澳洲魔幻现实！辛苦打工一年，不如房子升值多

在澳洲呈现“双速发展”的房地产市场中，部分房主过去一年的账面资本收益超过了年薪，而另一些人则发现，当本地房市横盘震荡时，工作收入反而更可观。

据《悉尼晨锋报》报道，Ray White最新分析显示，尽管悉尼和墨尔本房价在过去12个月有所上涨，但相对温和的涨幅意味着其收益不及普通上班族的年收入。

然而在处于房产繁荣期的珀斯，房价涨幅在过去一年超过了工资收入；布里斯班和阿德莱德虽处于繁荣后期，但房价涨幅与个人收入则基本持平。

随着利率下降，市场格局正在转变，历史上对利率敏感的悉尼和墨尔本房价面临上行压力，但专家认为，未来一年房价涨幅是否会超过收入水平仍不明朗。

根据Ray White旗下Neoval的数据，2024年4月至今年4月期间，珀斯房价中位数从 812,482澳元飙升至907,504澳元，年涨幅达95,022澳元。

而澳洲统计局数据显示，当地年均工资为81,568澳元。澳洲东海岸的情况则大相径庭：墨尔本房价年涨幅仅13,805澳元，年均工资为 76,617澳元；悉尼房价上涨52,006澳元，而年均收入为78,512澳元。

布里斯班的房价涨幅与工资收入差距仅2,411澳元，阿德莱德则只有227澳元。

Ray White集团高级数据分析师Atom Go Tian透露，上一次工资超过房价涨幅是在2023年和2019年的市场低迷期。

该机构首席经济学家Nerida Conisbee指出，悉尼和墨尔本市场对加息的敏感度远高于西部。

这两个城市受可负担性问题困扰，导致房价涨幅落后于工资，尤其是在房价较高的区域。

Conisbee说道：“高端市场显然正在放缓，人们通常认为购买高价房产的人不需要大额抵押贷款，但事实并非如此。加息意味着获得贷款更加困难。”

她指出，珀斯楼市似乎不受这些挑战影响，由于新房供应短缺，市场对在售房源的竞争加剧，推动房价持续上涨。此外，珀斯在经历矿业繁荣与衰退周期后，正在迎来市场复苏。

“珀斯面临严重的建筑问题，导致房源短缺——建筑成本不断上升，需求却持续旺盛，”她解释道，“过去10至15年珀斯房价持续下跌，现在的上涨某种程度上是一种‘补涨’，旨在回归合理水平。”

数据显示，三年前悉尼和墨尔本处于房地产繁荣期时，部分富人区房价年涨幅超过100万澳元，是当地薪资的10倍以上。但如今情况逆转：Ray White研究表明，在维州的Toorak、South Yarra和悉尼的 Balmain等富裕区，房主的收入很可能超过房价涨幅。

新州、维州、昆州和西澳地区市场同样出现房价涨幅低于收入的现象——新州地区房价上涨26,712澳元，而工资为60,073澳元；维州地区房价仅上涨11,920澳元，工资则为62,300澳元。

AMP首席经济学家Shane Oliver指出，悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉的房地产市场在过去12个月表现较弱，因为这些城市比珀斯更早触及市场峰值。

2022年5月至 2023年9月期间，澳洲经历了13次加息，而今年至今仅两次降息。

他表示，目前尚不清楚进一步降息是否会对房价产生足够影响，使未来12个月的房价涨幅超过工资水平。

尽管受供应短缺和人口增长推动，房价仍在上涨，但增速已低于疫情期间的繁荣期。

不过，他对目前相对负担得起的西海岸市场发出警告：“东海岸首府城市的住房可负担性问题早已十分严峻，这使得它们对利率上升更为敏感。随着可负担性问题显现，珀斯终将面临挑战。”