现在是升级换房的好时机？澳洲楼市租金增长创历史新高，北领地达尔文楼市“崛起”！

澳大利亚的独立屋和单元房租金均创下历史新高，出租空置率骤降至历史最低水平，租户的处境日益恶化。

刚刚发布的 Domain 租金报告最新数据显示，上季度澳洲租金继续上涨创有记录以来租金价格持续增长最长时间，独立屋租金连续第八个季度上涨，单元房租金连续第七个季度上涨。

澳洲首府城市的独立屋租金上季度上涨 2.7%，推动过去一年大幅上涨 13%，而单元房租金涨幅更大，三个月内上涨 10%，全年涨幅高达 22.2% .

高昂的住房成本、投资者活动的减少以及社会保障房和经济适用房的严重短缺加剧了这场危机。

3月份的职位空缺创下了历史新低。

Domain 研究和经济学主管 Nicola Powell 博士说：“这些数字非常明显，我们看到单元房租金要价加速上涨，尤其是墨尔本和悉尼，这两个城市的空置率也创下历史新高。”

“这在澳大利亚各地都在发生，首府城市和澳大利亚地区都在不同程度上发生。此外，当我们看到进入澳大利亚的海外移民数量激增时，大多数临时签证持有者都希望找到一套租房，这将在今年和明年产生影响。因此，前景看起来非常暗淡。”

全澳各地肯定都能感受到租金上涨。这推动了过去一年珀斯租金上涨14.6%、阿德莱德13%、布里斯班12%、墨尔本11.1%、悉尼10%、达尔文8.3%，以及 霍巴特5.3%的涨幅。

堪培拉是澳大利亚房租最高的城市，平均周租为690澳元，远高于悉尼的660澳元、布里斯班560澳元和墨尔本的500澳元，这或许表明，人们终于达到了负担能力的极限。

随着现在对公寓的需求达到最高水平，租房者经常试图通过搬到较小的房子来节省开支，因此单元房租金也飙升。

悉尼，在过去一年中公寓租金上涨了 24%，墨尔本上涨 23.1%，布里斯班上涨 16.3%，阿德莱德上涨 13.5%，珀斯上涨 12.5%，霍巴特上涨 6.7%，达尔文上涨 6.1%，堪培拉上涨 1.9%。

鲍威尔表示，当前的租金危机没有单一的解决方案，这需要结合更多的投资者活动、不断增长的建房出租行业、更多的社会住房投资、对低收入者的额外租金援助并为其他人购买自己的住房提供更多的帮助。

一位房地产经济学家认为，一直谨慎观望的买家现在开始行动了，为房市注入新的活力。此外，四大银行预计储备银行下月会再度加息，但这轮加息周期已经接近尾声。

澳洲房价在3月上涨0.6%，这是10个月内的首次上涨。已经连续10次加息的储备银行没有在4月上调现金利率。

房地产数据分析公司My Housing Market的首席经济学家威尔逊（Andrew Wilson）博士表示，目前的买家情绪和市场数据似乎表明“现在是最好的购买时机，或者说是相对较好的购买时机”。

威尔逊说：“那些一直观望的买家和卖家，特别是买家，现在也许开始意识到，随着房价的再次上涨，现在已经不是等待房价触底的问题了。”

“我认为他们实际上已经创造了市场的底部，我们现在正在往上走。”

Domain房产网的数据显示，首府城市的拍卖清出率已跃升至12个月高点，首府城市以外地区的清出率也达到了11个月的高点。悉尼和墨尔本的拍卖清出率在70%以上。

威尔逊表示，去年9月，市场已经广泛出现改善，当时房价虽然在下跌，但跌幅在放缓。

目前，悉尼的房价仍比一年前低了约7%，墨尔本也低了约5%。

威尔逊说，人们担心在错过好房源，这种情绪抵消了对市场不确定的担忧。

4月现金利率保持不变之后，四大银行预计储备银行会在5月再次加息。除了澳新银行（ANZ）之外，其它大银行都认为5月将是这一周期的最后一次加息。

澳新银行认为，除了5月加息之外，澳洲储备银行还会再加息一次。

达尔文现在是澳大利亚最强劲的市场之一，尽管南部各州经济低迷，但房市销售活动依然强劲。

Hotspotting 价格预测指数 (PPI) 显示，北领地首府目前是表现最好的房地产市场之一，与Ballarat, Canning, Gladstone, Kalgoorlie, Mackay, Palmerston, Salisbury, Stirling, Townsville和Woollongong.

Hotspotting总监特里•莱德（Terry Ryder）表示，表现最为突出的是City of Palmerston，该地区11个郊区中有7个销售活动在上升，另外3个被评为“稳定市场”。

报告称，在达尔文 20 个接受调查的区中，有 11 个被确定为新兴市场，而 Humpty Doo (Litchfield地区) 的销售活动也在增长。

“在达尔文都会区之外，爱丽丝泉的市场已经消退。在某种程度上，现在这7个郊区中没有一个被列为正在上涨的市场，”莱德表示。

“但Katherine市场在过去 12 个月里有所改善，被评为稳定销售稳定市场。”

“我们 2022 年的调查显示，在大城市步履蹒跚之际，大达尔文地区的销售活动保持良好水平，市场实力仅略有放缓，”他说。

“这项新的季度调查发现，虽然上涨市场的数量有所下降，但被归类为稳定市场的郊区却有所增加。

Palmerston 的新兴市场包括 Bakewell、Bellamack、Driver、Johnston、Rosebery、Woodroffe 和 Zuccoli。

大达尔文地区正在崛起的城区包括Berrimah, Fannie Bay, Karama, Larrakeyah和Millner。

只有一个郊区被归类为“衰退”市场——爱丽丝泉的吉伦。

莱德先生在全澳范围内表示，本季度报告的一个不同寻常之处在于，整个市场似乎没有核心的潜在趋势。

近年来，空间变成了令买房者垂涎的资产。

人们对于住房的需求已经发生了改变， 许多澳洲人也因此搬家或换了更大的房子。

然而，房地产价格和利率在疫情早期经历了飙升之后，搬到更大的房子可能会成为一个非常昂贵的选择。

但专家表示，只要房主进行充分的研究并保持开放的选项，升级换房仍然是可行的，尤其是在比较平稳的市场情况下。

房地产买家中介公司Master Advocates的董事Mark Errichiello表示，对于现在想要搬到更好房子的人而言，现在一个非常具有吸引力的时机。

他说：“我们目前处于利率不太可能再上涨的位置。由于房源不足，市场也开始显示出稳定的迹象。如果现在购买了一处更大的房产，而市场又在未来六个月内开始反弹，你很快就 会看到一些资产增值。”

预算有限的购房者也可能需要重新考虑他们在下一步购买时愿意做出的让步。

Errichiello表示：“每个人的需求和愿望清单都不同，但是如果可以做出一些妥协，比如将置业地点的第一选择更换到边界城区，或是沿着相同基础设施线路但相距几个城区外的地方，那么总会有机会可以探索的。”

虽然购买未经过装修的房产通常能让升级换房者减少购房成本，但建筑危机和劳工短缺已经改变了规模经济。

Errichiello说：“现在的建筑成本是充满变数风险的。

在一两年以前，建筑商会同 意一个固定价格，并需要六个月左右的时间来决定。但现在他们会增加变动成本， 翻新工程的成本可能会因此大幅增加，因此有必要仔细考虑这个问题。”

来自Canstar的金融专家Steven Mickenbecker表示，许多升级换房者实际上可能处于一个有吸引力的位置。

“处于这种情况的人通常已经在房子里住了五到十年，并已经积累了一定程度的资产。”

他说，“银行会对他们持有比较好的态度，因为这是他们想要提供贷款的客户类型。但是请记住，随着利率提高，收入限制和还款能力大大降低了人们的借贷能力。”