RBA最新报告曝光：澳洲房价下跌，Labor房产税改革可能“贡献一半”！墨尔本楼市危险了？

澳洲房地产市场，又传来一个值得关注的信号。

就在今天，澳洲储备银行（RBA）公布最新《Statement on Monetary Policy》，对当前房地产市场的判断明显比几个月前更加谨慎。

RBA在报告中直接写道，澳洲“住宅市场的状况已经明显放缓”，而且放缓程度“超过了5月份报告中的预期”。

截至目前，全国房价已经从今年3月的高点下跌了1.6%，与此同时，拍卖清空率也出现下降。

RBA认为，这一变化来自几个因素共同作用，包括今年以来的加息、联邦预算中公布的房地产税制变化，以及市场信心走弱。

这也是为什么今天Herald Sun用了一个非常醒目的标题：

“RBA reveals hidden cost of Labor's property tax shake-up”——RBA曝光Labor房地产税改的隐藏代价。

报道指出，RBA最新的经济预测已经因为联邦政府意外推出的房地产税制调整而发生变化。Labor政府此次改革涉及长期存在的negative gearing（负扣税）和capital gains tax（资本利得税）优惠，预计未来10年可以为政府增加超过400亿澳元收入。

但RBA现在担心的是，这项改革的影响可能不仅仅发生在投资者身上。

它已经开始通过房价、家庭财富、消费以及新房建设，向整个澳洲经济传导。

房价到底跌了多少？

先看RBA自己的数字。

最新报告显示，澳洲全国住宅价格从今年3月高点以来已经下降1.6%。

而且RBA特别指出，这一次房地产市场的降温速度比5月份预测时更快。

原文写道：

“Housing price growth and activity in the established housing market in Australia have eased by more than assumed in the May Statement.”

翻译过来就是：

澳洲现有住房市场的房价增长和交易活动，下降幅度超过了RBA在5月份报告中的预期。

RBA同时表示，这发生在此前一段较长时间的房价强劲上涨之后。

也就是说，央行现在看到的并不是一个突然出现的房地产崩盘，而是经过一段上涨之后，市场开始出现比较明显的反转。

更重要的是，RBA没有把原因全部归结到利率。

报告明确提到三个因素：

加息、联邦预算中的税收改革，以及市场信心走弱。

今年以来，RBA已经三次加息，目前现金利率维持在4.35%。

而银行已经把这些加息逐步传导到了房贷。

RBA报告指出，1月至6月期间，澳洲浮动房贷利率上涨了接近75个基点，大部分影响已经传导到了家庭每个月需要支付的房贷金额。

与此同时，对新住房贷款的需求也已经明显下降。

RBA在报告中直接用了：

“Demand for new housing loans has eased”

也就是：

新的住房贷款需求已经下降。

真正让市场紧张的，是Labor的房产税改革

今年联邦预算公布的住房投资税制改革，是这轮房地产市场变化中另一个重要因素。

改革主要涉及两件事情。

第一，是负扣税（negative gearing）。

从2027年7月1日起，对于新的住宅投资，负扣税将主要保留给能够增加住房供应的新建住宅。

投资者如果购买符合条件的既有住宅，其租金收入不足以覆盖相关支出的亏损，将不能像过去一样直接用来抵扣其他收入，而是需要结转。

第二，是资本利得税（CGT）优惠调整。

政府计划取消个人、信托和合伙企业现有的50%资本利得税折扣，并引入指数化等新的计算方式以及30%的最低税率安排。

现有投资者则有相应的过渡和grandfathering安排。

政府的逻辑很明确：

减少投资者对于既有住房的竞争，同时把投资需求更多地引向新建住房。

这样可以让首次置业者面对更少的投资者竞争，同时鼓励更多住房建设。

但问题在于，市场的反应可能比政府预期得更快。

CBA此前已经下调了房地产预测。

CBA经济学家Trent Saunders表示，市场对于住房税改的反应“比预期更快”，税改已经加速了原本正在发生的房地产市场放缓。

CBA估计，这些税改最终可能让房价相对于没有改革的情况低接近5%。

不过，CBA也认为市场不会一直这样疲弱，并预计2027年随着利率下降以及住房供应不足等因素，房地产市场可能重新恢复增长。

这也是今天Herald Sun报道中最值得注意的一点。

市场上一些较为悲观的预测认为，全国房价未来可能出现更明显的下跌，而税制改革可能占到其中相当一部分。

因此，“税改贡献了一半”这个说法，更准确地说，是部分银行和经济学家的模型估算，而不是RBA给出的一个确定数字。

RBA自己的表述则更加谨慎。

它认为房价下跌是：

利率变化 + 税收政策变化 + 市场信心下降

共同作用的结果。

RBA真正担心的，不只是房价

如果只是房价从100万跌到95万，对于整个澳洲经济来说，可能没有那么可怕。

RBA真正担心的是：

房价下降之后，会发生什么？

RBA在最新报告中写得非常直接：

“Lower housing prices weigh on household consumption by reducing household net wealth and spending related to housing turnover.”

也就是说：

房价下降会通过减少家庭净财富以及与房产交易相关的消费，拖累家庭消费。

对于一个房地产占家庭财富比重非常高的国家来说，这个影响不能忽略。

举个最简单的例子。

如果一个家庭拥有一套价值150万澳元的住宅，房价下跌10%，账面财富就会减少15万澳元。

虽然这个家庭没有卖房，也没有真正“亏掉”15万现金，但家庭对未来财富的预期可能发生变化。

这可能影响装修、换车、旅游、大额消费，甚至影响他们是否愿意再购买第二套房。

而家庭消费一旦放慢，最终就会影响整个经济增长。

这也是为什么RBA这次已经下调了2026年人均GDP的预期。

RBA明确表示，今年人均GDP预测被下调，其中一个重要原因就是：

现有住房市场的放缓幅度比5月份预计的更加明显。

更让政府头疼的是：房价跌，开发商可能也不愿意建房

这可能是整份RBA报告里最值得关注的一句话。

RBA表示：

“Weaker housing prices also reduce the incentive to build new homes.”

翻译就是：

更低的房价也会降低建造新房的动力。

这就产生了一个非常尴尬的局面。

政府现在正在努力解决澳洲住房短缺，希望开发商多建房。

但是，如果房价下降到让开发项目的利润空间越来越小，开发商可能会重新计算：

这个项目还能不能赚钱？

土地多少钱？

建筑成本多少钱？

融资成本多少？

最终卖多少钱？

如果算下来利润越来越薄，一些项目可能被推迟。

那墨尔本是不是最危险？

墨尔本确实值得关注。

RBA今年5月的报告就已经指出，悉尼和墨尔本的拍卖清空率从年初开始下降，并且已经低于长期平均水平。

同时，价格较高的住宅——也就是对利率更加敏感的市场——近期的跌幅主要集中在悉尼和墨尔本。

而低价和中等价位市场相对更加有韧性。

这意味着，如果你关注的是墨尔本中高端独立屋市场，目前受到的压力可能比一些低价住宅更加明显。

另一方面，墨尔本本身过去几年的房价表现就明显弱于悉尼、布里斯班等部分市场。

RBA最新预测认为，房价在未来一段时间仍可能继续缓慢下降。

报告写道：

“Housing prices are assumed to continue to decline gradually for a period”

也就是说：

房价预计还会在一段时间内继续缓慢下降。

现在，RBA给房地产市场的信息，并不是简单的一句：

“房价要崩了。”

更准确的描述是：

澳洲房地产市场已经明显降温，而且降温程度超过了央行几个月前的预期。

而房价下跌之后，又会反过来影响家庭财富、消费和新房建设。

这也是为什么今天的RBA报告，会让澳洲房地产市场再次成为焦点。

对于墨尔本买家和卖家来说，接下来几个月的春季市场，可能会比过去几年更加值得关注。

房价到底会跌多少，现在没有人可以给出确定答案。

但RBA已经把一句话写进了最新的经济预测里：

澳洲房地产市场的放缓，比几个月前想象的更加明显。