悉尼房市低报售价行为泛滥：内西与东区成重灾区！新州政府计划严打

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据报道，悉尼房地产行业普遍存在恶意低报售价的问题，最新数据显示，内西区与东区是重灾区。

根据尚未公开的Homer App数据，Alexandria有86%的房屋最终成交价比挂牌价高出10%以上；Camperdown为83%；Marrickville76%；Double Bay73%；Stanmore71%。

Homer数据显示，在截至2025年11月5日的12个月内，大悉尼范围内仅有10个邮区（大多在Central Coast）没有出现最终成交价比中介指引价高出10%以上的情况。

这些最新数据是《悉尼先驱晨报》和《时代报》过去18个月大型调查后的延伸，

调查分析了悉尼和墨尔本超过36,000个拍卖活动，揭露买家面对的大量误导与欺骗行为。

在Homer App涵盖的170个至少有五宗以上成交的邮区中，公寓的价格表现稍好一些。

但在内西区、Bondi、Randwick、Sans Souci、Balmain和Double Bay，大部分公寓挂牌价也常常不可靠。

Homer App的首席执行官Henry Pedersen表示，他们收集全国的所有房产挂牌信息，数据显示问题已遍布全市。

Pedersen说：“数字不会骗人，拍卖机制高度问题化，而且目前的运作方式助长了不良行为。很遗憾，这不是例外，而是常态——房产挂牌价普遍远低于最终成交价。”

他说，买家无法通过避开某些中介来规避问题，因为他们掌握房源。

Pedersen建议买家应尽量了解中介的过往表现与当地市场情况。

他说：“如果一个中介过去经常卖到远高于指引价，那你就必须把这一点考虑进去。要判断自己是否真正有机会，不要抱着侥幸心理。但可惜，大多数买家要花好几个月才能明白这个道理。”

买家案例

46岁的首次购房者Paul Boustani，在一家大型企业任职人力资源。

九个月前，他开始在Ashfield到Alexandria的内西区寻找房产。

Boustani说：“我每一两周看一次房，价格就往上飙。我看到一个自以为符合预算的房子，但等我进到拍卖前出价时，价格已经高了十万澳元。”

他的预算是85万澳元，但那些指导价为75万的房产最终成交价远远超过这一水平。

他说：“我错失了两次拍卖前的出价机会，最糟糕的是不得不亲自去参加拍卖——即便我得到了帮助。”

他表示，往更西边找房情况稍好，但价格指引依然不断被突破。最后他在Ashfield买到了房子。

数据揭露：低报售价规模惊人

SQM Research的总经理Louis Christopher去年开始监测新州的低报价行为，他表示数据令他“目瞪口呆”。

Christopher说，2024年底，SQM在悉尼发现了超过4000宗恶意低报售价案例，包括在内西区。

他说：“我们只统计了那些‘流拍’的房源，因为这对我们而言是铁证。当房产在高于指引价的情况下流拍，随后又重新挂牌，且价格比原来的指引价高10%，这已明确违法。”

Christopher表示，他已向新州公平交易机构提供信息。

根据Homer App数据，Ngu Real Estate Quakers Hill的Josh Tesolin今年的挂牌价中位数比最终成交价低了19%。

在《先驱报》的调查曝光后，Tesolin和他的公司Tesolin Consulting因涉嫌严重且反复违法被暂停营业至12月等待进一步纪律处分。

他的律师Lisa Jemmeson表示，由于无法查看业务记录，他无法评论，只能强调公司遵守法律义务。

Pace Property Agents负责人Mark Saleh在1月至11月7日期间完成的145宗交易中，挂牌指引价的中位数比最终成交价低了18%。

Jemmeson也代表Saleh，她说Saleh所在区域竞争激烈，因此“有时拍卖会远超保留价”。

她表示：“Saleh先生非常注意履行义务，确保卖家和买家都能获得透明且积极的体验。”

根据Homer App，Raine&Horne Wetherill Park的Sam Ruisi的成交价平均比挂牌指引价高18%，中位差异为16%。

Ruisi回应称：“Homer App使用的某些价格指引似乎来自后台系统，公众不可见，也不是我们对外提供的价格。”

他表示新州公平交易机构已审核过他们的销售流程，并未开罚单。

Pedersen表示，中介常在线上平台输入价格，以控制房源在搜索过滤器中的展示位置。

他说：“我们记录这些价格，如果有范围，就取最大值。”

律师Jemmeson补充说，房地产经纪人不是估价师，学历与专业程度不同，中介提供的是“价格意见”，不是正式估价。

她表示：“拍卖物业的价格指引不同于私下议价的报价。房产高于指引价成交，本身不能说明中介低报了价格。”

政府着手改革

州政府正在考虑新规，对误导性价格指引的中介处以最高相当于其佣金三倍的罚款，并强制所有广告必须标注挂牌价格，并附上支持中介估价的信息声明。

公平交易部长Anoulack Chanthivong先前表示，需要更严格的低报价法律以恢复公众信任并提高透明度。

根据最新报告，所有中介必须在6月30日前完成的“低报售价与价格误导”课程，却有约四分之一未完成。而部分培训机构也被发现不符合要求。

买家普遍挫败：几乎没赢面

买方代理Michelle May表示，内西区已被公平交易机构“重点突击”，但低报售价并不限于该区。

她说：“无论哪个市场，这种情况都很普遍。99%的买家都感到极度沮丧、灰心甚至愤怒，因为他们意识到自己从一开始就没有胜算。”

Anja Pavlovic和她的年轻家庭在经历一连串失望后放弃了内西区。

她说：“每次开放参观都有二三十人，甚至四十人。真的，人山人海，你根本没机会跟中介说话。我们很喜欢内西区，但价格太夸张了。标价130万的房子，成交180万。甚至Newtown一间一居室的房子最近卖到160万。一居室！”

他们一家从今年2月看到7月，最终在北岸买下一套三居室。

编译：Kitty

原文链接：

https://www.smh.com.au/national/nsw/gobsmacked-the-worst-sydney-suburbs-for-auction-price-guide-blowouts-20251113-p5nf9h.html