ATO默认算法或使数百万房产投资者多缴税，专家提醒：提前做好房产估值

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税务专家警示：房产投资者若不在明年完成名下不动产估值，或将面临超额征税风险。

联邦预算即将落地的税制改革，将于2027年7月1日把投资房产的资本利得税按时间划分为两段独立计税周期。这项政策变动将直接影响全澳超330万套住宅类投资房产。

行业机构提醒，澳洲税务局默认的资本利得核算公式，可能无意间让部分投资者多缴税款。

新规框架下，2027年7月前持有的住宅投资房产，收益会分段计税：2027年7月前产生的增值部分沿用现行规则，保留成熟的50%资本利得税减免优惠；

2027年7月之后产生的增值改用通胀指数调整模式计税，同时增设30%的资本利得税最低征收底线。

划分两段收益时，澳洲税务局会采用默认的直线分摊法核算：将房产总持有期内的全部增值额平均分摊至每一年，不会匹配真实房价上涨的实际时间段。

H&R Block税务沟通主管Mark Chapman表示，在截止日期前房价涨幅迅猛的业主，套用默认公式会大幅抬高税负：

“税务局公式假设房价匀速线性上涨，但房地产市场走势绝非如此。若房产在五年前大幅升值、2027年后价格持平，这套算法会把早年增值划入更高税率的新计税规则。

在2027年7月1日完成专业市价估值，不只是留存凭证，对大量个体散户投资者而言，这一步能省下数千澳元的额外税款。”

Chapman说明，税制切换前纳税人有权委托机构出具独立市场估值报告；凭借正式估值文件，业主可自主选择计税方式，选用总税负更低的方案申报。

房产评估机构Herron Todd White首席执行官Peter Maloney指出，这份基准估值是关键法律保障：

“税法以2027年7月1日为明确分界节点，资产当日市值的举证责任完全由纳税人承担。投资者想要放弃税务局默认算法、提出异议，必须提供正式市场估值报告作为依据。”

他提醒不要依赖线上房产自动估值算法、区域中位价走势数据报税，这类材料无法通过税务合规层面的法律核验：

“涉及大额税款与税务局稽查，必须出具能经受法规审查的独立专业估值报告。”

Dentons 律师事务所税务争议方向税务合伙人Sue Williamson补充：

“税务局稽查环节对证据标准要求极高，正规估值报告能够有效协助纳税人应对核查。”

编译：Kitty

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