墨尔本人的新房子，不再有后院了！

“大后院” 都是一个必不可少的组成部分。

但就是这个看起来理所当然的需求，却正在慢慢消失不见。

去年，Taran Pahwa在墨尔本外郊Donnybrook买下人生第一套房时，

特意挑了一处后院面积最大的房产。

他和家人居住在距离市中心约50公里的Olivine新兴住宅区。

对他们而言，拥有一个既能自我疗愈、又能社交聚会的私密庭院，

是住在郊区最吸引人的地方。

Pahwa说：

这其实是一种心理上的需求。

如果你选择住在郊区，那你理应享受更大的花园和后院。

为了吸引年轻家庭，Olivine的开发商在大片红胶树之间修建了一个名为Gumnut的公共游乐场。

但在社区其他区域，大树却相对稀少。

Pahwa注意到：

邻居们的新房普遍盖得很靠近地界线，

而他家的宽敞阴凉后院，反而成了稀有资源。

他说：

让我惊讶的是，很多人盖房子时并不留下多少后院空间。

他们只想在允许的地块上尽可能多地盖房。

不过，这并不是因为房子变大了，而是地块在变小。

过去十年，墨尔本外郊新开发区的土地面积持续缩水。

一项分析显示：

2015年时这些区域的地块中位数为441平方米，

而到今年，已缩小至仅352平方米，缩幅超过20%。

这让墨尔本连续四年成为全澳新房地块面积最小的城市。

研究机构Quantify Strategic Insights的Rob Burgess指出：

相较墨尔本大多数已开发郊区，新兴住宅区的地块尺寸明显更小。

如今人们在这些新开发区购买的空地建房组合，

所占用的土地面积远小于传统郊区的平均水平。

这一趋势背后，一方面是都市规划政策鼓励提高住宅密度，

另一方面则是房价压力持续上升，迫使开发商通过缩小地块面积，

维持三至四居室房屋的可负担性，迎合首置买家。

房地产咨询公司RPM Group的高级研究经理Andrew Raponi表示：

利率上升削弱了购房者的贷款能力，许多人不得不在地块面积上 “妥协” 。

如果是一家四口，三至四间卧室是基本需求，这方面很难退让。

但地块面积就能稍微压缩一下。

自疫情以来，许多家庭除了希望有个大后院，也希望家中能多一间可用作居家办公的房间。

但Raponi说：

现实是很多买家只能在后院空间上作出牺牲。

活跃于墨尔本北部的房地产经纪人Gaurika Kohli表示：

现代买家生活节奏快，不愿意花时间打理庭院，

宁可把后院改造成带顶的户外休闲区。

而且很多人甚至根本不在意有没有花园。

与此同时，维州政府近年来也不断提高新开发区的住宅密度标准。

从2013年时每公顷15户的目标，

到2021年维州规划署将这一目标提高至每公顷20至25户，

镇中心更是要达到每公顷30户。

这种 “向密度要空间” 的策略，也帮助墨尔本继续保持全澳人口增长最快城市的地位。

根据澳洲统计局数据：

2023-24年度墨尔本人口净增14.26万人，

增长最快的区域集中在Fraser Rise、Rockbank、Clyde North等外郊新区，

这些地方一块350平方米的地皮售价约为40万澳元。

州政府预计：

到2050年这些地区将新增35万套住房。

而根据Wingate研究总监Andrew Perkins的估算：

按照目前的趋势，仅在现有城市边界范围内就可以容纳多达42万套新住宅。

Perkins说：

政府会设定一个每公顷的最小密度，并写入结构规划文件中。

但很多开发商交出的项目密度远高于这一标准。

RMIT大学城市规划专家Dr Thami Croeser则指出：

提高密度有助于减少对私家车的依赖，但不能以牺牲树木绿荫为代价。

树冠应该贴近住宅区分布，才能有效缓解高温天气的影响。

单靠街道绿化或公园远远不够。

他说：

看看布里斯班或墨尔本一些绿意盎然的社区，

你会发现最关键的不是街道树，而是后院的大树。