澳洲公寓，要大涨？澳洲人拼命增加贷款买房， 反弹信号来了？

南澳因利率下降带动购房信心，成为全国首套房买家关注的重点地区。

随着利率下调刺激更多借款人探索购房选项，计划申请房贷的首套房买家人数大幅增加。

根据 Equifax 2025 年 6 月季度消费者信贷洞察报告，首套房买家申请房贷的意向在 6 月季度增长了 9%，其中南澳的需求最为强劲。

该州通过抵押贷款经纪的咨询量上涨 10%，超过紧随其后的昆士兰（增长 8.2%）。相比之下，维州增长 6%，西澳增长 5.6%，新州仅增长 3%。

这也反映在市场活动上：首套房买家在 6 月的申请需求同比增长 6.9%，是 10 个月来的首次增长。

根据 Money.com.au 2024 年 12 月收集的数据，南澳首套房贷款占自住贷款总量 34.9%，创历史新高。

阿德莱德的抵押贷款经纪 Jordan Hagicostas（Aussie）表示，他看到大量购房者希望踏上置业之路。

“我确实看到首套房买家的咨询量大幅增加。政府和澳联储（RBA）通过降息以及更多首套房买家激励措施，带来了积极的市场情绪。”

“我的客户开始发现以前无法进入市场的途径，或者他们之前未意识到的机会，这导致咨询量持续上升。”

阿德莱德精品经纪公司 I am lending 创始人 Sam Neville 也表示，首套房买家占她服务的客户大多数。

“自 6 月以来，首套房市场活动非常活跃，很多买家希望在房价进一步上涨前入市。”

利率下降至两年多来的最低水平，刺激南澳首套房买家考虑房贷。

Neville 表示：“这让买家更有信心：如果他们现在能负担得起预批准贷款，将来可能会更轻松，而不是更难。”

“过去三年，利率一直在上升，现在看到压力有所缓解，心态也不同了。”

Hagicostas 补充道：“定期降息带来的积极情绪，让更多首套房买家进入市场，缓解了他们的负担能力担忧。”

“过去利率上升时，首套房买家往往担心还款压力而不敢入市；现在情况正好相反。”

他指出，低首付贷款产品变得更受欢迎，因为利率下降让这些产品的成本更容易接受。

两位经纪人都认为，房价可负担性仍是阻挡首套房买家的最大难题。

“购房者面对的是房价高和首付压力双重挑战。他们在寻找快速积累首付的方法，同时还要兼顾贷款能力，以支持更大额度的贷款。”

“经纪人可以帮他们规划最佳方案，让他们更快进入市场，并选择最适合的贷款类型。”

Hagicostas 补充说，另一个主要挑战是购房期望与现实之间的差距：“很多首套房买家希望买在自己成长的社区，但由于房价问题，他们往往需要搬离原社区才能找到可负担房产。”

“很多人不愿在土地面积或房型上妥协，这使得公寓和联排别墅不受欢迎，尤其是那些习惯独立屋的买家。”

他强调，经纪人的教育作用很关键：“那些愿意根据自身负担能力入市的首套房买家，在 2–3 年内房产增值 20–30%，为将来换更理想房提供了资金。”

“而拒绝妥协、无法负担理想房产的买家，房价增长速度往往超过储蓄速度，使他们进一步落后。”

在今年第二季度，投资者重返房市的速度超过了首次置业者和自住业主，因为他们利用了两次降息后的较低借贷成本，且可负担能力比首次置业者和其他自住业主更高。

澳洲统计局周三公布的数据显示，投资借款者在截至6月的3个月内获得了额外1656份贷款协议，比第一季度增加3.5%，这是自去年9月以来的首次增长，使季度总数提高至经季节性调整后的49065笔贷款。

AMP的首席经济学家Shane Oliver表示，这一增幅高于首次置业者的2.4%和自住业主的0.9%，这表明了投资者群体在房市中的实力，该市场今年预计将出现平均6%的价值增长。

“这一次，投资者似乎在房市中发挥了更大的作用。”

“可负担能力对自住业主或首次置业者来说更是一个制约因素，虽然对投资者来说也是个问题，但没有那么大，他们可以通过负扣税来缓解一些压力。”

官方数据显示，在截至6月的一年内，投资者贷款承诺总额同比增加5.7%，至196556笔，而首次置业者增加5.8%，至208598笔。

即便如此，投资者也没有表现得异常突出。按价值计算，新增投资者贷款承诺仅上升1.4%，低于首次置业者的4.4%和所有自住业主的2.4%。

Oxford Economics Australia的首席经济学家Maree Kilroy表示：“自住业主放贷价值环比增长2.4%，主要由平均贷款规模提升至678000澳元的新纪录推动，这比去年6月高出7.5%。”

Oliver还表示，投资者要么专注于价格较低的房产，如公寓或较便宜的独立屋，要么有更多的“租房投资者”——即使自己租房住，也试图通过购买投资房产在房市中立足的人。

Housing Industry Association表示，投资者通常在市场上涨中领先于自住业主。

HIA的首席经济学家Tim Reardon表示：“投资者领先于自住业主重返市场，这种情况是很典型的，因为他们的风险厌恶程度较低。”

“我们目前正处于这一周期的中期，投资者一直在重返市场，越来越相信持续强劲的人口增长、紧张的劳动力市场和不断恢复的家庭收入将让房市变得供不应求。”

今年第3次降息已将官方利率从一年前的4.35%下调至3.6%，首次置业者的可负担能力正在改善。Kilroy表示，他们在不断加强的房市中发挥着越来越重要的作用。

她说：“清盘率保持在70%以上，在进一步降息的预期下，贷款预批准数量已大幅增加。”

然而，情况仍很复杂。Oliver表示，如果完全传递本周25个基点的降息，将为平均收入水平的购房者增加近11000澳元的借贷能力，使他们自2月货币政策开始防控以来的总额外购买力达到33000澳元。

尽管如此，他表示，住房可负担性仍很差——由于贷款利率保持在2021年2-3%的低点之上，且进一步的降息可能是渐进的，购房者的支付能力可能仍将远低于2021-22年的高点。

历史上，公寓一直是投资者进入房地产市场并积累财富的可行途径，其收益主要来自两个方面：租金收入和资本增值。

但在经历了十年的表现不佳后，许多人开始质疑公寓的长期投资可行性；同时，也有人认为这只是周期性下滑，随着房价持续高企、住房越来越难以负担，市场正准备反弹。

对于投资者来说，很难判断该倾向哪一方，尤其当两种观点都能提供清晰、数据支撑的论据时。

支持公寓市场回暖的论据也颇具说服力。房地产分析机构Hotspotting和购房咨询公司Nuestar的一份全国性报告显示，过去一年中，约三分之二的郊区市场中，公寓价格增幅已赶上甚至超过了独立住宅。

表面数据看似强劲，但需要认识到，澳大利亚房地产市场远非同质化。

总体来看，布里斯班、珀斯和阿德莱德的公寓市场表现稳健，这并不令人意外，因为这些城市的购房者面临的负担能力压力最为明显，房价涨幅也相对较高。

然而，从另一组统计数据来看，情况则显得截然不同。

根据Cotality数据，截至2025年3月的十年间，全国独立住宅价格上涨了80.2%，而公寓仅上涨37.7%。

在澳洲两大城市——公寓供应远高于其他地区——中，公寓回暖的论调存在明显裂痕。

• 悉尼：超过90%的亏损交易为公寓；

• 墨尔本：公寓占亏损交易的近四分之三。

虽然这些数字看起来不容乐观，但它们并未讲述市场背后的真实情况。

根据Cotality 6月的《房价指数》，悉尼甚至墨尔本的公寓市场已出现早期微妙的重新校准信号。

• 悉尼：独立住宅年涨幅1.6%，公寓下跌0.2%；但到5月，公寓微涨0.5%，略高于住宅的0.4%。

• 墨尔本：独立住宅年跌幅1%，公寓跌幅1.6%；但5月住宅上涨0.5%，公寓仅上涨0.4%，差距缩小，显示整体回升趋势。

鉴于墨尔本公寓长期低迷及其带来的挫败感，市场往往容易过早宣告复苏。

因此，在做投资决策时，剥离头条数据、获取微观资产层面的洞察尤为重要。

例如，若仅看墨尔本内城区Caulfield South的数据，2025年3月前12个月公寓价格飙升31.9%，中位价达789,000澳元（Domain数据）。

“对于精明的投资者来说，在初看表现不佳的市场中也能找到价值。”

若仅凭这些数据，人们可能会合理地认为该区是公寓复苏的领头羊，是投资的理想之地。

但深入分析会发现，这一涨幅主要由两处全新楼盘的期房销售推动。

由于Caulfield South公寓市场规模较小，高价现代公寓的涌入实际上人为抬高了中位价，这是统计学上的异常值，而非全区普遍繁荣。

反向情况同样存在。例如在2000年代初，为满足国际学生需求，墨尔本内城区引入了大量廉价单身公寓。

结果，卡尔顿（Carlton）和北墨尔本（North Melbourne）大学周边公寓中位价明显下跌，但这与现有公寓市场实际表现无关。

这些例子说明，在国家、州乃至郊区层面的头条数据之下，微观层面往往存在相反的叙事。

对于精明投资者而言，在初看表现不佳的市场中同样能发现价值。

例如，墨尔本内城区Hawthorn一套一居室公寓近期以670,000澳元成交，比底价高出130,000澳元。

该房产因独特卖点受到强劲需求，并通过创新社交媒体营销进一步提振。

自2011年购入以来，业主净赚192,500澳元。虽然无法与独立住宅相比，但这在墨尔本整体公寓低迷的背景下，显示了早期复苏迹象。

这一案例也揭示了一个重要事实：房地产不是商品，而是离散资产类别，它奖励那些既能理解宏观趋势，又能深入微观分析的人——从全国，到州，到郊区，再到街区，直至单个物业。

正是在这个层面，其他投资者容易忽视的价值才会显现。

在全国范围内，悉尼、布里斯班和阿德莱德的房主在转售房产时获得了最大的利润。最新数据显示，这些首府城市的房屋转售中位利润在2025年上半年攀升至70.05万澳元。

《Domain 盈亏报告》显示，悉尼的独栋住宅中位利润最高，达到70.05万澳元，其次是布里斯班（48万澳元）和阿德莱德（43万澳元）。

各大首府城市的公寓转售表现差异更大。布里斯班、阿德莱德和珀斯的公寓转售中，超过97%是盈利的，其中珀斯的公寓利润同比激增55.5%，布里斯班上涨40.4%，阿德莱德上涨37.4%。

全国范围内，独栋住宅的中位利润为36.5万澳元，公寓为20.2万澳元。

Domain 高级经济学家乔尔·鲍曼博士表示，2025年剩余时间里，房产转售盈利的机会将依旧强劲，部分原因是房主持有房产的时间更长。

“多数卖家都获得了可观的收益，很大程度上是因为他们持有房产的时间更长——独栋住宅平均持有9年，公寓为8年——并且随着时间积累了大量房产净值。”他说。

“在供应持续不足以及价格上涨动力已再现的情况下，2025年大多数地区的转售盈利前景依然乐观。”

尽管一些首府城市尚未完全从新冠疫情带来的市场低谷中恢复，但珀斯和阿德莱德录得了强劲回报，并在年度中位利润增长方面表现突出。

根据《Domain 房价报告》，自2020年以来，布里斯班的独栋住宅价格上涨了46.0437万澳元（77%），公寓上涨27.7509万澳元（69%）；阿德莱德的独栋住宅上涨47.0973万澳元（87%），公寓上涨25.0441万澳元（76%）。

鲍曼博士表示，布里斯班和阿德莱德的强劲利润回报是新冠疫情期间房产市场直接推动的结果。

“回顾过去，自疫情以来，布里斯班和阿德莱德的房价出现了相当可观的上涨，”他说。

“再加上人们持有房产的时间比十年前多出一到两年，这意味着平均利润比以前高出很多。”

布里斯班 Image Property Group 房产中介亚当·恩普林厄姆表示，过去10到15年内买房的人已经获得了巨额利润。

“在公寓和联排别墅市场尤其明显，”他说，“这个市场曾经很停滞，但自2020年以来，我们看到了疫情带来的增长效应。”

“如今消费者更有信心，如果买公寓，就会赚钱，而10到15年前买公寓则需要非常谨慎。”

恩普林厄姆补充道，布里斯班的独栋住宅同样带来巨额利润。

“2020年以60万至70万澳元购房的人，现在卖到100万澳元，赚了30万。”他说。

他指出，由于如今亏本出售的房产极少，布里斯班吸引了大量投资者。

阿德莱德的情况也类似，当地利润增长吸引了更多投资者入市，Ray White 阿德莱德市分行中介安德鲁·唐宁表示。

他说，阿德莱德的公寓市场多年来停滞不前，如今被新一波看到增长潜力的买家重新点燃。

“人们买公寓既是自住也是投资，这推动了增长和利润。”唐宁说。

“由于市场在上涨，亏损的可能性非常小。”

全国范围内，只有3.2%的独栋住宅交易和12.2%的公寓交易出现亏损。

鲍曼博士表示，亏损交易比例“非常非常小”，尤其是在阿德莱德和布里斯班。

“当价格快速上涨时，人们很难亏钱。”他说。

他认为，在最近一轮市场周期中持有房产的人，房地产依旧是通向财富的可靠途径。

“在布里斯班和阿德莱德这种经历双位数增长的市场中买房，很难出错。”

并非所有城市都实现了盈利。达尔文和墨尔本的独栋住宅转售利润分别同比下降25.8%和3.1%，堪培拉则保持持平。

但即便在这些城市，全国亏本出售的独栋住宅也不到4%，中位亏损额仅为5500澳元——在整体市场强势背景下，这只是个小挫折。