大反转？房价将暴涨50%？移民激增是建房速度的三倍！

尽管当前加息压力、经济寒意与拟议的投资税改革引发外界对房价下跌10%的预测，知名经济学家Stephen Koukoulas仍坚持认为，150年历史数据表明，房地产从长期来看“永远不会出现有意义的下跌”。

“三年、五年、十年后的房价，将比现在高得多，”他上周表示。

他承认短期内确实存在周期性波动——失业率上升、供应增加、需求走软，未来12至18个月房价可能走弱。但他强调，关键在于驱动房价的根本因素。

统计局（ABS）周二公布的数据显示，第一季度住宅物业价格上涨2.5%，总价值达12.8万亿澳元，单季增加3159亿澳元。

ABS金融统计主管Mish Tan博士表示，增长虽已较2025年底“放缓”，但存量仍比一年前高出11.9%。

从各州表现来看，维州是本季度唯一录得住宅物业均价下跌的州（-0.3%，即-2400澳元）；西澳（7.2%，即73,700澳元）和昆州（4.6%，即49,800澳元）则领涨全国。

曾担任前总理吉拉德高级顾问的Koukoulas在周四发布的视频中解释说，劳动力与材料成本的持续攀升，将不可避免地在长期推动房价上行。

假设未来十年通胀率维持在2%至5%之间，窗户、砖块、水泥等建材价格可能上涨高达40%；若技工工资每年涨4%，建房劳动力成本则将累计上涨约60%。

“将材料和劳动力成本综合考虑，未来十年，房价作为重置成本，应会上涨40%到50%，”他说。

他进一步指出，若住宅价格跌破建筑成本，开发商便会停止建房，导致住房短缺，进而推高价格。“所以这是一种委婉的说法——从长远来看，房价永远不会下跌。它们总是会上涨，就像过去150年一样，期间会有小的周期性起伏，正如我们现在所见。”

2026年，随着加息冲击与重大税收改革接踵而至，悉尼和墨尔本的房价已开始下滑。联邦财政部文件预测，资本利得税和负扣税优惠的改革将使全国房价增长小幅收窄2%；部分经济学家则认为，市场或已走到数十年超级周期的尽头。

税收改革争议让联邦政府部长们备受追问：究竟希望房价涨还是跌？对此，联邦住房部长Clare O’Neil上周在《Sunrise》节目中回应称：“我们希望看到的是可持续的增长。”她强调，相关改革旨在为首次置业者创造公平的竞争环境。

对于Koukoulas的预测，顶级房地产市场分析师、SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，要实现这一情景，“需要几件事情都顺他的意”。

他认同“当前的房地产低迷不会永远持续”，并指出澳洲眼下正处于一个“调整期”。

他预测，随着租金上涨、房价下跌，当房产逐渐转为现金流为正（即正扣税）时，投资者才会重返市场。“我认为这个过渡期将持续两年，所以我不认为这次低迷是短期的事情，”他说。

不过，Christopher也提醒，美国和日本都曾出现过“很长一段时间”房屋成交价低于建筑成本的情况，但市场并不必然因此复苏。

他以日本为例，指出在这个国家应对人口下降时，其房地产市场已经崩溃。

他表示，澳洲的移民和人口增长是“多年来房价涨幅持续超越收入增长”的关键原因之一。若政治风向转变导致人口增长放缓，将给房价带来明显的下行压力。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee同样认为，房产成本会随时间推移而上升，“能跌多远是有一个自然底部的”。

她指出，当前建筑成本高企、建设量不足，这些因素共同支撑着房价处于相对高位。

她预测，明年房价将趋于稳定或略有下降，但这是在经历了“一轮惊人增长”之后才出现的回调。“如果真的看到下跌，最看空的跌幅也就是10%……这只会把我们带回到去年7月左右的水平，整体影响相当轻微，”她说。以珀斯为例，过去涨幅高达20%至25%，即便下跌10%，“几乎还没回到年初的水平”。

Conisbee还以墨尔本内城区Collingwood为例，说明高昂的建筑成本已超过公寓售价，导致开发商无法让一些几年前还可行的项目“成立”，供应压力或将持续。

The Motley Fool首席投资官Scott Phillips则认为，利率、通胀和税收变化叠加，意味着“房价将在相当长一段时期内受到抑制”。

他表示，建筑成本上升和人口增长对市场“并非新”压力，而税收变化和利率等“较新的因素”正在“改变轨迹”。

“在其他条件相同的情况下，我们将看到远不及过去那样的增长，甚至很可能看到下跌，”他说。

澳洲新建房屋数量不升反降，十年来减少近15%，而移民接收量却几乎翻倍——最新数据直指住房危机根源。

在移民持续涌入的压力下，澳洲住房危机正不断加剧。新数据显示，移民涌入规模几乎是全国年度住房供应量的三倍，艾博年政府缓解住房压力的承诺面临严峻考验。

公共事务研究所（Institute of Public Affairs）对统计局（ABS）数据的分析发现，截至2026年3月的一年中，澳洲新建了17.45万套住房，同期却记录了48.93万名净永久及长期（NPLT）入境者——相当于住房存量每增加一套，便有近三名新移民抵达。

公共事务研究所高级研究员Kevin You直言，这些数据暴露了澳洲移民接收量与其容纳不断增长人口的能力之间，存在日益扩大的鸿沟。“政府关于减少移民以让更多澳洲人拥有住房的承诺，已被最新官方数据击得粉碎。”

数据呈现出一幅令人忧虑的图景：十年来，住房供应不仅停滞不前，反而出现倒退。

截至2016年3月的一年，澳洲住房存量净增20.44万套；而到2026年3月，这一数字已跌至17.45万套，降幅接近15%。

与此同时，净永久及长期入境者数量却从每季度近6.2万人，飙升至12.1575万人，几乎翻了一番。

“我们现在建造的房屋比十年前更少，但接收的移民比以往任何时候都多，”Kevin You说，“这正是澳洲年轻人越来越难以买房的原因所在。”

Kevin You强调，澳洲有着长期成功的移民历史，但移民水平必须与住房供应和基础设施容量相匹配。他认为，一个运转良好的移民项目，需要经过妥善规划、获得社区支持，并聚焦于经济真正需要的领域——而联邦政府在这三方面均表现欠佳。

“你不必成为经济学家就能明白，由移民引起的大规模住房需求增长，必然导致房租攀升、房价更贵，以及看房时大排长龙，”他说。

此次分析出自公共事务研究所题为《DECLINE》的报告，报告将矛头直指联邦政府反复宣称“经济正在增长”的说法，指出普通家庭的实际生活水平正在倒退。

数据显示，过去13个季度中有10个季度人均国内生产总值（GDP）录得负增长；疫情以来实际家庭人均可支配收入平均每年下降近2%，远低于历史正常水平。

公共事务研究所的上述分析，均基于统计局的住房数据及永久及长期流动统计数据。

随着大型超市在住房市场中站稳脚跟，底商住宅项目正在为上方的公寓带来可观溢价。

以Woolworths或Coles等主力超市为底层配套的高密度住宅项目，如今在澳洲各地越来越普遍。

各州政府和地方规划部门为缓解严峻的住房短缺问题，正在加快审批此类综合开发项目。

在悉尼Lindfield新建成的Balfour Place项目中，59套公寓下方是一家设有250个车位的全品类Coles超市。

开发商Third.i联合创始人Luke Berry表示，与同区域内未配备超市的住宅项目相比，底层的Coles为公寓带来了显著的价格提升——售价高出约16%。

他指出，如今市场上最活跃的买家是注重生活品质的换房族，他们追求的正是这种“按一下电梯、下楼就能买到新鲜食材、咖啡和葡萄酒”的生活方式，而不必开车外出采购。

“这种便利性正在成为一股巨大的市场转变趋势，”Luke Berry说。

随着规划审批流程持续简化，一批底商住宅项目相继获批落地。

在墨尔本，Time and Place将于Glen Iris一座五层公寓楼下方开设全品类Woolworths超市；Dimas Property Group在Balwyn开发的45套公寓项目White & Weston，底层同样引入了Coles。

在悉尼，新州住房公司开发的Caringbah Pavilion项目则将在一家Coles超市上方建设188套公寓，距离火车站仅200米。

零售配套与交通便利性的双重叠加，精准契合了众多规划部门打造“20分钟生活圈”的愿景。

Coles物业总经理Fiona Mackenzie表示，随着全国城市人口持续增长，这类综合体项目将为社区带来更高的便利性与宜居性，预计未来在重点增长区域还将涌现更多类似开发项目。

她介绍，Coles物业团队与超市业务部门紧密协作，目标是让顾客在居住、工作和购物的地方都能方便走进Coles门店。

“我们会根据不同地块采取不同方式——有时向第三方开发商租赁空间，有时则自行收购或开发地块。”

不过，此类综合体项目并非总能赢得社区认可。

在悉尼，Woolworths计划在13套公寓下方开设一家小型超市，却遭到当地议会及富裕的Rose Bay社区居民的强烈反对。

Colliers住宅业务董事总经理Diana Sarcasmo认为，开发商必须在零售业态上精心策划，否则项目很难取得成功。

她表示，新项目遭遇阻力在所难免，“人们总是对未知的事物感到担忧”，但设施建成后，最终受益的恰恰是社区居民本身。

“Green Square就是一个很好的例子。各类便利设施和大型超市相继进驻后，人们从火车站出来、穿过超市一路走回家，能够真切感受到其中的好处。”

名校效应持续发酵，购房者正加速涌入新州顶尖公立学校所在的城区。最新数据不仅揭示了需求飙升的热门地区，更披露了各地的房产中位价。

新数据显示，坐拥优质公立中小学的城区正成为炙手可热的房产热点，感兴趣的潜在买家人数最高达4400人。经数据分析，这些黄金地段的房产中位价从110万至280万澳元不等。

卧龙岗的 Smiths Hill High School 凭借亮眼的学术成绩，带动了当地购房需求的持续攀升；悉尼南部精英中学 Caringbah High School 在NAPLAN考试中的卓越表现，则吸引了约3400名买家的目光。

位于悉尼市中心的 Conservatorium High School 在去年新闻集团澳洲百强公立中学榜单中荣登榜首，吸引了超过3700名购房者希望在该区置业。

Epping Public School 与 Neutral Bay Primary School 同样因优异的学术成绩备受追捧，两地房产中位价分别高达270万与280万澳元。

在新州房价最贵的城区，顶尖公立学校包括 Woollahra Public School、Lindfield East Public School、Roseville Public School、Northern Beaches Secondary College Manly Campus 以及 Annangrove Public School，上述地区的房产中位价从380万至490万澳元不等。

新州房地产协会（Real Estate Institute of New South Wales）首席执行官 Tim McKibbin 指出，优质学校是推动一些城区受追捧的核心因素，便捷的公共交通与海滩等自然资源同样不可或缺。

他表示，家长们历来重视子女教育，而将孩子送入一所好学校，正是给予他们最佳发展机会的方式之一。

上述数据由 Excel Academics 整理，综合运用了NAPLAN成绩及部分12年级成绩，筛选出各州表现最优的公立学校，并与高购房需求的郊区进行对照分析。值得注意的是，感兴趣的买家数量会随时间有所波动。

从全国范围来看，墨尔本拥有竞争最激烈的邮编区——该市精英中学 Mac.Robertson Girls’ High School 九年级NAPLAN成绩远高于全国平均水平，吸引了超过1.55万名感兴趣的买家。

Excel Academics 辅导专家 Klester Manaloto 指出，这些数据揭示出各州在优质公立教育资源的获取上，因居住地不同而存在显著差异，部分郊区的竞争已达到极端激烈的程度。

他表示，在需求最高的地区，成千上万个家庭实际上在争抢一所学校的入学名额，而在其他地区入学机会则相对分散，这深刻反映了教育资源在地理分布上存在明显的结构性不平等。