房价高企，悉尼人生活压力山大！2026年想买房，年收入需达到这个数才有戏

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最新数据显示，如果利率走势和房价上涨如预期发生，到2026年底，悉尼家庭若想负担一套城市平均水平的独立屋，年收入几乎需要达到30.5万澳元；而购买一套公寓，则需年收入约16.5万澳元。

基于PropTrack房价模型，以及澳大利亚“四大行”中两家对利率走势的预测分析显示，住房可负担性短暂改善的窗口期，可能即将关闭。

ANZ和Westpac目前均预测，受顽固高通胀影响，2026年不会再出现降息，现金利率将维持不变直至年底。

在利率长期维持高位的环境下，若房价继续上涨（尽管涨幅低于2025年），购房者将需要更高的预算，才能跟上市场节奏。

PropTrack模型预计，2026年房价仍将持续上涨，其中悉尼房价全年涨幅约为5%，低于2025年近7%的涨幅。

研究机构指出，房价上涨的主要推动因素包括移民带动的人口增长、住房供应短缺，以及政府对购房者的支持政策，如“首次置业担保计划”。

PropTrack经济学家Angus Moore去年12月向《每日电讯报》表示，这些因素将形成“顺风”，在一定程度上抵消利率环境变化对市场带来的冲击。

他指出，未来的房价上涨更多将由对“最可负担房源”的强劲需求推动，而非高端房产市场的普遍升温。

目前，若购房者以20%的首付购买一套中位价约162万澳元的悉尼独立屋，需要年收入约29.1万澳元，才能避免陷入房贷压力。

避免房贷压力，意味着住房支出不超过家庭收入的三分之一。

对于公寓买家而言，目前以20%首付和平均房贷利率购买一套中位价公寓，需要年收入约15.7万澳元。

如果房价再上涨5%，这一门槛将进一步抬高。

在中位房价接近170万澳元的情况下，独立屋买家需要约30.5万澳元的年收入，才能负担购房。

而公寓买家到2026年底则需年收入约16.5万澳元，才能负担一套中位价公寓。

澳大利亚房地产买方代理协会（REBAA）主席Melinda Jennison表示，住房供应短缺将在2026年继续推高房价。

“我们在实现《住房协议》目标方面严重滞后，如果移民规模没有实质性放缓，购房和租赁需求将在许多城市持续超过供应，”她说。

“我预计，随着高收入家庭被挤出高端城区，转向中环和外环地段，更可负担的独立屋和联排别墅市场将持续走强。”

研究机构Hotspotting研究主管Terry Ryder在给投资者的一份报告中表示，2026年澳大利亚大多数房地产市场都将表现稳健。

“需求正受到前所未有的大规模基础设施投资和强劲人口增长的推动，”他说。

“与此同时，新建住宅数量严重不足，待售房源在全国范围内极度稀缺，空置率仍处于历史低位。”

Ryder还指出，规模高达9000亿澳元的重大基础设施项目，使新建住房更难追赶需求。

“这些项目带来了更高的经济活动和就业机会，从而推高了房地产需求，”他说。

“同时，它们也加剧了新房短缺，因为建筑工人被大型政府项目吸走，而不是用于建设新住宅。”

Intuitive Finance董事Andrew Mirams表示，由于政府允许首次置业者以5%首付购房，这一群体将成为2026年市场的关键推动力量。

“政府激励措施和5%首付政策，同时提高了购房价格上限并取消收入测试，意味着这一市场有可能在2026年及以后迎来繁荣，”他说。

不过，对2026年房价继续上涨预测的一大潜在变数，是利率上调——这是CBA和NAB的预期。

CBA预计，2026年2月将出现一次加息；NAB则预测2026年将加息两次，分别在2月和5月。其他大多数机构目前仍排除了加息的可能性。

Mirams表示，加息可能会打击市场信心，使购房者更加犹豫，但在人口快速增长、建筑活动低迷的背景下，其影响可能会被部分抵消。

“我们仍然面临严重的住房建设不足，如果政府不解决移民问题，住房供应将持续无法满足需求。”

编译：Kitty

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