现在澳洲人买房难度史上最大！悉尼一般房子，需要20万，高利率导致澳洲办公室价值下降 15%！

研究显示，利率不断攀升，房价在经历了大范围的房地产热之后依然坚挺，这使得澳洲民众比以往任何时候都更难以负担住房。

据投资银行Jarden的一份新报告估计，全澳家庭需要14万澳元的收入（比平均水平高出40%）才能买得起一套中等价位的房产。

悉尼的可负担性危机最为严重，该市的家庭收入需要达到20万澳元，即比全澳平均水平高出70%，才能负担得起中档新房。

Jarden首席经济学家卡乔（Carlos Cacho）说，经济适用房通常被定义为最多占用业主总收入的30%，他的分析是基于偿还价值相当于房产中位价80%的抵押贷款的成本。

他说，考虑到这一基准，典型的近期或新购房者家庭需要将其总收入的43%用于支付房贷，而2019年这一比例仅为24%，创下历史新高。

租金占平均家庭收入的比例也达到了创纪录的30%，而在大流行之前仅为 24%。

随着要价租金以两位数的速度攀升，供应挤压继续收紧，因为在新冠封锁之后，移民活动又开始活跃起来。

PropTrack的最新数据显示，8 月份全澳的房屋空置率再次下降至1.1%，创下历史新低。

根据PropTrack的数据，尽管自去年5月以来，十多次快速加息使房地产价格跌跌不休，但全澳范围内的房屋价值仍比大流行之前高出34%。

在过去的50年里，越来越多的人买不起房子，再加上社会变革（如澳洲年轻人接受教育的时间更长），使得住房拥有率不断下降。

例如，根据澳洲健康与福利研究所（AIHW）对人口普查数据的分析，1971 年，30至34 岁人群的住房拥有率为64%，但到2021年，这一比例已骤降至50%。

这也导越来越少家庭在临近退休时能够居住在自己拥有的房屋中。自1996年以来，50至54岁年龄组的住房拥有率已从80%降至72%。

摩根士丹利（Morgan Stanley）的蒂姆•丘奇（Tim Church）表示，一些主要城市写字楼的估值可能再遭受10%-15%的打击，使其成为商业地产行业最薄弱的环节，目前商业地产行业仍面临利率上升的压力。

摩根士丹利董事长兼投资银行业务联席主管丘奇先生表示：“写字楼可能还需要再减值 10% 或 15%，特别是对于一些租赁状况不佳，且位于非黄金地段、更具挑战性的资产。”

“当一个行业不受欢迎时，为其分配资本确实是个问题。”

“站在投资委员会的角度考虑问题。没有人会说‘我想把更多资金投入办公室’。这是他们最不愿意做的事。他们宁愿进入物流行业。”

写字楼行业已经遭受了相当大的损失，因为它正在努力应对债务成本上升（这提高了回报门槛，迫使价值下降）和需求疲软。 悉尼和墨尔本的空置率接近三十年来的高点，而在家工作的趋势给长期需求带来了不确定性。

摩根士丹利分析师表示，在整个 8 月财报季，在澳交所上市的房地产公司持有的写字楼的投资组合价值在6月份下降了约6%，使12个月的跌幅达到7.9%。

但直接市场上一些交易的估值降幅甚至更大。三周前，悉尼1 Margaret Street一栋著名的写字楼以2.93亿澳元的价格售出，较之前的账面价值折损16%。

卖家不愿意便宜卖和买家希望捡漏导致出现僵局。 这种僵局严重阻碍了重大交易，今年迄今为止，办公楼交易额已下降四分之三至 49 亿澳元。 根据 MSCI 的数据，悉尼和墨尔本主要写字楼资产的买卖价差达到创纪录的 30%。

然而，丘奇表示，未来可能还会有更多麻烦，尤其是在办公领域。

这一前景是基于利率在较长时间内保持较高水平的预期，这将对商业地产的资产价值造成压力，除非它们可以被租金增长所抵消。

根据PropTrack的独家数据，大悉尼地区有30个城区对于首次置业者来说仍可负担。

该数据将悉尼分为内环、中环和外环，显示了这些地区中独栋屋和单元房最便宜的城区。

就悉尼内环地区而言，首次置业者在内环南部和西南部地区（如Banksia、Rockdale和Redfern）的入门级房价约为130万至150万澳元。

中环的Villawood和Parramatta及其周边城区的中位房价最低，为87万澳元；外环最便宜的地区则是西部城区Blackett和中央海岸（Central Coast）城区，如San Remo和Gorokan，中位房价为60.5万澳元。

各地区的单元房也有类似的情况，但价格要低得多。内环西区和西南区的房价最便宜，其次是西南区和Parramatta区。

外环Cabramatta城区的单元房最便宜，为40.5万澳元，其次是其他西部地区和中央海岸地区。

PropTrack高级经济学家Angus Moore表示，可以说这是至少30年来首次购房者最艰难的时期。

“PropTrack的可负担性指数显示，可负担性在至少30年来从未如此糟糕，这还不包括1989年和抵押贷款利率的高峰期。”

一项新研究显示，澳洲自住房屋的平均价格为580,240澳元，但算上利息，一笔普通住房贷款的真实成本为137万澳元。

据RealEstate网站报道，金融比较网站Canstar透露，澳洲抵押贷款持有人平均要支付近79.3万澳元的房屋贷款利息。

Canstar金融专家兼特约编辑Effie Zahos表示，这个数字“让很多房贷持有人感到惊讶”。

“利息继续根据每日余额进行计算，并在月底逆向收取。我们还清房贷的时间越长，我们的利息账单就会越大。”

Canstar的分析基于澳洲储备银行（RBA）过去30年的平均标准变动利率，并估算了30年的贷款偿还。

Canstar的研究显示，过去10年的房产价格增长已经覆盖了大部分州和领地的贷款利息成本。

Zahos说道：“许多所有者非常幸运，因为他们在一些主要市场上看到了持续的房产价格增长。然而，并非所有人都这么幸运。一些借款人并未经历足以抵消他们贷款利息成本的价格增长。房价增长缓慢，以及以低于竞争力的速度偿还贷款，都可能加重这个问题。”

Zahos表示，澳洲人可以采取一些方法来减少他们房屋贷款的利息，如增加更多的定期还款，并减少贷款的每日余额，即使只减少1澳元，也能有所帮助。

“通过将最低月还款额一分为二，并每两周支付一次这个减半的金额，你可以在利息上节省大量的钱。 因为一年有26个双周，相当于支付了13个月的还款，而不是12个月。”

“也可以考虑把你的全部薪水存入你的抵消账户，并使用无息信用卡支付你的生活费用。这样，你的房屋贷款余额就会被你的工资‘抵消’，最终支付的利息就会少一些。”

Zahos还建议进行再融资以降低利率。Canstar的分析显示，将平均580240澳元的自有贷款规模从6.88%的浮动利率转换为目前市场上最低的5.45%的持续浮动利率，可以减少30年期贷款的利息193444元澳元。