悉尼，全澳房价降价重灾区！澳洲房贷需求断崖式下滑，市场下行态势加剧！

澳洲拍卖市场继续降温，全国清盘率再次跌破50%，并已连续九周处于低位。上一次房市出现如此持久的弱势，还要追溯到2018年信贷收紧引发的楼市下行周期。

Cotality数据显示，本周全国初步清盘率约为50%，预计最终会下调至约48%。上周初步清盘率为54.8%，随后被修正至48.5%，说明当前拍卖市场的实际成交情况仍然偏弱。

悉尼是本轮降温中表现最弱的市场之一。本周悉尼有444套房产参与拍卖，初步清盘率仅47.4%，送拍数量也比去年同期减少24.1%。过去四周，悉尼房产价值下跌1.3%，墨尔本下跌1.2%。

墨尔本本周有599套房产拍卖，初步清盘率为56.5%，虽然比一年前低10.7个百分点，但仍明显好于悉尼。

布里斯班有163场拍卖，目前公布清盘率仅35.9%

阿德莱德有108场拍卖，早期清盘率为54.9%

堪培拉42场拍卖，清盘率为27.8%。

Cotality研究总监Tim Lawless表示，虽然清盘率较6月低点略有改善，但这种持续疲软的时间已经比疫情初期更长。

利率上升、生活成本压力、房产税调整以及油价上涨，都在削弱买家信心。

随着春季上市旺季接近，如果新房源增加而买家需求没有恢复，库存累积可能继续压低价格。

Equifax 发布《2026 年 6 月消费者市场脉搏报告》追踪全国信贷需求趋势，数据显示住房贷款业务量同比两位数下滑，无担保信贷同步收缩。

Equifax 数据显示，6 月澳洲整体房贷需求同比下跌 14%，所有州与各年龄群体需求全部负增长。

首都领地跌幅最大，达 18.6%；维多利亚州下跌 15.9%，新南威尔士州下跌 15%；西澳市场抗跌性相对更强，但仍下滑 8.5%。

26–35 岁群体房贷需求下跌 18.2%，18–25 岁群体下滑 17.9%；56 岁以上借贷人群跌幅相对温和，仅 5.6%。

首次置业者（FHB）需求大幅走弱，全国同比下跌 17.2%：昆士兰州首次置业贷款需求下滑 20.8%，维多利亚州下跌 18.2%。

Equifax 称刚需购房群体需求 “大幅跳水”，其中 26–35 岁首次置业者需求下跌 20.4%，18–25 岁群体下跌 18%。

转按揭业务同步降温：同银行内部置换贷款同比下滑 10.4%，跨银行转贷下跌 15.1%。

Equifax 首席解决方案官 Kevin James 表示，东部核心州转贷意愿大幅回落，新州、维州跨银行转贷量分别大跌 18.3%、16.6%。

综合房贷整体行情，Equifax 总结：6 月无论哪个州、领地或年龄层，房贷需求无一处实现正增长。

6 月数据显示，信贷收缩并非仅局限于住房类贷款。

信用卡申请量同比下降 2.8%，各州、各年龄段全线走弱；个人贷款申请下滑 1%。

2026 年 6 月是过去 18 个月以来，Equifax 首次录得个人贷款需求负增长。

信用卡需求已连续三个月下滑，Equifax 称该走势 “自 2022 年后从未出现”。

仅 56 岁以上年长群体，个人贷款、汽车贷款需求仍保持正向增长。

西澳再次成为唯一亮点，个人贷款需求同比上涨 7.1%。

Equifax 首席解决方案官 Kevin James 解读数据表示，6 月数据印证澳洲家庭借贷心态从谨慎风控，彻底转向保守防御。

“今年上半年居民还只是主动管控风险，如今面对借贷已采取极度保守、防御性姿态。”

他指出，持续高生活成本叠加长期高利率形成双重压力，居民选择主动留存流动资金、严控新增债务。

本次信贷收缩不止体现在大额房贷上。

“6 月数据特殊之处在于，需求走弱不只是房贷这类对利率高度敏感的大额资产贷款，日常无担保信贷同样降温。”

信贷市场呈现鲜明代际分化：

35 岁以下人群大幅压缩借贷，其中 26–35 岁新增房贷需求近乎停滞，同比大跌 20.5%；

与之对比，56 岁以上群体抗风险能力突出，车贷需求上涨 4.6%、个人贷款上涨 5.3%。

James 解释：“年长群体大多持有无负债资产、整体债务杠杆更低，当下基准利率带来的现金流压力对他们影响有限。”

澳洲房产税优惠调整后，投资者正在迅速转向新建住宅市场，而此前占据主导的首次置业者比例开始下降。这一变化正在重塑新房市场，也可能让部分自住买家面临更激烈竞争。

房产基金管理公司Oliver Hume数据显示，在维州新建住宅销售中，投资者占比首次自2024年12月以来超过40%。与此同时，首次置业者销售占比从4月的66.7%降至6月的54.9%。

这项变化与联邦预算案中的房产税调整有关。根据新规则，新建住宅投资者仍可继续享有原有资本利得税和负扣税安排，而购买现有住宅的投资者则受到限制。政府希望通过这种方式，把更多投资资金引向新房供应。

Oliver Hume首席经济学家Matt Bell表示，税务调整正在改变投资者的购房选择。他预计，一部分投资者将从现有住宅市场转向新建住宅，尤其是城市外缘的新公寓、土地和房屋套餐。

这种变化可能带来两面影响。一方面，投资者流入新房市场，有助于开发商推进项目，提高住房供应；另一方面，如果土地、水资源、基础设施或审批速度跟不上，投资者也可能在新房市场挤压首次置业者。

Bell预计，Oliver Hume全国项目中面向投资者的土地销售可能增加约10%。Simonds也表示，自5月中旬以来，全国投资者对房屋和土地套餐的咨询量增长了76%。

市场压力已经在其他数据中显现。全国住房贷款需求在6月下降14%，首次置业者的新房贷降幅更快。高利率、住房可负担性不足和政策不确定性，继续让买家保持谨慎。

Cotality数据显示，悉尼独栋房屋中位价从5月至6月底下跌1.5%，即23,500澳元，降至156万澳元；墨尔本中位价下跌1.3%，即12,000澳元，降至948,400澳元；堪培拉中位价下跌0.7%，即7,600澳元，至103.5万澳元。

投资者Michael Pell和Karen Lacheta-Pell已经在昆州Moreton Bay地区购入土地，计划建造两套双拼住宅出租。Pell表示，购买现有房产的税务优惠确实已经取消，但只要在合适地区建造新住宅，投资者仍能获得税务优势、资本增值和租金回报。

对政府而言，这项政策的关键考验在于：它能否真正增加住房供应，而不是单纯把投资者从一个市场推向另一个市场。如果新房供应无法快速跟上，首次置业者可能会发现，自己刚从现有住宅竞争中获得一点喘息，又在新建住宅市场遇到新的竞争者。

Brunswick一套老式住宅的拍卖中，三名首次置业者原本有望胜出，最终却被一名大房换小房者挤出局。

大批民众到场见证5名竞标者争夺2 Church St的一套三居室木板房。拍卖槌落下时，成交价为138.5万澳元。

最终买家由买方顾问代理，最后一名出价者也参与了竞价，两人都是大房换小房者。

“他们让一些首次置业者心碎了。”Nelson Alexander Brunswick的挂牌代理兼拍卖师Mark Verrocchi说。

这套采光充足的爱德华时代住宅的底价为135万澳元，指导价为125万至135万澳元。

本周，墨尔本共有574套房产参与拍卖，这是其中之一。

Verrocchi先报出卖家出价125万澳元。一名首次置业者的父亲随即应价，并把价格推高1万澳元。

随后竞价每次上涨1万澳元，首次置业者一直跟到136万澳元。到了这个价位，年长竞标者显然拥有更强的资金实力。

Verrocchi说：“他们一直坚持，已经使尽了全力。”

房屋后方设有中庭式起居区，连接铺砖露台和草坪，侧边巷道也可通行。

Verrocchi说，卖家品味出众，房子也符合买家的多项要求；各个房间都很大，270平方米的地块对于单面临街住宅来说相当宽敞。

他原本只预计有3人参与竞价，但拍卖当天的兴趣远超预期。

“宽敞的格局、房屋的整体呈现、翻新潜力和地段，都吸引了更多买家。”

Verrocchi形容，Brunswick是夜生活、餐馆、咖啡馆和生活设施的中心，所有地方都在步行距离内。

“你可以把车卖掉，直接走进城里。”