墨尔本租房全澳第二便宜！澳洲楼市大反弹，100万还能买到这些房！

墨尔本已成为澳洲最便宜的首府城市之一。

根据PropTrack最新房价指数数据，墨尔本独立屋中位价在5月份上涨了0.8%，达到78.2万澳元。

据RealEstate网站报道，这一涨幅表明，在经历了因新冠疫情带来的低迷期后，市场正在稳步复苏。

然而，值得注意的是，珀斯房价中位数因强劲的8.4%年增长率，10多年来首次超过墨尔本。

资深经济学家Anne Flaherty指出，目前在首府城市中，只有达尔文和霍巴特的独立屋中位价低于墨尔本。

这一情况对于那些想进入房地产市场但又被高房价困扰的潜在投资者来说，无疑是 个好消息。

Flaherty认为，由于房价相对可负担，墨尔本已经成为澳洲的第二大便 宜租赁城市。

这种相对低廉的房价以及租赁市场的吸引力，正促使其他首府城市的居民考虑迁往墨尔本，这将进一步推动州际迁移。

在未来10年里，墨尔本被认为是澳洲最有可能 经历人口快速增长的首府城市之一。

Flaherty解释说，初到一个城市的人更倾向于在最初的5年里选择租房而非购房。 因此，墨尔本的人口迁徙将会出现激增。

随着这些新居民逐渐稳定下来，他们中的许多人将在未来几年准备购买他们的第一 套房产，这将导致购房需求增加。

谈到墨尔本房价增长较缓的原因，Flaherty指出，尽管大墨尔本地区的房价与2020 年3月相比增长了16%，但这一涨幅远低于其他首府城市的水平。

澳洲首府城市的平均房价增长达到了43%。

布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价都在 稳步上涨。

Flaherty还提到，墨尔本较高的住房供应量一定程度上抑制了房价的剧 烈上涨。 与其他首府城市相比，墨尔本的住房供应在过去较长时间内一直保持充足。

这在某 种程度上缓解了因人口增长而导致的供不应求问题，而在某些市场中，这种供不应 求往往会推高房价。

拍卖师Nigel Harry指出在疫情期间，尤其是在近年来，很多房主不得不出售他们 价值不到百万澳元的公寓和联排别墅。

在经历了13次加息以及应对土地税的压力后，那些曾计划升级到更大居所的投资者 不得不退出市场。

Flaherty认为，墨尔本房地产市场正处于一个拐点。

预计房价今年开始再次上升。 除了人口的自然增长之外，利率的下降也增加了人们的信心，尤其是首次购房者， 他们对市场情绪变化非常敏感。

2023年，澳洲储备银行已经两次降息，将利率降至两年来的低点3.85%。

Harry认为，进一步的降息将有助于刺激墨尔本的房地产市场。

他补充说，市中心 附近的基础设施建设项目众多，使得这里成为了一个相对安全的投资选择。

同时，Flaherty补充道，墨尔本公寓的租金收益率已达到5.2%，高于其他许多首府 城市的平均水平。

10年前，大多数澳人对购买100万澳元的房子感到犹豫。2015年，全澳超过15,000 个区中仅有273个区的独立屋中位价达到或超过100万澳元。

据RealEstate网站报道，当时，新州独立屋中位价仅为55万澳元，其他州大多数则 在40万澳元左右。

在塔州和南澳，一套普通独立屋价格分别为28万澳元和36.8万澳元。

到了2025年，百万俱乐部成员数量几乎翻了4倍，达到1073个。

根据对PropTrack数 据的分析，有800个区的独立屋价格超过100万澳元。

其中很多是10年前房价相对便宜的沿海地区——其中近80个区在2015年的中位价为50 万澳元或更低，独立屋甚至可以低于45万澳元购得。

例如，在靠近昆州边界的新州Tweed Heads West，10年前的独立屋中位价为39.85 万澳元。

现在，要购买一栋独立屋需要花费104万澳元，增长了161%。

该分析包括截至2025年5月的一年内至少售出30套房产的区，仅考虑独立屋价格， 不包括公寓或整体住宅中位数。

昆州的Sunrise Beach和Noosa Heads在10年间的增长率排名最高——房价分别从2015 年5月的58万澳元和69万澳元增长到现在的201万澳元和222.5万澳元。

在房价增长超过200%的百万俱乐部新成员中，全部位于新周和昆州的沿海地区，这 表明购房者越来越重视海滨生活方式带来的价值。

昆州2015年最便宜的区中，黄金海岸的Hemmant和Highland Park以及Noosa的 Pomona和Cooroy在2025年中位价超过100万澳元。

在维州2015年最便宜的、但在10年内中位价超过100万的区中，主要是区域性地 区，包括位于州北部的Bright、Mornington Peninsula的Bittern以及Geelong的 Manifold Heights。

维州最昂贵的Toorak在2015年至2025年间跌出了全澳十大最昂贵区，同样跌出榜单 的还有墨尔本内东区的Deepdene。

澳洲最贵的郊区现在全部位于新州，因为疫情以来墨尔本的房价有所下降。

更有甚者，10个最昂贵的区中，有9个的中位价超过500万澳元。而独立屋价格超过 200万澳元的地区数量增加到226个，与2015年相比增加了200多个。

10年前，只有3个区的独立屋中位价超过300万澳元，且没有任何一个超过400万澳元。

在西澳，2015年价格超过100万的区全部位于珀斯靠近市中心的海滩和河边区域， 包括Dalkeith、Cottesloe和City Beach。

该州现在增加了56个中位价超百万的区，许多是以前不被认为是高端的内陆地区， 这突显了该州在过去5年中特别由于人口增长和供应不足而出现的价格迅速上涨。

在南澳，2015年只有两个区的中位价超过100万澳元，现在有73个。

塔州目前只有 一个进入百万俱乐部的区——Sandy Bay，该地区2015年的中位价为64万澳元。

ACT百万俱乐部郊区增加了32个，从2015年的两个增加到目前。而北领地则没有任何一个区的中位价超过100万澳元。

澳洲最新一轮房市下跌，成为史上最短、最温和的一次，仅持续三个月便反弹

根据Cotality（前称CoreLogic）发布的最新数据，受一系列加息和生活成本压力影响，澳洲住宅价格在2024年11月至2025年1月间小幅下跌，全国整体下滑了0.4%。

但在2025年2月，也就是两年多以来首次降息的当月，房市开始反弹。 之后澳洲央行又在5月再次降息，目前现金利率降至3.85%。

Cotality 5月发布的《住宅价值指数》显示，今年前五个月，全国住宅价格已累计上涨1.7%。在5月，所有首府城市的房价均上涨至少0.4%——悉尼上涨0.5%，墨尔本上涨0.4%，布里斯班上涨0.6%，珀斯上涨0.7%。

Cotality研究总监Tim Lawless表示，这次所谓的“放缓”更像是市场的“横盘整理”，而不是真正意义上的下跌，其幅度也远小于2020年和2015年那两次短暂回调。

2020年4月至6月，正值新冠疫情初期，住宅价格下跌了1.8%，但随后由于现金利率降至历史最低的0.1%，房价迅速飙升。

2015年，澳洲审慎监管局（APRA）收紧贷款标准、特别是对投资房的限制，也曾令房市短暂下调，当年12月季度住宅价格下跌1.4%。

Lawless指出：“这充分说明了信贷获取能力，也就是能否从银行借到钱，对房价有多大影响。”

尽管全国整体房价上涨，不同城市的表现仍有差异。墨尔本去年下跌时间更长，而布里斯班和阿德莱德则从未陷入负增长。

Lawless指出，墨尔本目前的房价仍比2022年3月的峰值低4.5%，而悉尼仅比2024年9月的高点低0.3%。

“悉尼和墨尔本之间的房价差距，我们已经有很久没有见过这么大了，上一次是在1999年，”他说。

而布里斯班、阿德莱德和珀斯的住宅价格则已创历史新高，尽管这些城市起步价本来就低于悉尼和墨尔本。

Lawless表示，今年房市仍面临利空和利多因素交织的局面，但整体房价仍有上涨空间。

利空因素包括房价可负担性问题和家庭债务水平高企；利多因素包括利率下调、买家信心改善以及住房供应不足。

“这些利多因素足以抵消当前市场中的不利因素，”他说。

McGrath房产公司董事总经理兼CEO John McGrath也指出，买家信心有所恢复，但房价尚未出现暴涨。

“如果2025年再出现第三次甚至第四次降息，那将对市场产生更大正面影响，”他说，“这会向买家传递趋势仍在延续的信号，从而增强他们的入市信心。”

McGrath补充，在复活节假期和联邦大选之后，悉尼市场上挂牌出售的房源数量明显上升，说明卖家信心也在恢复。

“整体而言，我预计到圣诞节前，200万澳元以下的房产价格将上涨2.5%至5%之间，市场信心正在缓慢回归。”

墨尔本的Marshall White Group销售总监John Bongiorno也表示，自2月降息以来，市场情绪变得更加积极。

“买家举牌出价的热情更高了，房产看房人数也略有上升，目前的市场确实更乐观，”他说。

他指出，首次置业者已经重返市场，寻求100万澳元以下的住宅或公寓，这种买气也预计将逐渐传导至高端住宅市场。

“今年市场不会出现大起大落，但比以往任何时候都更接近正常化，”Bongiorno说。

在澳洲的某些地区，曾经被认为是一大笔钱的100万澳元现在在购房时如同“九牛一毛”。

独立评估公司Herron Todd White（HTW）分析了各州的房屋中位价，揭示了如今100万澳元在市场上实际能买到的房产，甚至在悉尼也有选择。

例如，悉尼东部的Matraville，当地的独立屋中位价为250万澳元，但那里的联排别墅相对更为实惠。

近日，一幢建于1989年、位于Wassell Street 6/6-18号的3室 2卫联排别墅，在以120万澳元的价格售出。

在悉尼西部的South Wentworthville，花130万澳元可以买到一栋现代化的5室3卫的双拼房，比如最近在Northcott Street 36号出售的那套房产。

HTW总监Shaun Thomas表示，对于那些无力购买独立屋的悉尼买家来说，双拼房已成为常见选择。

他说：“这些房产中有些配备了高档设施，能获得不错的售价。许多人倾向于选择易于打理的房产，但又不想住在公寓楼或大型联排别墅小区里。” 而在Newcastle，花100万澳元仍能买到独立屋。

Cameron Park区的独立屋中位价为 953,933澳元，最近位于Tern Close 17号的一套四居室房屋以959,699澳元成交。

在维州的Mornington Peninsula，滨海小镇Dromana的独立屋中位价略低于100万澳元，为967,500澳元。过去12个月中，该地区房价下降了近8%。

一套位于Coleus Street 47号的3室2卫房产，最近以95万澳元售出，距离海滩仅五分钟车程。

HTW的总监Perrin King表示：“虽然这些房产有些年代感，近年可能需要翻新使其现代化，但在Dromana的这个价位段，近期售出的房屋大多情况类似。”

在墨尔本，热门城区Flemington的独立屋中位价为105万澳元，过去一年中下跌了 约四个百分点。

一幢位于Princes Street 127号的3室1卫爱德华式排屋，最近以 113万澳元售出。

“Flemington投资潜力强，特别适合寻求便捷市中心生活方式的人，”King表示。

在阳光明媚的昆州，想住在州东南角的选择日益受限。布里斯班的独立屋中位价，离100万澳元仅差2000澳元。

一个接近布里斯班中位价的近市区房屋的销售案例，是位于Kelvin Grove区Kelvin Grove Rd 158号的一套房产，最近以1,002,000澳元成交。

HTW的董事David Notley承认，这是一套“十分简约的94平”房屋，拥有三间卧室和一个停车位，占地仅180平，位于一条繁忙的道路上。

“它拥有城市景观，这无疑是一个优点，附近的昆士兰科技大学意味着投资者可以吸引很多学生合租房的兴趣。”

在黄金海岸，Southport的独立屋中位价为108万澳元，该价位可以买到一套建于1980年代的旧式房屋，土地大约在500平米到700平米。

一幢位于Melinda Street 17号的两层3室2卫独立屋，最近以117万澳元售出。

在西澳，珀斯市中心附近的Subiaco、Leederville与珀斯CBD的独立屋中位价都为120万澳元，过去一年中增长了惊人的30%。

一套位于Randell Place 15号的宽敞两层3室2卫独立屋，最近以122万澳元售出。

在南澳，100万澳元仍能买到不错的房产，阿德莱德的独立屋中位价仅为88万澳元。一套位于Athelstone区Vincent Avenue 9A号的的三居室新房，目前的挂牌价为103.5万澳元，或位于市中心William Lane 13号的一套时尚联排别墅，售价为120万澳元。

而在澳洲房产市场中价格最实惠的首府城市达尔文，当地独立屋中位价为60.4万澳元，约60万澳元的预算仍能买到优质房产，尤其在受欢迎的北部与市中心附近，地 块通常超过800平米。

若预算有100万澳元，可以轻松购得市中心宽敞的公寓，享有开阔景观。

一套位于达尔文市中心Esplanade 213/130号的3室2卫公寓，享有壮观的水景，目前的挂牌 价为95万澳元。