华人区在内！悉尼多地房价“跳水”，最高直降$75万！利率又有大松动，这次直接击穿市场……

最近一段时间，澳洲房市风向突变。随着全国房地产市场买气回升，部分地区的房价却在逆势下跌，这一因素再叠加房贷利率的不断下滑，为部分买家提供了绝佳的“上车”机会。

就在悉尼大部分房地产市场因利率下调而迎来新一轮反弹之际，一些曾炙手可热的高端城区却逆势下跌。

在生活成本压力不断上升的背景下，许多买家开始转向更加亲民的房产区域，这直接导致了沿海和市中心优质地段的需求下滑。与此同时，市场上的挂牌房源增加，也让这些传统高端社区的卖家面临更大的压力，买家则有了更多的议价空间。

根据房地产平台PropTrack的数据，过去一年中，房价跌幅最大的城区集中在东区的Vaucluse、Waverley、Woolloomooloo和Darlinghurst，以及北部海滩的Manly和Fairlight。这些地区的房价平均跌幅超过14%，考虑到原本就高企的价格，这给购房者带来了不小的“折扣”。

以Manly为例，当地独立屋的平均价格比去年同期下降了近75万澳元，而邻近的Fairlight也下跌了大约60万澳元。

其他房价跌幅在10%至14%之间的北岸城区还包括：Cammeray、Cremorne、华人区Gordon（华人居民占当地人口比例为34.5%）、Kirribilli、Neutral Bay以及Lindfield。

此外，南部城区Blakehurst、Woolooware和Kingsgrove的公寓市场也出现明显的价格下滑，内西区的Glebe以及Strathfield South的独立屋也未能幸免。

REA Group的资深经济学家Eleanor Creagh表示，多个复杂因素共同导致高端市场房价下跌，但其中一个关键因素是全球经济前景的不确定性。

她解释说：“高端买家往往不太受按揭利率变化的影响，反而更关注宏观经济形势。最近经济前景不明，加上股市波动，这些因素使得部分高净值买家选择更加谨慎，推迟了置换或升级房产计划。”

与此形成对比的是，利率下调后，价格相对亲民的市场出现了明显的活跃迹象。“尤其是2月和5月两次降息后，澳人借贷能力增强，推动了这些区域的房价上涨。”

Creagh也指出，年度数据可能受到去年底利率调整前市场低迷的影响，以及成交房产类型变化的影响。

拍卖行巨头Cooley Auctions的董事Damien Cooley表示，房源结构的变化也对价格走势产生了重要影响。

他指出，那些“A级”好房——满足买家大部分需求的优质房源，即使在高端区域也依然卖得不错。

但与此同时，市场上充斥着不少“C级”或“D级”房源——也就是存在明显缺陷的房子，这些房子成交极为困难。

他说：“C级房的卖家简直是被‘血洗’了。买家基本不会考虑这类房子，除非价格低得像捡漏。”

虽然部分城区房价录得下跌，但总体来看，今年澳洲冬季市场买气十足，清盘率也在稳步上涨。

据Cotality的研究数据显示，墨尔本已经连续第七周初步拍卖清盘率稳定在70%以上，显示出房地产市场的强劲势头。相比之下，布里斯班和阿德莱德的清盘率则显得有些乏力，市场动能明显放缓。

上周澳洲全国范围内共计2216套房产参与拍卖，最终成交率为70.1%，相比前一周国王生日长周末仅59.9%的成绩，有明显回升。

其中，悉尼的参拍房数量为836套，清盘率为70.5%，不仅是三周以来首次重回70%以上，也是在过去13周内的第二次。

墨尔本方面，参拍房源数量高达1030套，清盘率为72.2%，高于前一周的71.5%。

Cotality的研究总监Tim Lawless指出，墨尔本市场目前似乎已经走过拐点，成为澳洲拍卖清盘率表现最强劲的市场之一。

“我们看到房产价值正在稳定增长，这可能反映了墨尔本相较其他城市更具吸引力的价格优势，或者是因为投资者重新回归这个此前相对低迷的市场。这很可能是一个新一轮上涨周期的起点。”

布里斯班上周共有127套参拍房源，清盘率为61.4%；阿德莱德共有133套，清盘率为67.1%。澳洲首都领地（ACT）则有79套参拍房，清盘率为60.7%，为三周以来最高。

Lawless认为，布里斯班和阿德莱德的清盘率维持在相对较低的水平，说明房价涨幅趋于温和，同时也表明这两个市场的购房压力在加大。

尽管正值冬季，但Lawless预计未来几周的拍卖市场依然会保持较强活跃度，这与以往的淡季表现并不一致。

他说：“房东可能感觉市场环境变好了，挂牌房源减少让他们更有信心，而整体的售房条件也还不错。”

“这有可能会是一个相对热闹的冬季销售季。如果我的判断没错，那么接下来的春季市场可能会更加繁忙。”

在悉尼内西区的Stanmore，一套位于1/82 Cambridge Street的两居室公寓在周末吸引了8位竞拍者争夺。这套指导价为150万澳元的房产，最终以190.4万澳元成交。

BresicWhitney地产公司的首席执行官Thomas McGlynn表示，这场拍卖非常热闹，反映出当前市场上的买家活跃度依旧不减。

他说：“优质房源目前依然受到大量买家的关注。”

“整体成交情况依然强劲，清盘率保持在一个相对稳健的水平。预计今年底可能会有更多的降息预期，这也有助于提振买家的积极性。”

要知道，在7月的议息会议上，澳洲央行大概率会再次降息，这无疑会推动房贷利率进一步下行。在今年5月的会议之后，各大银行已然打响了降息大战。

在澳洲央行（RBA）宣布降息后仅几周，银行之间的“抢客战”已悄然打响。这次的战场，是投资房贷款。

日前，澳洲最大银行之一的联邦银行（CommBank，简称CBA），再度下调其可变利率投资房贷款，最低至5.69%，降幅在0.07至0.12个百分点之间。

但需要注意的是：

此次优惠仅适用于数字渠道申请的新客户，老客户并不在此列。

这场利率大战，发生在RBA 5月会议后宣布将官方现金利率下调25个基点至3.85%之后。

Canstar的数据洞察总监Sally Tindall指出，联邦银行此举是为了进一步巩固其在投资房贷市场的主导地位。

“对于新借款人来说这是个好消息，但对现有CBA投资者而言，看到新客户享受更低利率，自己却还在支付更高成本，可能会觉得很不公平。”

西太银行（Westpac）与CBA的最低投资利率仅差15个基点（目前为5.84%），最有可能跟进降息；

澳新银行（ANZ）最低投资利率为5.89%；

国民银行（NAB）目前尚未提供低于6%的投资房贷款利率，但其旗下UBank的最低投资贷款利率为5.74%，竞争力十足。

Tindall表示：“在可变利率有望进一步下调的背景下，各大银行对投资房贷款的兴趣可能会越来越浓。”

目前自住型房贷（Owner-Occupier）与投资房贷之间的平均利差仅为0.22个百分点，未来若竞争持续升温，这一差距还可能进一步缩小。

Canstar同时提醒大家：房产的“质量”将决定你能否成功申请投资房贷款。

Tindall强调：“银行不会对每个借款人都大开绿灯。他们更青睐那些回报率稳定、租金收益高的优质投资项目，以及有良好还贷记录的借款人。”