澳洲楼市“降温”？清盘率创年内新低，市场却看涨7月！

由于买家和卖家在长周末“集体休市”，澳洲住宅拍卖市场出现回落，全国清盘率跌至今年以来最低，打断了近期房市回暖的节奏。

上周安排的拍卖数量大幅下降，比前一周减少了一半以上，多数州都因国王生日长周末暂停活动。

尽管挂牌房源减少，但全国初步清盘率也下滑至63.8%，创下今年以来的最低水平（不含1月波动数据），数据由Cotality（前身为CoreLogic）提供。

此前两周，全国初步清盘率均维持在70%以上。

SQM Research创始人Louis Christopher表示，假期期间买卖双方面活跃度通常较低，但他预计市场将在本周反弹，并重拾此前由降息推动的积极势头。

“我们很可能会回到两三周前的活跃水平，”Christopher对《澳洲金融评论报》说。

“市场上现在谈论7月再次降息的声音越来越多，我们也认为RBA会在7月降息。所以我预计从现在起，清盘率将进一步走强。”

上周公布的疲弱GDP数据增强了市场对澳储行7月7-8日会议上再次降息的预期。如果成真，这将是年内第三次降息。金融市场认为澳储行将现金利率从3.85%降至3.6%的概率高达91%。

此前的两次降息已终结了一波短暂温和的房市修正，自2月以来房价持续温和回升，买家信心明显改善。

在假期冲击下，悉尼市场受挫最为明显，初步清盘率从前一周的69.9%下滑至59.9%。

“除去1月波动期，这是悉尼今年目前为止最低的初步清盘率，”Cotality研究总监Tim Lawless表示。

“这打破了此前拍卖市场持续升温的趋势。现在要看随着数据进一步收集，清盘率是否会上修，或者市场在长周末过后是否迅速恢复。”

尽管市场整体放缓，悉尼仍有亮眼成交。

在西北区Eastwood，一套位于999平方米转角大地上的四房独栋住宅，在2 Wingate Avenue现场拍卖中以401万澳元成交，吸引四位竞标者激烈争夺。

“原本的市场预期是250万至300万澳元，这可能是我主持过最精彩的一场拍卖，”Ray White Epping的中介Tian Hong说。

“当出价达到400万时，全场观众爆发出掌声，邻居围观者众多。这是Eastwood最好的地块之一，卖家高兴得不得了，买家也非常满意。该地块有开发潜力。”

卖家随后已购入一块新土地，打算建造新房。

与此同时，墨尔本市场继续稳健表现，初步清盘率为71.5%，这是该市连续第六周维持在70%以上，但也创下自4月最后一周以来的最低初步水平。

在较小市场中，阿德莱德以60.3%的初步清盘率居首，其次是布里斯班（58.3%，挂牌量较多）。堪培拉录得54.5%。

澳洲多家精品地产投资公司和基金管理机构，正在悄然加码对区域城市商用地产的投资布局。这些位于非核心城市的零售与酒店类物业，部分年收益率高达8%，吸引了大批寻求高现金流回报的投资者。

这一轮资本下沉，覆盖从单一资产持有型基金（如区域城镇的一家酒店或小型购物中心）到大型基金平台（如 Haben 和 Fawkner Property）对区域购物中心的控股投资，体现出私募资本对“稳定现金流+高性价比资产”的强烈偏好。

在单一资产投资方面，来自悉尼的 Blackfox Property Group 是活跃玩家之一。该公司目前已累计收购13项资产，总市值约达 1.5亿澳元。本月，Blackfox又以 逾2700万澳元 买下位于维多利亚州北部地区中心城市 Shepparton 的一家大型零售中心。

Blackfox创始人兼执行董事 Marc Schwartz 表示，该项投资完全契合公司一贯的策略：“我们关注的是在区域增长城镇中，拥有强大品牌租户的零售资产。尽管这些资产的租金水平通常低于大城市，但租金回报率反而更高。”

他补充道：“Shepparton等区域城市具备清晰的长期增长逻辑——人口持续增长、政府基建投入不断，零售需求自然随之上升。”

“Shepparton Home 的收购价格低于其重建成本，这意味着我们还拥有进一步提值的空间。”

在当前全球资本回报预期普遍收缩的背景下，澳洲区域城市的“次核心地段商用物业”，正成为越来越多私募基金和高净值客户寻找稳定现金流与资本增值潜力的双重出口。

未来，这一板块将成为澳洲商用地产市场的不可忽视力量。

RealEstate网站6月8日报道，最新的调查数据显示，近四分之三的澳洲人感觉自己 不再像以前那样了解邻居，许多人避而不见，甚至发送带有攻击性的信息。

这是来自Real Insurance和MyMavins的独家数据，揭示出澳洲人与邻居的交往越来 越少，尤其是在社区意识方面存在着显著的代际差异。

报告中最引人注目的发现之一是，全国72%的人认为，与20年前相比，澳洲居民对 了解邻居的兴趣明显下降。此外，高达62%的澳洲人承认，他们曾与某位邻居同住 超过半年却从未谋面。

在Z世代和Y世代的澳洲人中，这一比例分别上升到了71%和70%。

Happiness Institute的心理学家兼创始人Tim Sharp表示，2025年的邻里关系变化 源于人们社交方式的转变。

“对Z世代和Y世代来说，社区并不总是指门前左邻右舍。他们的社区往往是在线 上，基于共同兴趣，通过评论区和私信而非车道和死胡同建立起来的。”

“社区不再仅由地理边界定义，而是由共同爱好、兴趣等因素界定……对建立关系的 需求从未消失，它是人类本性的固有部分。”

这些数据来自《2025年真实邻里报告》，调查对象包括5000多名18岁以上的澳洲人。

报告用一个评分系统计算出全国最快乐的社区，评分基于友好程度、可亲程度、乐于助人程度、社区精神及噪音水平。

澳洲得分最高的三个地区包括悉尼的Sutherland，凯恩斯以及南澳的东南部。

在评 分的另一端，新州中西部、Ballarat和墨尔本内城区得分最低。

邻里之间最常见的评判标准是噪音水平：48%的澳洲人会因噪音问题批评邻居。

这种批评并非总是隐而不见的，四分之一的澳洲人曾收到邻居发送的带有攻击性的 文字信息，这一比例在Z世代的受访者中上升到了三分之一。

更糟的是，超过三分之一的澳洲人觉得他们的隐私被邻居侵犯，从未经同意的观察到擅自进入他们的房产。

不过，数据中也并非全是负面消息。

48%的受访者表示，与邻居的日常交谈最终发 展成了友谊。

大约三分之二的澳洲人认为他们的邻居总体上是乐于助人和可亲的，80%的人认为良好的邻里关系对安全和应急非常重要。

社区拓展团体Good for the Hood的创始人Jo Taranto表示，她经常看到人们在 Facebook等社交媒体上创建在线群组，以便同一社区的居民互相联系。

她说：“网络小组是补充和支持现有关系的好方式，也可以为即将举办的活动创建新的联系。

这些小组在建立本地认同感和支持本地活动方面发挥着非常积极的作用。”

Beck Thompson和她的丈夫在新冠疫情期间通过阳台对话和递送食物与邻居建立了友好的关系。

不久之后，这对夫妇和他们的孩子决定搬到没有任何人际关系的Batemans Bay。

Beck表示：“我们有共用的晾衣区，这样我们认识了一个带着两个孩子的单亲妈妈邻居。”

通过发展出亲密的友谊，如今他们的孩子们一起玩耍，他们也在照看孩子和接送上学方面互相帮助。

“她现在是我们的紧急联系人，”她说，并鼓励其他人也努力去了解他们的邻居。

“我觉得人们已经厌倦了网上交流，想在现实生活中结识人。可以从打招呼或微笑开始，我和邻居在进入对方家之前就已经了解了彼此，你可以在外围聊天，有很多小方法可以建立联系。”

年收入丰厚却悄悄住在政府补贴公屋中的昆士兰居民，可能很快面临政府严厉整顿，被迫搬离！

州政府宣布的所谓“社会住房重置”行动，将对全昆士兰所有公屋住户的年收入及资格进行全面审查。

此前，政府发现一些租户——尤其是夫妻——收入不菲，却仍享受私人市场三分之一的超低租金，这一情况令人震惊。

其中一对布里斯班夫妇年收入合计20万澳元，但每周租金不足200澳元，而同类房产租金估值为675澳元。

在另一起案例中，汤斯维尔一户家庭年收入16万澳元，租金仅190澳元一周，而该地区类似物业的市场租金约为500澳元。

还有一户位于莫顿湾市（City of Moreton Bay）的家庭，周收入接近3500澳元，却仅支付约270澳元租金。该房产的中位租金应为650澳元每周。

住房厅长 Sam O’Connor 表示，从今年7月1日起，所有公屋租户都将接受租金审查。

收入超出门槛或被判定不符合资格的租户，将按市场价缴纳租金，并获6至8周时间寻找其他住房。

而租户若支付的租金低于家庭收入四分之一，将最多被调整每周租金上涨15澳元。

O’Connor 先生表示，此次“重置”将帮助政府腾出住房给昆士兰最脆弱的群体，缓解5万人的公屋等待名单。

“我们确保社会住房是为最需要帮助的人和家庭准备的，而不是年入超20万澳元的人群，”他说。

“工党多年视而不见，不再核查租户是否仍符合资格，放任租金审查流于形式。”

“令人难以置信的是，年入六位数的人竟然能多年占用社会住房，而真正急需帮助的人却被排在等待名单上。”

据政府介绍，自新冠疫情以来，昆士兰就未再进行年度租金审查，社会住房资格和补助均由前工党政府根据个案处理。

疫情紧急期间，当时的住房厅长 Mick de Brenni 实施了驱逐禁令，以保护收入减少或经济困难的租户。

根据此次“重置”政策，居住面积过大的公屋租户将被鼓励自愿缩小居住空间，搬入更合适的单位。

政府数据显示，已有超过8000名租户居住在至少两间卧室未被使用的公屋内。

腾出这些空间有助于为在公屋等待名单上的家庭提供住房。

昆士兰重新实施年度租金审查不会改变现有社会住房的资格标准。