收藏澳洲新财年预算案公布! 对地产行业意味着什么?
就在澳洲时间周三晚上，万众瞩目的2023-2024财年联邦预算案新鲜公布！
本次预算案显示，虽然澳洲联邦政府在15年来首次录得财政盈余（收入大于支出），但澳洲的总债务仍然高达8,950亿澳元，不过仍然远远好于去年10月“小预算”上预计的367亿澳元赤字（支出大于收入）。
那么澳洲地产行业，在其中占据了怎样的地位？
租金援助增加
预算已提供资金，将联邦租金援助的最高利率提高 15%，以帮助缓解低收入租房者的压力。
最高涨幅将在每两周 $15.73澳元至 $31.76澳元之间。
目前正在接受联邦租金援助的租户将从 9 月开始每两周额外获得最多 31 美元，该措施旨在帮助弱势的低收入租户。对于大多数低收入者来说，租金援助是一种有针对性且具有成本效益的安全网。
在快速移民的推动下，强劲的租金需求远远超过了可用租金的供应，3 月份首府城市的租金总供应量处于历史低位，可用租金供应量同比下降 18.3%年。
与此同时，由于租赁库存极度短缺，首府城市的广告租金在截至 3 月份的一年中增长了 13%。
Commonwealth Rent Assistance 的增幅是 30 多年来最大的一次，但租金援助金的支付长期以来一直落后于飙升的租金价格。
在首府城市，租金价格比大流行前水平上涨了 18%，而在偏远地区，租金上涨了 23%。
首府城市租赁市场供应严重不足。因此，房价快速上涨，空置率呈下降趋势。
将援助金与未来的市场租金价格上涨相挂钩，或制定定期审查时间表，以确保援助金与激增的租金保持同步，这本来是一个值得欢迎的进一步措施。
可供出租的房产持续供应不足，推动了空置率的降低。由于租赁需求超过了供应，每周的租金正在强劲增长。在租赁供应没有明显增加的情况下，租金价格在未来几个月将继续增长。
但租金价格上涨并不是唯一的问题。这些挑战不仅仅表现在周租金上涨时的预算限制上，而且随着激烈的竞争，房产的出租速度也创下了新高，找到一个可用的出租房是很困难的。对有限租房的竞争程度迫使许多人做出牺牲。
从长远来看，最好的解决办法是提供更多的住所，但这需要时间
100万套经济适用房
这次的预算案也对目前的房屋供给困局和长期居高不下的房价和租金做出了相应布局，其中包括：
在未来5年对中低收入家庭提供27亿澳元的租金补助（比前值上调15%），这也是租金补助政策30年来最大上调，受益家庭大约为1,100万个。
在2024年前打造100万套经济适用房，并通过下调预扣税（从30%下调至15%）来鼓励地产信托基金等基金对出租房市场的投资，以此增加房屋租赁市场的房屋供应量。预计税务优惠将在未来10年间接带来15万套房屋。
对于首次购房者而言，联邦政府也放松了相应的硬性规定，比如曾经要求申请人必须是夫妻关系或事实夫妻（de facto）这一条款，将变成“任何两个人”。此外，还面向更广泛的群体进行了放宽，比如在过去10年内没有在澳洲拥有过房产的人，也可以申请Home Guarantee Scheme（HGS）。
政府还宣布额外增加20亿澳元，以降低社会和可负担住宅的建设成本。
从2023年7月1日起国家住房金融和投资公司（NHFIC）的负债将上限从55亿澳元增加到75亿澳元，这使得NHFIC能够通过向社区住房提供者提供更低成本的贷款来支持更多的社会和可负担的出租房。
增加对社会和经济适用房的资助将有助于为有需要的人提供稳定和安全的住房选择，但是，虽然社会住房对那些无法获得私人住房的长期无家可归的高风险人群来说是一个很好的安全网，但这是一个昂贵的解决方案。
额外的数十亿澳元预计将支持大约7000个新的社会和经济适用住房，这是朝着正确方向迈出的一步，但即将增加的租金援助将是一个更好的目标措施。
购房激励措施
政府还扩大了 "首次住房保障 "和 "地区首次购房保障 "的资格标准。
这些计划以前只适用于单身和已婚或事实上的伴侣，但现在扩大了 "夫妇 "的分类，包括朋友、兄弟姐妹和其他家庭成员，这意味着他们将有资格从2023年7月1日起联合申请。
保障也将扩大到在过去10年中没有在澳大利亚拥有房产的非首次置业者，支持那些已经失去住房所有权的人，现在也包括永久居民。
家庭住房保障也将扩大到符合条件的借款人，他们是儿童的单身法定监护人，如姑姑、叔叔或祖父母，此外还有单身的亲生父母和收养父母。
这些变化建立在去年增加名额的基础上——首套房保障每年有35,000个名额，地区首套房保障每年有10,000个名额，而家庭住房保障每年有5,000个名额，直至2025年6月30日。
在目前的环境下，虽然大多数市场的房价现在比12个月前略低，但借贷成本较高，房价下跌的幅度远远低于计算出的借贷能力的转变所意味着的。
负担能力明显恶化，在某些方面达到了20世纪90年代以来的最差水平，而且相对于历史上的实际情况，现在的还款额非常高。
这些情况对于首次置业者来说是具有挑战性的，对他们来说，拥有住房的最重要障碍是存款负担。扩大的住房担保计划旨在解决这一问题。
首套房保障计划允许符合条件的申请人只需5%的存款就可以买房，而政府则为剩余的15%提供担保。
印花税改革错失良机？
不断恶化的住房负担能力是联邦预算的一个重点，旨在减轻那些希望购买或租房的人目前面临的一些压力。
但印花税改革不是其中之一。
如果我们希望为高效和公平的房地产市场奠定坚实的结构基础，就必须认真探索支持各州从印花税过渡到基础广泛的土地税。
需要对印花税进行改革，让房地产市场在所有州更有效地运作。
与印花税有关的一些问题是它们增加了住房成本，增加了存款负担并抑制了家庭流动性。
印花税是一种低效的税收，它会减缓房地产市场、减缓经济增长并降低住房的可负担性。
前新南威尔士州财政部估计，取消印花税可以释放100亿澳元的经济价值。
州政府用年度土地税取代印花税将有助于更好地利用可用的住房存量。
印花税让许多首次购房者更难买房，因为这是在您必须存下的首付之外的额外前期费用。在悉尼，入门级住宅需要 7 年才能存够 20% 的首付。在墨尔本，这需要 6 年多一点的时间。
印花税增加了这个存款障碍。
在大多数城市，为相对负担得起的房屋征收印花税可以增加大约一年的储蓄。
州政府已经认识到印花税对首次置业者的影响；这就是为什么大多数州为首次购房者提供印花税优惠或豁免。
几十年来，年轻、收入较低的澳大利亚人的房屋拥有率一直在下降。通过用年度土地税代替印花税来降低首次购房者的前期购买成本，将减少首次购房者的存款障碍，并允许许多人更快地购买。
改革印花税不仅可以帮助年轻家庭，提高住房的可负担性，还可以更好地利用澳大利亚现有的住宅存量。
结语
在全国租金危机、人口增长快速恢复和住房供应受限的情况下，解决住房短缺和负担能力恶化的措施在今年的预算中占据突出地位。
不过，本次的措施是否能精准到位，在缓解百姓压力的同时也能规避通胀风险，才是真正考验工党政府的难点所在。
各位能否成为真正的赢家？让我们拭目以待！
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