澳洲春季楼市或成买方市场，卖家不降预期恐难成交

在连续数月拍卖结果处于低位、悉尼和墨尔本房价大幅下跌之后，全澳拍卖清盘率从上周的12周高点小幅回落，也进一步强化了市场预期：今年春季卖房季，买家仍将掌握主动权。

房地产数据机构Cotality数据显示，上周全澳首府城市综合初步清盘率降至53.2%。此前一周，全澳清盘率录得56.5%，为近三个月最高水平。

悉尼在各首府城市中表现最强，清盘率升至56.6%，较前一周上升1个百分点。

本周悉尼共有482套房产参与拍卖，其中包括东区富裕城区Paddington一套需要翻新的老旧排屋，现场吸引了约100人围观。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，他并没有看到市场复苏的迹象。随着春季销售季挂牌量上升，拍卖清盘率很可能面临进一步下行压力。

Christopher说：“今年春季销售季将会是一个明显的买方市场。如果卖家不能真正按照市场价格预期入市，他们就卖不掉。”

“然后他们就会带着一套卖不掉的房子进入圣诞节，而那是一年中最不适合卖房的时候。”

他认为：“问题不在于你是通过私人协商出售，还是通过拍卖出售。问题在于卖家的价格预期。”

“如果他们的预期明显高于市场，不管采用哪种出售方式，也不管找哪位中介，都很难卖出去。”

本周全澳共有1406套房产参与拍卖，较上周增加10.2%，但与去年同期相比仍减少31.9%。

墨尔本拍卖数量最多，共有600套房产落槌，清盘率为55.4%，创四周以来最低。

Cotality数据显示，布里斯班初步清盘率为40.4%，阿德莱德为54.8%，堪培拉为41.4%。

BresicWhitney首席执行官Will Gosse表示，该公司中介仍能为多数房源吸引到买家，但只有当买卖双方的价格预期一致时，交易才会发生。

Gosse说：“我仍然认为，当前市场状况比较脆弱。能否成交，很大程度上取决于买家和卖家之间的价格差距。”

他表示，挂牌量正在增加，但增速不及去年同期，这可能正在帮助市场维持一定平衡。

他说：“有意思的是，在挂牌和拍卖数量增加的情况下，清盘率还能保持住。在我看来，这说明市场上的买家数量也在以与挂牌量相近的速度增加。”

在悉尼Paddington，Elizabeth Street街边挤满了围观者，他们密切关注着一套排屋的竞拍。这套住宅由同一个家庭持有超过90年，目前需要大规模翻新。

这套五居室、两卫住宅的指导价为400万澳元，线上挂牌浏览量达到25万次，吸引185组买家看房，并有8名注册竞拍者参与拍卖。

最终，该房产以460万澳元售出，买家是一个来自悉尼东区的家庭。

Whitefox中介Alexandra Anthony表示：“我已经很久没有见过这样的拍卖了。这样的成交显然会给市场和这个区域重新带来一些信心。”

她说：“优质房源如果营销到位，而且卖家对市场价格预期一致，市场反应仍然是积极的。”

“尤其是在Paddington这样的本地社区，市场活跃度较高，大家也一直密切关注行情。”

在墨尔本高端市场，买方代理Emma Bloom表示，不少房源已经从公开拍卖转向更低调的出售方式。

部分房源以意向表达或私人出售形式挂牌，竞价也更多发生在会议室里，只面向特定买家进行。

Bloom说：“卖家没有信心能拿到自己想要的价格，所以不愿意把房子完全暴露在公开市场上。买家也同样缺乏信心。”

她表示：“拍卖确实处于暂停状态。当然，100万澳元以下的房产卖得不错，这类房源永远都会有公开市场。”

“但对于高端房产来说，把房子的价值暴露在公开市场上风险太大。中介正在努力制造竞争，但大部分竞争都发生在闭门之后。”

墨尔本其中一场私人拍卖是位于South Yarra的9 Hawksburn Road。

该房产指导价为550万至600万澳元，最终在3名活跃买家竞价后，以591万澳元成交。

还有一场私人拍卖发生在Albert Park，这套位于248 Bridport Street West的房产指导价为545万至585万澳元。

最终，在3名买家竞价后，以666万澳元成交，高于指导价区间。

最近几周的清盘率显示，相较独立屋，墨尔本的公寓和联排住宅的优势最高可达10个百分点。

过去四周中，墨尔本公寓类房产的清盘率有三周高于独立屋。

REA Group高级经济学家Anne Flaherty表示，目前首次置业者是墨尔本市场中较活跃的买家群体之一。

与此同时，利率上升也让其他买家的预算被压缩到更可负担的价格区间。因此，相比独立屋，市场上可售的公寓类房产可能面对更多买家需求。

Flaherty说：“如果我们考虑价格的变动幅度，独立屋价格波动更明显，而公寓类房产表现相对更有韧性。”

“所以，想买独立屋的买家可能比想买公寓的买家更倾向于继续观望。”

她补充说，在大多数城区，公寓类房产的表现都好于独立屋，这意味着这类房产在拍卖市场上的相对优势，可能会在墨尔本较广泛的区域内体现出来。

未来两周，墨尔本待售房源数量预计将比去年同期低约40%。

Flaherty表示，在这种情况下，“即使投资者需求已经明显减少，如果买家选择有限，也可能支撑那些真正进入市场出售的房产表现”。

维州房地产协会首席执行官Toby Balazs表示，公寓和独立屋之间清盘率的差异，很可能反映出首次置业者需求更强。

Balazs说：“这并不特别令人意外。这里面可能有两个因素，一个是可负担性。”

“在一个由可负担性驱动的市场中，这也解释了为什么公寓类房产的价值和清盘率能够保持得更好。”

“另一个原因可能与公寓建设活动有关。相比过去几年，现在进入市场的新公寓供应并没有那么多。”