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澳洲房价持续上涨,建房出租项目数量开始下降,180个城区可以用60万澳元买到房子!

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澳洲房价持续上涨,建房出租项目数量开始下降,180个城区可以用60万澳元买到房子!

澳洲财经见闻 澳洲财经见闻 2024-07-17 07:26

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澳洲房价持续上涨,多地可负担住房市场急剧萎缩!



《澳洲金融股评论报》7月16日报道,房价攀升导致全澳多地可负担城区出现急剧萎缩。这凸显了首次购房者面临的挑战,导致新房供应紧张的高昂建筑成本以及高昂的借贷成本成为了他们难以逾越的障碍。


CoreLogic的数据显示,珀斯房价的急剧上涨导致该市的可负担城区比例在过去1年内下降了4倍,越来越多的购房者被排除在市场之外。


以60万澳元为门槛,珀斯仅有9.4%的住房市场可被视为可负担,而一年前这一比例 为37.5%。


布里斯班和阿德莱德的可负担住房市场份额也急剧下降。前者从21.2%降至8.8%, 后者从19.3%降至10.2%,降幅约为一半。


悉尼可负担住房市场的比例也在过去一年减少了一半,目前仅剩5.5%;墨尔本则仅从29.6%略微下降至28.5%。


霍巴特和堪培拉的可负担住房市场也略有减少,分别为41%和31.7%,而达尔文则缩减至60.6%。 以全澳来看,可负担住房市场的比例已从一年前的50.2%降至46%。


根据CoreLogic的标准,在悉尼、墨尔本和澳洲首都领地,如果中位房价不超过90 万澳元,即被视为可负担。而在其他首府城市,这一门槛为60万澳元。


CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示,随着房产价值的持续增长,未来几个月可 负担城区将进一步缩小。


“我认为我们将看到可负担性被进一步削弱,对于那些希望进入市场的人来说,这 可能意味着会变得更加困难。”


AMP首席经济学家Shane Oliver表示,虽然供应紧张将继续支撑珀斯、布里斯班和 阿德莱德的房价进一步上涨,但可负担性的恶化会限制未来的增长。


珀斯的中位房价在过去一年中跃升了23.7%,达到791926澳元,在过去6个月中攀升 了11.8%。上个月,房价又上涨了2%。


Lawless说,相较于其他主要首府城市,珀斯仍然是一个相对可以负担的市场:“但显然,以目前价格上涨的速度和不显示任何放缓迹象来看,这种状况不会持续太久。”


他预测珀斯的房价在未来3到6个月内的增长至少会超过1%。


去年,西澳的Mandurah城区如Bouvard、Erskine、Madora Bay、San Remo和South Yunderup的房价约为57万澳元。但到6月底,这些地区的房价因为在过去一年里上 涨了38%,平均已经超过71万澳元。


西澳Swan城区如Aveley、Ballajura、Bennett Springs、Caversham、Jane Brook 和Kiara的中位房价也从一年前约55万澳元的可承受价位,上涨至70万澳元大关。 同样,西澳Rockingham城区如Baldivis、Golden Bay、Karnup、Port Kennedy、 Safety Bay和Waikiki的中位房价在过去一年里平均上涨27.5%,现在也已超过70万 澳元。


Resolve Property Solutions的总监Peter Gavalas表示:“60万澳元以下的房产非 常受关注,许多人甚至在未见房的情况下就购买,因此那些可负担城区的房价也在 强劲上涨,可能导致一些首次购房者被挤出市场。”


在阿德莱德,Salisbury城区如Ingle Farm、Para Hills和Para Vista的中位房价 在过去12个月里上涨超过11万澳元,现已突破64万澳元。


在布里斯班,较为实惠的Ipswich城区如Darra、Flinders View和Yamanto,以及 Logan城区如Slack Creeks的中位房价也已超过70万澳元。


Kingston和Logan Central的中位房价现在分别为63.1万澳元和62.4万澳元,与一年前的48万澳元相 比涨势明显。


买房中介Zoran Solano表示,买家对布里斯班房产的需求依然强劲,但现在可负担 得起的选择较少。


“我认为买家在布里斯班购房时需要调整自己的期望。许多州际投资者仍然认为他 们可以在市区附近买到60万澳元的房子,但实际情况是,你需要去更远的Logan或 Ipswich才能找到这些房产。”


在过去的一年里,各首府城市的可负担公寓市场也有所萎缩。


在悉尼,只有5.9%的单元房市场是可负担得起的,低于一年前的8.7%。


在墨尔本, 这一比例从19.5%下降到14%。 在布里斯班所有城区中,只有17%仍是可负担得起的,比一年前的42.4%大幅下降。


在珀斯,仍有一半以上的单元房市场是可负担得起的,在阿德莱德,这一比例为大 约三分之一。


02

澳大利亚180个城区可以用60万澳元买到房子



最新数据分析,希望以 60 万澳元预算购买一套公寓的买家可以在澳大利亚180多个首府城市的城区购买住房。


Domain 房价报告列出了包括悉尼在内的所有主要首府城市的一系列经济适用房城区。


Domain 研究和经济学主管 Nicola Powell 博士说:“一般来说,离中央商务区越远,房价就越便宜,所以有经济适用房的地方——关键是要知道去哪里找。”


“选择地点还取决于城市的整体价格。例如,与悉尼相比,在珀斯和布里斯班的中环郊区找到公寓的可能性要大得多。”


珀斯的 Orelia 是最便宜的城区,公寓中位价为 210,000 澳元,其次是墨尔本的 Albion,价格为 270,000 澳元。


在墨尔本,有 60 个城区以60 万澳元的预算可以让你买到一套公寓,其中 Albion(中位价 27 万澳元)、Carlton(32 万澳元)、Dandenong(34 万澳元)和 West Footscray(36 万澳元)是一些最实惠的地区。


悉尼有 29 个城区公寓的中位价低于 60 万澳元。符合要求的地区包括西郊的 Kingswood(中位价 357,500 澳元)、Mount Druitt(39 万澳元)、Cabramatta(40 万澳元)和 Lakemba(40 万澳元)。


在大布里斯班地区,公寓买家可以从 32 个郊区开始寻找住房,包括 Loganlea(中位价 395,000 澳元)、Fortitude Valley(450,000 澳元)、Bowen Hills(455,000 澳元)和 Milton(458,050 澳元)。


在澳大利亚首府城市,有五个郊区可供预算 600,000 澳元的购房者找到公寓:Lyneham(中位价 515,000 澳元)、Reid(520,000 澳元)、City(560,000 澳元)、Watson(560,000 澳元)和 Braddon(577,000 澳元)。


在珀斯,那些希望购买经济实惠公寓的人应该转向 Orelia(中位价 210,000 澳元)、Osborne Park(275,000 澳元)、Maylands(287,000 澳元)和 Glendalough(290,000 澳元)。


在阿德莱德,购房者可以在索尔兹伯里(中位数价格为 337,500 美元)、莫森湖区(381,056 美元)、普利茅斯(385,000 美元)和圣克莱尔(419,000 美元)找到经济实惠的房产。


在阿德莱德,购房者可以在Salisbury(中位价为337,500澳元)、Mawson Lakes(381,056澳元)、Plympton为385,000澳元和St Claire(419,000澳元)找到负担得起的房产。


03

建筑成本高企,澳洲“建房出租”项目数量开始下降



据牛津经济研究院澳大利亚分院称,由于借款成本高企,以及外资项目税收制度的政策不确定性,在2024财年,自建出租项目的建设数量下降了19%。


但如果利率如预期下降、建筑成本正常化、税收政策理顺,预计新兴行业将从2026年开始进入下一个增长高峰。


牛津经济研究院(Oxford Economics Australia)经济学家迈克尔•戴尔(Michael Dyer)表示,到那时,新建出租房将成为本世纪末高密度建筑增长的“显著组成部分”,占公寓开户量的近20%。


戴尔表示:“很明显,建房出租被视为实现住房协议目标的一个重要组成部分。”


联邦政府设定了未来五年新建 120 万套住房的目标,但这个目标似乎越来越难以实现,因为高昂的建筑成本使得大型开发项目(尤其是公寓开发项目)变得不可行。


建后出租住房模式在美国和欧洲已经很成熟,但在澳大利亚仍处于起步阶段。该类项目涉及开发高密度公寓楼,专门用于出租,通常由单个或小型机构房东俱乐部或基金拥有。外国投资者已成为主要参与者,大量资本投入推动了这一热潮。


2024 年,新出租公寓开工数量下降至 5290 套,远低于一年前的 6543 套。到 2027 年,开工数量将远远超过 8000 套,主要由维州主导,那里地段合适的地块相对便宜。


增加外国投资的一个障碍是,澳大利亚对托管投资信托征收30%的预扣税。离岸企业通常通过托管投资信托持有它们在澳大利亚开发的“建房出租”资产。政府已承诺将该税率减半,使其与适用于其他形式的外资商业地产的税率一致。


然而,4 月发布且仍在审议中的立法草案规定了减税的资格,包括要求建后出租项目中 10% 的住宅作为可负担租赁提供。


戴尔先生撰写的牛津报告指出:“潜在的外国投资者正在观望,寻求进一步的明确性。这使得许多开发商更难获得资金并为其工作渠道融资。”


围绕这些减税措施的任何不确定性都对前景构成潜在的下行风险。


然而,积极的一面是该行业的另一个重要潜在驱动力:澳大利亚住房市场的变化性质,房屋自有率已经连续几十年呈下降趋势。


2021 年人口普查证实,在全国 980 万户家庭中,68.1% 的家庭有抵押贷款或无抵押贷款,低于 2001 年的 71.5%。


“与此相反的是租房家庭的比例——2021 年人口普查时为 31.9%。我们预计,未来 15 年,租房家庭的比例将继续逐渐上升,到 2039 年 12 月达到 34.4%。这将代表约 440 万租房家庭。”


04

建筑业迈向史无前例繁荣 新州建筑业产值将达792亿



新州的建筑业有望创下历史新高,但前提是它能找到更多的工人来完成已签下的建筑工程合同。


由全国建筑业委托的一份研究报告发现,到2024 年底,新州建筑业将取得792 亿澳元的产值,高于2019 年创纪录的755 亿澳元。


但研究机构The Insight Centre在报告中得出结论,未来15年将需要额外的150,000名建筑工人来满足该行业的需求,它在提供缓解住房危机所需的房屋方面发挥着巨大作用。


新州必须在未来五年内额外建造377,000处住宅,作为其对全国商定的增建120万套新住房目标的贡献。


该报告的调查结果出台之际,新州政府周二透露,计划在火车站周围的重新分区地区增加30,000套房屋。


这些以交通导向开发计划的最新目标地点是悉尼内西区的Homebush,西南区的Bankstown和北岸的Crows Nest。


新州规划厅长斯考利( Paul Scully)说:"这额外的三个区将有助于提供更多地理位置优越的房屋,靠近交通和便利设施,也靠近新的就业机会……以提供良好的住房和工作为核心。"


高达10%的计划建造新住将被留作由宾士镇和康宝树的社区住宅提供者经营的经济适用房,其中大部分额外规划的房产将在那里建造。


这些城区将受到不同的规划规则的约束,重点是快速启动新住宅的建设。


根据之前详细的悉尼北部和西北部三个地区的重新分区计划,可以再建造30,000套房屋。


为建筑业裁员基金Incolink撰写的Insight Centre报告指出,新州的建筑业已经有30万名工人受雇,这一数字在未来15年内可能会上升到450,000人。


到2040 年,新州建筑工程总价值将飙升至1140 亿澳元,在计算通货膨胀(建筑成本价增长)之前,建筑工程总值的增长主要归因于房屋建筑的增加。


研究报告发现,建筑业需要解决高裁员率、技能短缺和与心理健康相关的大量缺勤问题,以建立所需的劳动力队伍。


Incolink表示,存在重大障碍,阻止新州利用预测建筑业繁荣的好处。


Incolink基金总裁洛克(Erik Locke)说:"新州即将经历可能是一代人中最大的建筑业繁荣。为这些工人提供更好的支援,以应对财务和福祉挑战,应该是让工人留在该行业的主要优先事项。"


执牌建筑师协会(Master Builders Association)警告说,澳洲更广泛的营建和建筑业将需要50万名额外的工人来维持正常业务,还需要更多工人才能达到国家住房建设目标。

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