澳其他地区相比相对持平，这意味着房主的资产也没有太大的增长。

PropTrack的数据显示，在截至9月份的12个月内，墨尔本的独立屋中位价从806,435澳元下跌至79.2万澳元，跌幅为1.79%。

Ray White对澳洲统计局（ABS）数据的分析发现，维州政府在2023财年的房地产相关税收高达126亿澳元，为其他州或领地之冠。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，维州历史上一直是一个有大量投资的地方，但繁重的税收抑制了投资。

Mornington Peninsula的房地产上市量是大墨尔本地区同比增幅最大的，大幅上升了27%。

而在维州城郊地区，投放市场的住宅总量是全澳所有偏远地区中同比最高的，激增了19.6%。

库舍尔表示，墨尔本以外的地区有许多投资性房地产，随着人们被吸引回办公室工作，并在税收增加的问题上挣扎，他们也开始抛售，导致市场上出现大量存货。