新州维州要实现住房目标难了！新开工公寓数量为15年来最低

一家独立研究公司表示，新开工的公寓数量处于15年来的最低水平，不稳定和不确定的市场环境对住房和租房负担能力造成了极具破坏力的影响。

独立房地产咨询公司Charter Keck Cramer表示，墨尔本的公寓困境并没有缓解，悉尼都市区的新公寓供应将远远达不到新州政府新的五年住宅建设目标。

新州州长柯民思(Chris Minns)三个月前公布了43个市府的住房目标，试图加速悉尼和全新州的填充开发，到2029年建造37.7万套新住房。

但Charter Keck的半年市场状况报告为这两个城市的住房状况描绘了一幅严峻的图景。

事实证明，悉尼的开发条件具有挑战性，受到负担能力、财务可行性、土地价格、高建设成本和开发商贡献的阻碍。报告称，“在整个悉尼都市区，向市场提供新供应的能力极其困难。”

为了实现州政府的目标，每年需要7.5万套新住宅，其中82%位于填充区，大部分将是公寓。Charter Keck表示，新州每年必须建造约3.5万套公寓，而预计未来三年每年的完工量将只有10,350套。

悉尼房地产开发商富通（Fortis）总经理伊夫(Ed Eve)说，与报告的调查结果相反，他的公司并没有遇到困难的市场环境。

富通还在利用开发用地需求疲软的机会，收购并推出新的住宅项目。

全球工程和咨询公司AECOM的高管科莱拉(Marc Colella)表示，像富通这样的高端开发商能够推进项目，但中档和更实惠的开发商却受到了阻碍。

他说，“由于建筑成本不断上升，而公寓价格又没有充分上涨，这些公寓根本卖不出去。他们(开发商)不会在亏损的情况下开工建设。未来几年，在可负担得起的中等、中高密度建筑供应方面，存在一些根本性问题。”

住房短缺与涌入澳洲的大量移民有直接关系。截至2023年6月的一年里，净海外移民(人口增长或下降)为52.8万人，是有记录以来的最高水平。统计局(ABS)和人口中心(Centre for Population)的数据显示，预计本财年净移民数量将回落至该数字的近一半，但未来几年仍可能以2%左右的速度增长。

住房短缺导致租金飙升，高利率提高了新房主的入市门槛，而通货膨胀侵蚀了静态收入。

报告称，在墨尔本，外国买家明显“缺席”，本地和州际买家“陷入停滞，做出购买决定的紧迫性不大”。

维州今年上半年的公寓开工量为2100套，处于15年来的最低水平。开发商和资金提供者对启动项目感到担忧，因为预售极其缓慢，而且大部分项目在资金上仍然不可行。

报告称，“我们的公寓数据库显示，由于材料和劳动力短缺，项目的建造时间也有所增加，而且有几个项目明显缺乏装修交易(或可用于支付这些交易的现金流)。”

由于施工风险，许多第三方建筑商不准备承接高密度项目，这将导致未来两到三年公寓供应不足。