完蛋，澳洲人不贷款买房了！房贷需求大幅下滑！悉尼房价已经暴跌15万！

悉尼房价在多年疯狂增长后重回谷底，初现端倪的低迷正在冲击沿海地区及部分内城区和中环郊区。

根据PropTrack独家数据，悉尼许多郊区的房价中位数已经比2025年水平低10%以上，大部分跌幅集中在距中心商务区CBD约15公里范围内，部分地区缩水超过15万元。

下跌大部分发生在今年2月首次加息后的三个月内，4月财政部泄露的负扣税和资本利得税改革消息进一步加速了下跌。

Parramatta地区的Rydalmere和Dundas录得部分最急剧的年度跌幅，公寓价值平均下跌近20%。

上北岸的Turramurra和Killara也出现类似跌幅。

其他显著下跌出现在Crows Nest、Mosman、Hunters Hill、Bellevue Hill、Surry Hills、Bronte、Bexley、Rozelle和Milsons Point等地区。

大悉尼整体跌幅较小，典型城市住宅价值自2月以来下跌约1.5万元，仍比去年同期高2%。

拍卖师、Menck White拍卖集团总监怀特将下跌归因于买家需求急剧下降，尤其是高价房产。

他说，由于加息，人们的借贷能力受到巨大打击，去年能以200万元买房的人现在往往买不了了，许多买家选择按兵不动，仍在竞拍的人也对价格极度敏感，加息把更多人推向了低端市场，一旦房价低于150万元，竞争仍然非常激烈。

SuburbData研究主管谢泼德表示许多买家可能在推迟购房，直到对利率有更多确定性，由于现在仍然存在可能继续加息的预期，不确定时人们最自然的反应就是等待。

FoundIt首席分析师拉德纳说，富裕郊区的跌幅是市场低迷开端的典型特征，高价郊区房价率先下跌然后波及市场其他部分，现在唯一仍在增长的是价格底部25%的市场，由于利率上升更多买家被推向这里。

拉德纳说，近期税收改革——包括以指数化系统取代资本利得税折扣、负扣税仅限于新建房产，正在给买家增加额外不确定性。

Ray White首席经济学家科尼斯比说，当前低迷可能很快变得更加广泛，随着投资者撤退，压力可能在更便宜、更多投资者参与的市场中累积，同比跌幅最终可能更大。

科尼斯比说，中东战争可能是近期下跌的一个因素，将消费者信心推至有记录以来的最低水平，利率的小幅变动在悉尼产生的影响远大于更便宜的市场，可负担性约束迅速显现，悉尼本已比许多其他市场更弱，一旦借贷条件收紧、消费者信心恶化，这种谨慎变得更加明显，这也导致悉尼成为最先走弱的市场之一。

最新数据显示，2026 年初楼市信贷回暖势头大幅逆转，全国新增房贷与转贷业务规模均出现明显回落。

征信机构Equifax发布的最新数据显示，房贷市场走势由年初的稳健扩张转为全面收缩。该机构持续跟踪各大银行信贷查询数据，指标清晰反映房贷业务快速、大范围降温。

整体房贷需求 1 月同比上涨 10.7%，4 月同比转为下降 0.9%，5 月同比跌幅扩大至 6.6%。

受利率持续走高影响，** 首次置业者（FHB）** 信贷走势与大盘一致，但下滑幅度更为剧烈。

1 月首次置业者新增房贷同比增长 7.1%，到 5 月同比大跌 9.1%。

在本轮加息周期中，转贷业务一直是房贷规模的重要支撑，如今该板块也同步走弱。

1 月整体转贷需求同比上升 12.4%，5 月同比下滑 5.6%。

细分来看，同银行内部转贷业务由 1 月同比上涨 16.2% 转为 5 月同比下跌 7%；跨银行置换贷款规模同期由同比上涨 8.6% 转为同比下降 4.2%。

Equifax 执行董事总经理 Moses Samaha 表示，数据印证澳洲储备银行持续加息已对房贷增长形成显著冲击。

“上月我还提到房贷需求初现小幅降温迹象，而在连续三次加息过后，政策影响已全面显现，房贷需求出现大幅下滑。”

5 月数据显示，房贷市场低迷已扩散至全国各个地区。

各州首次置业者新增房贷全部同比走低：昆士兰州下跌 16.2%、维多利亚州 15.3%、新南威尔士州 12.3%、南澳 11.9%、西澳 8.4%。

所有州的整体转贷业务同步下滑：维多利亚州同比下跌 11.6%、南澳 11.5%、新南威尔士州 9.2%、昆士兰州 8.8%、西澳 7.9%。

Samaha 称，市场颓势最早从维多利亚州显现，如今已蔓延至全国。

“自 2026 年 2 月起，维多利亚州部分区域房贷需求已出现负增长，目前这一低迷态势已扩散至全部州与领地，只是跌幅各有不同。”

分年龄段来看，各群体房贷申请量普遍收缩。

Equifax 今年早些时候的数据显示，尽管利率上行，但依托联邦政府扩容的 5% 首付担保政策，首次置业群体购房需求一度保持韧性。

如今这一政策红利已消耗殆尽，Samaha 表示，高利率下的还款压力彻底抵消了政策扶持作用。

“经过多轮加息，政府初期出台的置业扶持政策效果，已被高利率市场的现实压力完全冲淡。”

常规加息周期内，借款人通常会多方对比、置换更低利率贷款，带动转贷业务激增。但 Equifax 本次数据呈现截然相反的走势，无论是本行内部转贷还是跨行置换，业务量同比全部转负。

Samaha 认为，这一现象不仅反映利率水平，更凸显居民消费信心下滑、借贷还款能力承压。

“转贷规模大幅缩水，意味着消费者信心已触顶回落。当前利率环境下，大量借款人陷入进退两难的处境：即便想置换贷款，但生活成本高企叠加新版贷款还款能力审核标准，使其无法完成转贷操作。”

该现状预示越来越多借款人沦为房贷囚徒：虽有意更换贷款机构或整合债务，但无法通过现行信贷资质审核。

工党推动税务改革后，越来越多房产投资者正将目光转向单一商铺类商业地产，将其视为住宅市场的替代选择，这一趋势已引起金融和房地产界的广泛关注。

根据新规，购买现有房产的投资者将无法再享受负扣税，同时从2027年7月起，资本利得税优惠将被最低30%的税率所取代。

这些变化已经对市场产生明显影响。

本就疲软的拍卖市场自上月联邦预算案公布后进一步明显放缓。

悉尼和墨尔本房价持续下跌，西太银行（Westpac）的住房投资者贷款申请量已下降20%。

Burgess Rawson的首席执行官Ingrid Filmer表示，住宅地产政策变动所引发的不确定性，正促使越来越多人将商业地产视为替代选择。

过去，找Filmer购买商业地产的普通投资者，通常是已拥有几套住宅、并深受租客问题困扰的人。

但联邦预算案出台后，她开始接到一批从未持有过住宅投资房产的人的电话——他们对房价下行和政策转向感到担忧，希望直接切入商业地产领域。

最近几周，清盘率8年来（不含疫情时期）首次跌破50%。5月，悉尼房价下跌0.9%，墨尔本下跌0.8%，且本轮下行周期可能最终跌幅高达10%，届时将成为40年来最大规模的房地产市场回调。

Filmer指出，商业地产的价值并未受到同等冲击，核心基本面依然稳健，这正是其吸引力日益上升的关键所在。

据她介绍，商业地产通常起价略高于100万澳元，且涉及不同的风险与资本承诺，通常需要预付至少70%的购房款。

与住宅不同，商业地产通常具有正扣税特征，租金回报更高，杠杆率更低。

Filmer表示，物理治疗诊所乃至兽医诊所等定价低于200万澳元的健康服务类物业，是首次涉足商业地产的买家最可能感兴趣的类型。

此外，零售物业、外卖餐饮店和托儿设施，也在资金充裕的投资者关注之列。

她还强调，与住宅市场相比，商业市场的价格透明度更高——住宅成交价往往受情绪因素左右，而非基于物业本身的基本面。

Domain首席经济学家Nicola Powell指出，悉尼住宅地产的整体租金收益率仅为3%，部分高价区域更低，且仍在下行。

她认为，要么房价继续下跌，要么租金全面上涨以提升毛租金收益率，而两者很可能同时发生。

非银行贷款机构Pepper Money的数据印证了这一转向趋势：过去两年，该机构在商业地产及自管养老基金（SMSF）投资商业地产方面的贷款增长了58%，2025年整体SMSF贷款更较上一年暴增106%。

该机构目前正积极备战，预计随着工党改革落地，通过SMSF购买商业和住宅地产的投资者将持续涌入。

Pepper Money抵押贷款和商业贷款首席执行官Barry Saoud表示，越来越多的普通投资者正选择通过养老金渠道投资以获取税务优惠，积极寻求“只买一套投资房”之外的替代途径。

他同时提醒，与住宅投资相比，商业投资的主要风险在于租户违约或空置期过长——找到合适企业租户所需的时间，往往远超住宅市场。

“从现在到2027年6月是一个过渡期，2027年7月之后，以个人名义购买并持有住宅的传统做法将不再是默认的财富策略。”

“届时，商业地产和SMSF贷款必将迎来更大幅度的增长。”

六年前以1660万澳元易手的Vaucluse豪宅，上周六在拍卖中以2322万澳元的价格成交，刷新今年迄今最高拍卖成交纪录。

这意味着卖家在持有期间每年净赚逾100万澳元——更令人称道的是，他们挂牌前仅做了表面翻新，并未大动干戈。

在当前市场环境下，拥有标志性海港景观的顶级豪宅通常倾向于通过意向表达活动出售，但负责41 Vaucluse Rd挂牌销售的中介Paul Biller选择了拍卖这一方式。

他说：“我们希望设定截止日期来制造紧迫感，让买家有机会同台竞价，无论市场状况如何，这栋房子向来备受追捧。”

策略奏效了。

由拍卖师Clarence White主持，现场共吸引4名注册竞拍者，其中3人竞争激烈，起拍价为2000万澳元。

竞价过程中出现数次50万澳元的大手笔出价，经过一系列10万澳元和20万澳元的加价后攀升至2200万澳元。

此后仅剩两名竞拍者继续拉锯，各出10万澳元和20万澳元。从2320万澳元起，又历经两次1万澳元的出价，最终买家显然很高兴能以这个价格拿下该房产。

Biller坦言，这处六居室住宅尽管目前状态良好，但长远来看买家很可能会考虑拆除重建。

“卖家挂牌前只做了表面翻新，但从长远看，你可能想拆掉旧房重建，”他说，“在这里新建一栋房子，价值将超过5000万澳元。”

Biller表示，尽管当前市场充满挑战，他与团队在过去数周内已售出总值5000万澳元的房产。

他坦言，同一条街上不少房子挂牌数月仍无人问津，而这处豪宅仅用三四周便顺利成交。

至于保留价，Biller未予透露，但透露指导价为2200万澳元。

“卖家有真实出售意愿，愿意随行就市，最终结果令他们非常满意，当你手握蓝筹房产、配合有吸引力的指导价，一切就水到渠成了。”

值得一提的是，此次成交虽创下今年拍卖最高纪录，但与去年Rose Bay一处以4510万澳元拍出的物业相比仍有差距——后者至今保持全国拍卖成交纪录。

据悉，这处占地950平方米的Vaucluse Rd住宅，产权登记在Elaine Huong和Dzu Nguyen名下。