悉尼房价跌幅或超预期，多家机构警告下行趋势可能持续到明年

越来越多金融机构和房地产研究机构警告，悉尼房地产市场的下行周期可能会持续到明年，而且跌幅可能比最初预期更深。

作为澳大利亚房价最高的住房市场，悉尼正面临多年来最明显的一轮调整。

房产价格已经开始下跌，而多项预测显示，这一下行趋势可能会贯穿2026年剩余时间。

PropTrack最新房价指数显示，在三次加息、税制变化以及拍卖清盘率疲弱的共同影响下，悉尼6月房价下跌0.5%。

多数预测机构的共识是，2026年悉尼房价可能下跌约3%至9%。部分机构还警告称，这轮下行可能延续至2027年。

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，今年悉尼住宅价值跌幅最高可能达到9%。

他说：“我们的看法是，这轮下行可能会持续两年。”

“如果出现降息，我们预测的今年跌幅可能就不会完全发生。但我认为，降息的可能性非常低。”

Christopher表示，公寓的表现好于独立屋。这也符合以往房地产周期中的规律：

在市场下行阶段，公寓通常表现更佳；而在市场上涨周期中，独立屋往往涨得更快。

他补充称，明年房价走势将在很大程度上取决于利率变化。如果降息，市场会受到提振；但如果2026年下半年再次加息，“那对2027年来说不是好信号”。

ANZ预计，悉尼独立屋价格今年将下跌8.4%，2027年还将再跌2.9%。

ANZ经济学家Madeline Dunk表示，悉尼市场已经放缓了一段时间。

她说：“悉尼是一个对利率非常敏感的市场。澳联储已经三次加息，中东局势又带来了地缘政治不确定性，再加上近期预算案中的相关政策宣布，市场信心确实受到了明显打击。”

“这轮下行看起来已经相当深。悉尼拍卖清盘率非常疲软，而我们通常会把清盘率视为房价走势的领先指标。”

“未来几个月，你会看到这种下行趋势继续延续。”

澳洲联邦银行CBA在6月发布的年度预测中预计，悉尼独立屋价格今年将下跌6%。

CBA高级经济学家Trent Saunders表示，目前预测面临的“风险”在于，实际跌幅可能比预期更大。

他说：“今年房价可能会比我们预期的更低。尽管我们已经预计，今年悉尼房价会出现相当明显的6%跌幅。”

Saunders表示，虽然今年市场疲弱已经比较明确，但更关键的问题是明年房价会如何变化。CBA预计，到2027年，悉尼市场将出现反弹，房价上涨3%。

他说：“这一预测建立在我们的判断之上，也就是澳联储将从明年5月开始降息。”

“如果这没有发生，如果降息没有到来，那么这轮复苏能否真正出现，就要打上问号。”

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，按日历年计算，悉尼房价预计将下跌约8%；按财年计算，跌幅也大约在8%左右。

他说：“房价下跌大致有四个原因。”

Oliver表示，在悉尼这轮下行过程中，价格较低的房产相对更能支撑。

他说：“公寓表现稍微好一些，主要是因为市场存在可负担性压力。”

REA和Westpac则都预计，悉尼今年独立屋价格跌幅将在3%左右。

REA高级经济学家Anne Flaherty表示：“在利率上升之后，借贷成本显然已经提高。但我认为，市场对未来房价走势也存在很多不确定性。”

“买家正在变得更加谨慎。如果看拍卖清盘率，已经非常明显地下滑，并且全国范围内连续数周处在40%出头的水平。这清楚表明，买家和卖家之间的预期存在错位，而这种错位通常会出现在房价下跌之前。”

Flaherty表示，悉尼更容易受到房价下跌影响，因为它是全澳最昂贵的首府城市，这也意味着悉尼普通房主背负的房贷规模更大。

她说：“利率上升带来的金额影响，对悉尼居民来说通常会比澳洲其他地区更高。”

Flaherty补充称，市场也已经出现投资者因税改而撤退的迹象。这将削弱整体需求，并预计在2026年下半年进一步传导至更低的房价。

展望未来，多项预测认为，如果降息开始传导至市场，悉尼独立屋价格可能在2027年反弹。

其中，REA预计悉尼房价2027年上涨4%，CBA预计上涨3%。

Flaherty表示，从更长期来看，房地产市场的基本面仍指向未来几年房价继续上涨。

她说：“即使今年房价确实下跌，从更长期角度看，我们大多数首府城市仍然存在明显住房供应不足的问题。”

“如果把新房建设总量与政府对人口增长的预测相比较，未来几年，我们建造的新房数量很可能仍然不足以容纳增长中的人口。”

“在这个问题发生根本改变之前，无论是利率变化，还是税收政策调整，对房价的影响都会是有限的。更长期来看，真正决定房价走向的，仍然是供需关系。”