谁是最大赢家？第一季度悉尼房价上涨最快区揭晓！在墨尔本，这样买房怒省100万

数据显示，过去3个月悉尼内西区的部分地区录得了最强劲的房价增长。

据《悉尼晨锋报》报道，根据Cotality截至5月底的数据，North Strathfield以8.9%的涨幅位居十大热门区榜首，中位房价上涨211,255澳元，达到2,583,539澳元。

紧随其后的是Rodd Point，上涨7%（203,121澳元）、Abbotsford上涨 6.9%（220,147澳元）和Concord West上涨6.3%（168,158澳元）。

这份榜单还包括North Sydney、Hornsby、内城区、西南区、东区和中央海岸的部分地区。

专家将房价上涨归因于这些热门区的供应有限，以及新州政府旨在加速交通枢纽周边建设并提高密度的新基础设施和重新规划计划。

以交通为导向的开发（TOD）将在北岸、内西区和西南区提供多达31,855套新住房，其中包括3348套经济适用房。

Homebush TOD区覆盖了悉尼和Parramatta中央商务区之间约200公顷的土地，重新规划将允许在4个火车站（Homebush、North Strathfield、Strathfield和Concord West）以及未来的North Strathfield地铁站附近进行住宅、商业和休闲用地开发。

Cotality研究部门的Eliza Owen表示，North Strathfield、Rodd Point、Abbotsford和Concord West这一类高价地段被标记为重点开发区域。

“它们将受益于靠近新的West Metro车站，部分地区可能会被纳入以交通为导向的发展计划。相对不足的供应也推高了房价。”

“新的基础设施和重新规划可能会进一步提振房价，特别是从独立屋的角度来看，因为它们可以重新开发为双拼住宅、低层或中层住宅以获取更高的利润。”

房价增长最弱的区集中在北部海滩、内西南区和东区的部分地区。

截至5月底的3个 月里，North Narrabeen跌幅最大，下降4.8%（106,495澳元），其次是Narwee，下 降3.4%（51,271澳元）和Wiley Park下降3%（34,389澳元）。

Owen指出，降息将最大程度提升高收入家庭的借贷能力。

“过去3个月，较昂贵的区 域表现最佳，这是因为当利率下降时，借贷能力首先对高收入家庭产生最大影响，同一市场的低端区域才会开始受益。”

PRD房地产首席经济学家Diaswati Mardiasmo认可重新规划的影响，但将最新的房价上涨归因于库存不足。

“这依赖于现有房主出售，而非新屋入市。这绝对是稀缺问题，不仅体现在市场上的在售房源，也包括未来的可用供应。”

她表示，卖家清楚自己的房产价值，尤其是在内西区的热门区，“他们知道土地价值会持续上涨，也清楚自己的房源有多稀缺。”

内西区购房顾问Hamada Alameddine称，重新规划导致North Strathfield的房屋价值在数月内大幅飙升。

“我的一位客户去年在North Strathfield买了一套房，后来他们将房产重新挂牌，在不到12个月内以30万澳元的溢价售出。”

RealEstate网站6月14日报道，墨尔本一些最贵城区的置业者如果愿意放弃后院，可以在进入房市时节省超100万澳元。

最新数据显示，在这些热门地区，公寓和独立屋的价格差距已经十分显著。

越来越 多的买家放弃了购买独立屋的梦想，转而选择在心仪的邮政编码地区购买公寓。

Ray White的最新分析显示，在墨尔本一些最贵城区，公寓的可负担性仍较高。

在 Hawthorn和Brighton等地，独立屋和公寓中位价的差距高达110万澳元。

OpenCorp首席执行官Cam McLellan表示，买家正变得更加策略性，尤其是在 Richmond、East Melbourne和St Kilda East等高需求城区。

McLellan表示：“在Richmond、Hawthorn和St Kilda East等地，买家选择公寓而非 独立屋可以节省超100万澳元。”

“只有在不会增加抵押贷款压力或错失更好的长期增长机会的情况下，购买独立屋才有意义。”

McLellan还表示，虽然许多买家选择“租房投资”，即在CBD外围城区购买独立屋，同时享受市中心的生活方式，但从长远来看，购买优质公寓可能更有利。

“租房投资让人们现在就能享受理想的生活方式，并在未来获得财务保障。关键不在于房产本身，而在于价格是否合理。”

“我们会对现金流和增长形势建模，因为位于优质城区的高品质公寓往往比边缘地区的低档独立屋表现更好。”

Ni Advocacy的Kevin Ni表示，公寓需求的增长不仅仅是由价格驱动的，还关乎价 格和宜居性，尤其是老式建筑。

“我们看到人们避开预售的高层公寓，转而选择具有特色的精品公寓楼，这些公寓空间更大，资本增值潜力更好。”

“那些老式两居室公寓通常有更大的起居区、更厚的墙壁，以及更多的业主自住率——这些因素都有助于长期增值。”

他说，Elwood、Malvern East、Hawthorn、Kew和Armadale等地的老式低层公寓楼中的公寓通常更宽敞、更开放，因此很受欢迎。

Ni还表示，近年来，特别是对于想住在靠近市中心的年轻夫妇来说，独立屋与公寓之间的权衡变得更加明显。

“他们准备在空间上做出妥协，以便能住在Richmond或Hawthorn等地。75万澳元仍 可以在咖啡馆、公园和交通便利的地方买到一栋精品公寓楼里的两居室公寓，买家们正在优先考虑这一点。”

Ni补充道，许多买家正在避开高层开发项目，转而关注布局更好、空间更大、长期价值更高的老式或精品公寓楼。

“买家现在更加懂行了——他们寻求的是稀缺性和宜居性，而不是供过于求的高楼中千篇一律的公寓。”

在Doveton、Melton和Hampton Park East等增长地区，独立屋和公寓的价格差距在 12万澳元以下。

Ni表示，部分人会选择增加预算购买独立屋，通常是在父母的帮助下。

“我们看到有人因为不愿放弃心仪的城区而陷入长达6个月的困境。我的建议是要注重现实和灵活性。现在，妥协是买房过程中的一部分。”

Ray White的首席经济学家Nerida Conisbee表示，公寓的吸引力只会继续增加，特别是因为蓝筹邮政编码地区的独立屋仍遥不可及，尤其是对于首次置业者而言。

“长期以来，人们一直买不起Hawthorn等地的独立屋，但公寓仍然是可负担的。”

“这是一种权衡——我是想要一个大后院，还是满足于在更好的地段拥有一个较小的家？”

“我们仍有购买大房子和大片土地的观念，但现实是，家庭规模正在缩小，从基础设施的角度来看，增加密度要便宜得多。这意味着更多人需要接受公寓生活，特别 是如果他们想留在高需求的城区。”

Conisbee还表示，不断上涨的建筑成本正在推高优质公寓的价值。

“建造新公寓变得越来越困难和昂贵，这就是位于理想地段的优质公寓能保持其价值，甚至表现更好的原因。”

一份最新报告指出，受租屋库存低位、供需结构失衡等多重因素影响，未来12个月内，全澳至少20个地区的租金将延续上涨态势，市场复苏之路预计较为漫长。

西澳、南澳及昆州的部分区域持续领跑全澳租金上涨行情。

其中，阿德莱德的Unley区被重点提及——该区域房价中位数达140万澳元，即便在市场预期降息的背景下，租房成本仍显著低于购房支出，成为租金增长的突出代表。

珀斯Mundaring区的租金表现同样强劲：过去4年间租金累计飙升69%，且空置率长期维持低位，新增供应有限，供需矛盾进一步推高租金水平。

在布里斯班，Loganlea、The Gap及Wynnum-Manly等区亦被列为重点关注区域，其共性特征为：与房价相比，租房的相对负担能力较弱，叠加新住房供应短缺，租金上行压力持续存在。

InvestorKit首席执行官阿尔琼·帕利瓦尔（Arjun Paliwal）分析指出，尽管当前利率环境有所缓和，但住房供应端的问题仍未缓解——私人租赁房源持续短缺、租赁产品多样性不足、社会住房供给缺口扩大，以及新住房建设速度滞后等因素，共同构成了租赁市场的“慢性病”。

澳大利亚的租赁危机已进入第四个年头，尽管全澳‘出租’房源数量及空置率较此前有所改善，但两项指标仍远低于疫情前水平。”帕利瓦尔强调，“这不是一时的波动，而是长期结构性矛盾的集中体现。”

SQM Research董事总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，在租赁需求与供应比恢复平衡之前，租金“长期持续上涨”的趋势难以逆转。“除非人口增长率显著放缓，同时新住宅竣工量实现大幅增长，否则这一局面恐难改变。”

租金将继续上涨的地区：

Unley, Adelaide

Mundaring, Perth

Loganlea, Greater Brisbane

The Gap - Enoggera, Brisbane

Wynnum - Manly, Brisbane

Wyong, Greater Sydney

Hobsons Bay, Greater Melbourne

Hobart - North East, Greater Hobart

Bathurst, NSW

Dubbo, NSW

Inverell - Tenterfield, NSW

Tamworth - Gunnedah, NSW

Goulburn - Mulwaree, NSW

Albury - Wodonga, NSW/Victoria

Bendigo, Victoria

Devonport, Tasmania

Rockhampton, QLD

Toowoomba, QLD

Geraldton, Western Australia

Albany, Western Australia    

在沿海和交通便利的内城区，房屋中位价最高下跌了75万澳元，这主要是由于买家因生活成本压力涌入更实惠市场所致。

在房源增加的同时，需求减少给高端地区的卖家带来了压力，而这些市场的买家则有更多议价空间。

PropTrack的数据显示，在过去一年，跌幅最大的城区包括东区的Vaucluse、Waverley、Woolloomooloo和Darlinghurst，以及北海滩的Manly和Fairlight。

这些区的房价在过去一年平均下跌超14%，考虑到之前的房价泡沫，这意味着买家能省一大笔钱。

Manly的房屋中位价下跌了近75万澳元，而邻近的Fairlight下跌了60万澳元。

其它跌幅较大的城区（跌幅在10%至14%之间）包括北岸的Cammeray、Cremorne、华人区Gordon、Kirribilli、Neutral Bay和Lindfield。

南区Blakehurst、Woolooware和Kingsgrove的公寓价格，以及内西区Glebe和Strathfield South的独立屋价格也大幅下跌。

REA Group的经济学家Eleanor Creagh表示，导致许多高端地区的房屋中位价下跌的因素有很多，但最主要的因素之一是全球经济前景的不确定性。

她说：“一些高端市场的买家可能更加谨慎，这些买家通常对抵押贷款利率不太敏感，但对更广泛的宏观经济的反应更敏感。”

“鉴于近期经济前景的不确定性和股市的波动，一些高端买家可能会谨慎行事，推迟升级决定。”

Creagh还表示，这与近期市场低端市场的增长形成了鲜明对比。“自从澳联储在2月和5月降息以来，更实惠的市场……进入新一轮繁荣，借贷能力的提高推动了房价上涨。”

Cooley的董事、拍卖师Damien Cooley表示，上市房源的类型也在影响房价。

即便是在高端地区，那些满足买家所有要求的“A级”房产仍买得很好。但是，市场上也有大量“C级”和“D级”房源——即存在重大缺陷的房产，这些房产销售困难。

他说：“C级房产的卖家遭受重创，除非价格极低，否则买家不会感兴趣。