澳洲近50%地区业主短期转售卖房获利！澳洲住房可负担性依然高，全球排名第12

CoreLogic 最新数据显示，在 6 月季度，在某些地区，在四年内转手出售房产的卖家平均获得了超过 60 万澳元的毛利润。

短期持有的房产也占所有售出房屋的最大份额，约六分之一的房产在2-4年内售出。

布里斯班的房主 Francois Botes 就是那些只短期持有并获得暴利的人之一。

Botes先生于2021年在布里斯班雷德兰区的Ormiston以61万澳元的价格出售了他的上一套房子，在购买后的28个月内，除去买卖费用，他仍然成功地获得了42%的收益。

“我们决定当时出售，因为我们想升级，而且有很多买家愿意支付高于要价的价格，这使我们能够购买我们梦想中的房子，我们以 130 万澳元的价格在雷德兰地区的 Thornlands 购买了这套房子。我认为，考虑到该地区激烈的竞争和对房屋的需求，我们支付的价格是公平的。”

CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，自去年 9 月以来，像 Botes 先生这样的短期转售者的数量一直在急剧上升。

“我认为，在短时间内获得巨额资本收益的潜力吸引了许多业主套现，尤其是在西澳、昆州和南澳，因此，短期出售变得越来越普遍并且有的赚。”

然而，她表示，房价上涨和需求减少将使炒房者在未来几个月更难获得巨额收益。

“我们不太可能看到这种平均收益，因为从长远来看，人们会购买价格更高、更昂贵的房地产市场，因此你获得这种短期暴利的机会将非常有限，”她说。

“因此，短期内转手的利润可能会降低，尤其是对于现在刚进入市场的人来说，因为其中一些市场已经没有多少空间可以进入了。”

6 月季度，阿德莱德 Holdfast Bay 的每位房屋卖家平均获得了 671,000 澳元的毛利润，全澳最高，尽管持有期是该地区最短的地区之一，只有两年零九个月。

Mitcham售出的所有房屋平均利润为 429,000 澳元，而 Mount Barker、Charles Sturt、Marion、Adelaide Hills、Campbelltown、West Torrens 和 Port Adelaide Enfield 售出的每栋房屋平均为卖家带来了超过 300,000 澳元的收益。

在珀斯的Nedlands地区，每一个在三年内转售房屋的卖家平均都能获得66.7万澳元的总资本收益。同期，在Fremantle持有房产的卖家获得了53.7万澳元的利润，而在Bayswater持有房产的卖家平均获得了41.6万澳元的利润。

在Stirling、Serpentine-Jarrahdale、Vincent、Mandurah、waneroo、Rockingham、Cockburn、South Perth和Kwinana，三年内售出的每套房子平均毛利润超过30万澳元。

在悉尼蓝筹区 Bayside 和 Canada Bay，房屋转卖也非常可观，每栋在三年内售出的房屋分别给卖家带来 594,000 澳元和 569,000 澳元的平均利润。

就公寓而言，全国 34 个地方政府区域的每个卖家在购买后的两到四年内转售均获利。

阿德莱德的 Campbelltown 地区领先，每套在购买后三年内售出的公寓平均可获得约 238,000 澳元的毛利润。

在同一时期内转售的所有公寓在 Unley、Onkaparinga、Marion、Charles Sturt、West Torrens、Burnside、Holdfast Bay、Port Adelaide Enfield 和 Salisbury 也都获利颇丰。那里每套公寓的售价至少比原购买价高出 161,000 澳元。

在悉尼，Woollahra 所有购买三年后转手的单位平均获利 284,000 澳元，而北悉尼和 Campbelltown 同期持有的单位平均分别获得 217,000 澳元和 147,000 澳元的总资本收益。

布里斯班的 Redland、Moreton Bay、Ipswich 和 Fraser Coast 地区也对短期转售者有利，每套在三年内转售的单位平均获利高达 234,000 澳元。

在6月当季，全国98个地方政府辖区2-4年内转售的每套房屋都是盈利的，相当于CoreLogic分析的所有地区的42%。

最新报告显示，由于较高的工资水平和相对较低的 利率，在澳洲买房比全球其它50个国家更便宜。

报道中称，BestBrokers.com对62个不同国家的房价和平均工资进行了比较，发现 澳洲的住房可负担性排名第12。

研究表明，南非是住房可负担性最高的国家。

在这里，购买一套100平方米的房产 大约需要71个月的平均收入。美国排名第2，需要76个月。巴林排名第3，紧随其后的是丹麦和爱尔兰。

报告发现，虽然澳洲是房屋中位价最高的国家之一，但与大多数国家相比，“可负担性仍较高”。按当前每平方米9131澳元的平均价格计算，在澳洲，购买一套100平方米的房产需 要12年零3个月的实际收入。

澳洲统计局的数据显示，澳洲全职成年人的平均周薪为1923澳元，相当于每月净工 资为6432澳元。

Bestbrokers.com的发言人Paul Hoffman表示，澳洲的平均工资在全球范围内仅次 于瑞士和丹麦，排名第3。

该报告还研究了通胀率对62个国家的房贷利率的影响。

由于过去一年的恶性通货膨胀，阿根廷和土耳其的借贷成本最低。阿根廷的“实 际”抵押贷款利率为-175.89%，为全球最低。

土耳其排名第二，为-10.84%。其次是瑞典（-1.21%）、日本（-0.5%）和比利时 （-0.44%）。

俄罗斯联邦的“实际”抵押贷款利率全球最高，为12.3%。

澳洲与中国、芬兰和南非并列第20。截至9月初，澳洲的平均固定房贷利率为6.28%，相比62国的平均值7.11%较低。

维州首置业者积攒买房首付所需的时间缩短了，降低了他们的入市难度。

PropTrack最新的住房承受力报告发现，目前全州平均收入为12万澳元的家庭只能买得起市面上差不多十分之一的房产。

但由于房价几乎没有变动，而且预期储行（RBA）在新年之初就会降息，因此他们有可能在几个月内就能买到更多的房屋。

维州领先全澳的新屋建设，以及促使大量投资者抛售的房地税变动，都是造成房价停滞不前的原因。

这一组合提供了一幅潜在的蓝图，以解决更广泛的澳洲住房负担能力危机，这是全澳30年来最严重的危机。

该报告显示，典型的维州家庭现在只需六年就能储蓄到70万澳元住宅的首付，这是新冠大流行初期以来的最短时间。

随着2021年房价飙升，这段时间一度延长到近七年。

该报告还显示，在全澳范围内，大多数家庭需要花费至少三分之一的收入来偿还房贷，这是自1989年以来最糟糕的水平。

根据澳洲统计局（ABS）的资料显示，在维州，尽管房价增长相对平稳，但在过去一个财年，典型的新贷款攀升至约60.5万澳元。

目前，贷款占该州平均收入的35%。但这一数字可能很快就会下降，PropTrack资深经济学家兼报告合著者摩尔（Angus Moore）称赞州政府的住房改革和发展方式，并建议其他州鼓励更多中高密度住宅。

摩尔表示：“维州在过去十年左右的时间里，在建屋方面的表现相当不错。拥有更多住宅意味着我们所拥有的住宅通常更容易负担。”

2014-2023年间，维州约兴建61万栋住宅，相比之下，新州为55.2万栋，昆州为37.7万栋。

澳洲证券交易所（ASX）已经预测RBA的首次降息可能最快会在二月份发生，而经济学家表示住房负担能力可能会因此得到改善。

摩尔说：“如果我们继续看到RBA预期的收入增长，以及我们在最近几年看到的收入增长，并且利率开始放缓，我们希望看到整个墨尔本的负担能力开始改善。” PropTrack的数据显示，年收入10 万澳元的家庭可以负担2023-24财年维州8%的待售住宅，年收入12万澳元的家庭可以负担13%的待售房产，年收入14万澳元的家庭可以负担20%。

对于收入20万澳元的人来说，约45%的待售住宅在他们可负担的范围之内，而收入30万澳元的人买得起将近四分之三。

网上贷款公司Mortgage Broker的另一份报告将墨尔本评为全澳第二适合积攒购房首付的地方，满分10分，墨尔本获得7.75分，仅次于珀斯。

该排名是根据租金成本、平均收入、每月储蓄和生活成本等因素综合得出的。

The Demographics Group董事库斯滕马赫（Simon Kuestenmacher）表示，维州的住房负担能力将有所改善。“墨尔本会比其他首府相对便宜，原因很简单，墨尔本可以继续疯狂扩张，”他说，“墨尔本将建造更多新区，在远离城市的地方建造相对便宜的住房，这将压低房屋价格比率。”

总部设在墨尔本的iCare Finance按揭经纪人塔维尔（Bass Tawil）建议有能力买房的人在未来6到12个月内出手。

Everybody’s Home 的最新研究显示，目前墨尔本租房条件十分糟糕，低收入的墨尔本居民支付的房租可能比他们挣的还多。

对于一个住在墨尔本的单身人士来说，每周支付 559 澳元的房租（这是墨尔本一套普通公寓的租金成本），他们在租赁上的支出将超过其收入，即 112%。

住房压力的定义是将一个人收入的 30% 以上用于租赁或贷款偿还。

该报告还显示，有两个孩子的单亲父母将放弃59%的房租，而养老金领取者将需要拿出82%的养老金来租赁一套典型的住房。

截至 2024 年 3 月，墨尔本大学的研究表明，单身澳大利亚人每周至少要挣612澳元，有两个孩子的夫妇每周至少要挣1150澳元，才能避免陷入贫困线以下。

Everybody’s Home 发言人 Maiy Azize 表示，从依赖 Centrelink 补贴的人到领取最低工资的全职工人，澳大利亚几乎没有地方可以让低收入者负担得起租金，否则就会陷入“严重的住房压力”。

“收入最低的人陷入困境，他们变得无家可归，成年后只能与他人合租，住在拥挤不堪的房屋中，无法搬出家庭住宅，因为根本没有足够的经济适用房。”

她补充说，这些补助的微小增加是远远不够的，被高昂的租金、账单和必需品成本所掩盖。

Azize女士说，需要大力推动社会住房建设，因为全澳缺少 64 万套住房，而二十年内这一数字将接近 100 万套。

“为了让更多澳洲人负担得起住房，联邦政府必须增加 Centrelink 补助，保护租房者免受不公平的租金上涨，取消对房地产投资者不公平的税收补贴，并建造更多的社会住房。”

维州租户协会首席执行官詹妮弗·贝弗里奇 (Jennifer Beveridge) 表示，这是“令人不安的分析”，并补充称，许多报告都指出，中低收入租房者面临着越来越大的压力。