澳洲拍卖市场急速降温，房东倒大霉！房价下跌租金逆势暴涨，税改压死人！

澳洲主要首府城市拍卖市场继续降温，买家观望情绪明显升温，部分拍卖现场甚至出现无人登记、卖家也不到场的冷清场景。最新数据表明，楼市放缓仍未结束。

Cotality数据显示，本周全澳初步拍卖成交率为53.4%，涉及1421场已安排拍卖。虽然拍卖数量连续两周小幅回升，上周增加4.8%，本周再增4.0%，但整体仍明显低于历史水平。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，拍卖量的回升只是建立在较低基数之上。与2025年同期相比，本周拍卖量仍减少16.9%。

撤拍率有所回落，为初步清盘率提供了一定支撑。截至6月21日的一周，撤回拍卖占所有已安排拍卖的24%；本周这一比例降至17.4%。不过，这仍高于2025年平均11.8%的水平。

市场变化在拍卖现场表现得尤其明显。悉尼拍卖师Tom Panos表示，近期现场几乎陷入诡异寂静。他在社交媒体上写道，当一场拍卖唯一到场的人是经纪人时，就能看出市场有多安静，甚至连卖家都没有出现。

Panos称，自己当天主持两场拍卖，都没有买家登记。第一场只有卖家和经纪人到场，第二场连卖家都没有出现。他把眼前市场与上世纪90年代初利率约18%时的环境相比，称当年曾连续16个周末开放房屋，却没有一次看房、没有一个买家。

Raine & Horne拍卖师Pete Matthews也表示，悉尼下北岸一套公寓只有一人出价。他从业30年，称这是自己见过最糟糕的情况，即使把全球金融危机时期也算在内。他认为，目前价格水平相当于四年前。

从各州来看，墨尔本仍是全国拍卖最活跃城市，共有707套房屋拍卖，较上周增加18%，但比去年同期减少10.1%。过去四周，墨尔本初步清盘率维持在约55%。

悉尼举行433场拍卖，较上周减少2.3%，比去年同期少27.5%。尽管29.8%的已安排拍卖被撤回，该市初步清盘率仍升至56.1%。

布里斯班举行134场拍卖，较上周减少18.3%，比去年同期少28.3%。阿德莱德录得99场拍卖，较上周少10%，但比去年同期高近24%，初步清盘率为52.6%。堪培拉举行38场拍卖，较上周少9.5%，较去年同期下降22%。珀斯只有10场拍卖，塔州没有房屋列入拍卖。

Cotality预计，下周拍卖数量将增加至约1570套。市场低迷正在考验卖家和经纪人，但Panos认为，冷清时期也可能给少数机会型买家带来空间。

澳洲房地产市场当前陷入房价下跌、租金涨幅达通胀两倍‌的两头受挫局面，这给本应从政府预算税收改革中受益的首次购房者带来了更大压力。

新房供应不足导致租赁空置率长期处于低位，多数郊区可租房源极少，房东提租几乎无空置风险，房价回落的利好完全被租金上涨抵消，年轻群体处境愈发艰难。

房产分析师预计，随着澳洲大批私人投资者正准备应对预算改革带来的全面影响以及借贷成本上升的双重冲击，未来数月租金将继续上涨。

Eda Property创始人卡瓦洛表示，此前市场对联邦预算调整将推高租金的担忧已成为现实，不少攒钱买房的群体因租金上涨陷入被动。

当前全澳租金同比上涨8%，SQM Research董事总经理克里斯托弗指出，数据显示多数首府城市租房空置率仍维持在1%左右的低位，租赁供应远跟不上需求，市场整体处于异常紧张的状态。

Image Property董事总经理戴维斯指出，负扣税、资本利得税调整政策抑制了房产投资者的活跃度，但租房的刚性需求并未同步放缓，投资者退场的成本最终由租客承担，租金上涨的趋势已经显现。

租金上涨不仅打乱了购房者储蓄计画，更是权重达6.6%的通胀额第二大推手。

而不同寻常的是，租金上涨的同时房价却在下跌。

Cotality报告称，6月澳洲房价下跌0.4%，为2022年以来最大月度跌幅，悉尼、墨尔本领跌，Morgan Stanley等主流银行预测房价从峰值到谷底累计跌幅将达10%。

显然，房价走弱并未带动更多首次购房者入市。

澳洲头部房贷机构Aussie Home Loans数据显示，自相关预算案公布后，首次购房者的贷款申请量已下滑超20%。本次预算税改仅保留新建房产的负扣税待遇，却催生意外结果：资金充裕的资深投资者可通过特定操作，让名下投资组合永久维持负扣税状态，造就了由年长且富有的投资者组成的精英阶层。

房地产分析师库舍指出，新房产投资者将转向以租金回报为核心目标，不再优先追求资本增值，这类现房投资需投入更多自有资金，出售时还会产生更高资本利得税，私人住宅投资者则会持续离场，仅靠新建房产的负扣税政策不足以吸引大量投资者接盘，‌商业地产大概率会成为本轮趋势中的最大赢家。

阿德雷德房地产市场逆势而行，6月季度中位房价上涨4.8%。根据Domain最新《House Price Report》，其中位房价现已创下112.5万元的历史新高，一年前这一数字为970165元，是当季澳洲各首府城市中房价上涨最快的市场。

Domain研究与经济主管鲍威尔在接受891 ABC阿德雷德电台采访时表示，该市正在「打破全国趋势」。鲍威尔说，当地房价增长正加速，季度和年度涨幅势头都在增强，这在其他首府城市中并未出现，目前阿德雷德已成为澳洲第四贵的首府城市，排在悉尼、布里斯本和柏斯之后。

鲍威尔表示，全澳住房供应同比增加约17%，但阿德雷德过去12个月供应量仅增长6%，落后于全国平均水平。鲍威尔指出，阿德雷德同时仍是澳洲租赁市场最紧张的城市之一，这一情况产生连锁反应，推动更多需求转向购房。

Belle Property房地产公司负责人麦克罗斯蒂表示，当地买家信心不足，全市开放看房和拍卖会出席率偏低，尤其是投资者群体，这可能迫使卖家重新考量房产定价。麦克罗斯蒂说，现在看房人数明显变少，手里有优质房源必须合理定价，做好调价准备，主动和买家沟通。周四上午Parkside的一场开放看房几乎无人到访，唯一参观者是附近居民阿尔巴尼斯。阿尔巴尼斯说，他路过看到开放看房就进来看看，原本以为会有更多人到场。

麦克罗斯蒂表示，阿德雷德的生活方式和宜居性是吸引买家的核心因素，它和墨尔本、悉尼一同入选了Economist Intelligence Unit年度全球十大最宜居城市。麦克罗斯蒂说，南澳房价表现坚挺值得肯定，阿德雷德的居住体验和生活方式有独特优势，完全配得上这份认可。

现有房主尼尔德正打算置换更大的房子，满足家中学龄孩子的居住需求。尼尔德说，很难找到完全符合需求、区位也合适的房产，优质房源流转极快，往往拍卖前就收到了提前出价，部分卖家刻意把价格定得高于市场价蹭热度，这类房源往往会在市场上停留更久。

鲍威尔说，阿德雷德一直是房价领域的「低调赢家」，但单季度5%的涨幅完全不可持续，更高的借贷成本很快就会发挥作用，后续房价增长的步伐会逐步放缓。

悉尼拍卖市场仍处于低温状态，但定价合理、条件突出的家庭住宅依然能够吸引买家竞争。上周末，一对首次置业夫妇以204万澳元买下Carlton一套翻新三房住宅，而全市初步清盘率仅为53%。

这套住宅位于Carlton的Willison Road 56号，拥有高天花板、明亮厨房、醒目吊灯以及带顶棚的户外烧烤区。房屋指导价为180万至190万澳元，共有7组买家登记参与拍卖。

Domain Group截至周六晚的初步数据显示，悉尼上周计划拍卖564套房产，311宗上报结果对应清盘率为53%，另有93场拍卖撤回。撤回拍卖在计算清盘率时被视为未售出。

虽然这一清盘率高于6月底的47%，但仍低于通常代表平衡市场的60%水平。随着更多结果上报，最终清盘率可能还会下调。

Carlton这套房屋竞价从160万澳元开始，低于指导价。现场共有5组买家出价，多数是希望换大房的年轻夫妇。竞价接近190万澳元后放慢，卖家原本底价为200万澳元，后来在196万澳元时调整策略，将房屋宣布进入市场销售状态，最终成交价达到204万澳元。

Ray White Hurstville销售代理Jason Galic表示，如果同一套房产两年前上市，竞价可能会更快。他指出，一些落败买家已经卖掉原有房产，因此把当前市场看作换大房机会。

Galic说，现在几乎没人能靠单纯卖房获利，大家都是在同一个市场里买入和卖出。卖家换购的新房价格，也比一年前可能成交的价格低了15%至20%。

在Ryde，Buffalo Road 196号一套近950平方米土地上的五房住宅以380万澳元售出，买家是当地家庭。该房指导价为330万澳元，共有8组买家登记，5组实际出价。

竞价从300万澳元开始，升至361万澳元后停滞。卖家原本底价为380万澳元，后下调至370万澳元。Raine & Horne Lindfield销售代理Alex Sun表示，当拍卖方要求买家出价370万澳元并很快得到回应时，他一度以为竞价会结束，但买家随后以1000澳元、500澳元的小幅加价继续推高，最终达到380万澳元。

Sun认为，这样的成交对当地市场有提振作用，但他也坦言整体环境非常艰难，贷款难度加大，政策变化也在影响买家信心。

在West Ryde，一对年轻首次置业夫妇周日以170.5万澳元买下Mons Avenue 28号一套带后院的三房半独立式住宅。该房指导价160万澳元，共有6组买家登记、4组出价。

竞价从150万澳元开始，低于指导价；价格超过165万澳元后，现场甚至出现1000澳元的小幅加价，最终突破168万澳元底价。

Uniland Real Estate销售负责人Andy Lin表示，150万至160万澳元价位住宅需求仍然旺盛，但超过200万澳元的房屋更难出售。他说，一些拍卖被取消，买家继续观望，经纪人需要安排更多开放日。他形容，这是自己10年职业生涯中最艰难的时期之一，也是第一次见到如此冷清的市场。