澳洲70%房贷族错失降息红利！每年或损失上万澳元，澳洲东西岸住房市场“冰火两重天”！

在澳洲这个“分道而行”的住房市场里，有些屋主过去一年靠房产升值“纸面增值”超过了他们的年薪，而另一些人则是在房价停滞的本地市场中，靠工作赚得更多。

Ray White的最新分析显示，尽管悉尼和墨尔本的房价过去12个月有所上涨，但涨幅不大，甚至赶不上普通打工人的收入增长。

反观西澳的珀斯，正值房市热潮，过去一年房价涨幅已经超过了工资。

而在布里斯班和阿德莱德，这两个房市也在热潮尾声的城市，房价增幅与个人收入大致持平。

随着利率下降，市场正发生变化。悉尼和墨尔本这两个对利率变化最敏感的市场，开始承受上涨压力。但专家认为，现在还不确定明年房价是否会再次超过收入增长。

根据Ray White旗下Neoval的数据，从2024年4月到2025年4月，珀斯的独立屋中位价上涨了95,022澳元，从812,482涨到907,504澳元。相比之下，澳洲统计局数据显示，当地年薪为81,568澳元。

东部的情况却大不相同。墨尔本的房价一年只涨了13,805澳元，年薪为76,617澳元；悉尼房价上涨了52,006澳元，但工资也有78,512澳元。

布里斯班的房价涨幅只比工资高出2411澳元，阿德莱德这个差距更小，仅227澳元。

Ray White的高级数据分析师Atom Go Tian指出，上一次工资增长超过房价是在2023年和2019年的市场低迷期。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，悉尼和墨尔本比西部城市对加息更敏感。

“高价区尤其明显出现了放缓，”她说。“人们普遍以为买得起豪宅的不会贷款，其实还是有不少人要贷款，现在利率高了，贷款更难批了。”

但珀斯的房市似乎完全不受影响。Conisbee表示，由于新房供应严重不足，购房竞争加剧，房价持续上涨。此外，珀斯在经历了矿业繁荣与衰退之后，如今正处于市场修复阶段。

“珀斯的住房短缺很严重，主要是因为建造行业问题严重。建筑成本持续上涨，需求又太多。还有就是过去10到15年，珀斯的房价基本没怎么涨，现在是在‘补涨’，回归到应有水平。”

三年前悉尼和墨尔本经历房市热潮时，有些富人区房价一年涨超100万澳元，远远超过年薪十倍。

而现在情况反转了，比如维州的Toorak和South Yarra、以及悉尼的Balmain这类富人区，屋主赚的工资反而比房子升值还多，Ray White的研究显示。

在新州、维州、昆州和西澳的偏远地区，房价涨幅也都落后于工资增长。

比如，新州偏远地区房价涨了26,712澳元，工资则是60,073澳元；维州偏远地区的房价只涨了11,920澳元，工资则是62,300澳元。

AMP首席经济学家Shane Oliver指出，悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉的房市过去12个月表现较弱，因为这些市场早在珀斯之前就已见顶。

从2022年5月到2023年9月，澳洲共加息13次，而今年到目前为止只降息了两次。他表示，目前还不确定未来是否还会降息，以及这些降息是否足以推动房价涨幅超过工资。

尽管房价还在涨，但速度已经远不如疫情时期的暴涨，主要是由于房源紧缺和人口增长带来的支撑。

不过Oliver也对西部相对“仍然可负担”的市场提出了警告。

“东部城市的可负担性早就很糟糕了，所以对加息特别敏感，而珀斯也会在未来面临同样的问题，随着价格不断攀升，可负担性会开始成为瓶颈。”

数据中心运营商与新州政府发生冲突，原因是政府为了在该地区增加住房供应，禁止在悉尼科技中心麦考瑞公园（Macquarie Park）新建数据中心。

业界要求政府制定全州范围的数据中心建设战略，否则可能错失数十亿澳元的投资。

禁止在悉尼西北部的麦考瑞公园新建数据中心，是政府和监管机构试图管理该行业迅猛增长（受人工智能应用推动）及其对能源和供水巨大需求的最新争议点。麦考瑞公园是重要的科技区，NextDC、亚马逊和麦考瑞数据中心等主要运营商均在此设有设施。

去年11月，新州政府宣布了一系列解决住房危机的措施，其中包括禁止在该地区新增数据中心。

上周，能源市场运营商要求修改电网规则，以妥善应对数据中心需求激增的问题。澳大利亚能源市场运营商（AEMO）警告称，其对数据中心的能源使用缺乏可见性，并需要权力来避免去年初美国发生的电网级联故障。

在麦考瑞公园禁令出台后，代表AirTrunk母公司黑石集团、Goodman和NextDC等数据中心运营商的房地产委员会（Property Council）数月来一直在游说州政府划定替代开发区，但收效甚微。AirTrunk并非该委员会成员。

知情人士透露，该游说团体原本希望州政府能明确适合数据中心发展的区域，但由于进展缓慢，目前已感到沮丧。

周三，该委员会将向州长克里斯·明斯（Chris Minn）发出正式信函，呼吁制定全面战略，明确数据中心建设地点，以避免投资流失。

新州房地产委员会执行董事凯蒂·史蒂文森（Katie Stevenson）在信中指出：“麦考瑞公园靠近悉尼金融中心、关键公用设施和熟练劳动力，使其极具吸引力。但最近对其[重新规划]的全面禁令凸显了当前规划方法的局限性。如果没有全州战略来确定合适地点并解决基础设施需求，临时禁令可能会将投资推向其他州或海外。”

麦考瑞公园的禁令令行业感到担忧，他们担心，如果新设施的建设地点不明确，去年高达67亿澳元的投资热潮可能会枯竭。

规划部长保罗·斯库利（Paul Scully）驳斥了新州政府不支持数据中心行业的指控。他表示，规划部门目前正在审查24份数据中心申请。

斯库利称：“悉尼是澳大利亚运营托管数据中心最多的城市，与新加坡、北京、上海和东京并列亚太地区最大、最重要的数据中心集群之一。”

但房地产委员会的史蒂文森表示，需要一项协调战略来同时解决住房危机和管理电网负荷。她说：“我们需要一个能够支持未来城市增长的电网，这包括数据中心。我们知道数据中心对电力需求巨大，因此必须未雨绸缪。协调战略是第一步。”

最新研究显示，尽管澳洲储备银行（RBA）近期将现金利率下调至两年来的最低点3.85%，但高达70%的按揭贷款者仍因犹豫不决，错过了可能节省大量利息的机会。

根据Money.com.au的数据，45%的房主今年仍未决定是否再融资，另有25%的人在观望是否还会进一步降息。

与此同时，仅有30%的贷款者准备将房贷转为浮动、固定或组合利率。

房贷专家Debbie Hays指出，许多没有在降息周期内进行再融资的贷款者，可能正承受不必要的“高利贷”。

“银行通常会为新客户提供更优惠的利率，而老客户却往往被留在较高利率上，如果你最近没有再融资，可能就正在为所谓的‘忠诚度’支付额外费用。”

她强调，目前市面上最好的浮动利率已经降到5%中段，如果你的房贷利率还高于这个水平，不仅不划算，甚至可能是“糟糕的利率”。

Hays建议，趁现在利率下降，是锁定更低房贷利率的好时机，同时还能继续享受未来的降息红利。

“从较低的利率起点出发，可以放大后续降息带来的节省，因为每次降息都是在更低的基础上减少还款，相较于一直观望不动的人，节省得会更多。”

举个例子：一位房主有60万澳元贷款，贷款期限25年，从6%的利率再融资到5.75%，每月可以立省约91澳元。

如果今年RBA再降息两次、总共降0.5%，那么这位提前再融资的房主的利率会降到5.25%，而一直没有动作的人利率只会降到5.5%。

虽然两者都从降息中受益，每月还款都能比最初节省约180澳元，但提前再融资的人因为起点更低，还能多省91澳元。

换句话说，提前行动者每月共可节省270澳元，一年就是3240澳元；而犹豫者只能节省2160澳元，两者之间差了1080澳元。

对数百万澳洲房主来说，这种差距不容小觑。

澳洲首都领地政府拟彻底改革建房规划规定，允许在堪培拉各郊区建设低层联排住宅（Townhouse）、排屋（Terrace）和低层公寓等中等密度住房，此举将会取消大多数街道只能建造独立屋的限制。

为了解决住房多样性不足的问题，首都行政区政府打算对住宅规划区进行重大调整，以鼓励在全市范围内建设更多中等密度住房。

政府拟对覆盖所有街区近70%的住宅区1（RZ1）的建房规划进行改革，以便在以低密度、低层住宅为主的郊区环境中，提供多样化的住房选择。

政府将首次允许在住宅区1建设无电梯公寓和庄园住宅（Manor house）。该区域两层建筑高度的限制将保持不变。

所有住宅区1也将被允许建设第二套小房子，政府还想取消“土地面积必须至少800平方米，才能建设第二套房子”的规定。

规定的住宅区树冠覆盖率将从15%增加到20%。

首都领地规划厅长斯蒂尔（Chris Steel）表示，从道义上讲，工党政府认为提供更多住房是当务之急。

“我们需要为首次购房者、不断壮大的家庭，以及那些希望在目前居住的郊区安享晚年的居民做这件事，”他说。

斯蒂尔在接受采访时表示，他希望至少在今年年底之前，能够就中等密度住房的改革达成共识。

“我认为，我们能够实现的是一个相当重要的变革，允许建设以前不被允许的住房，但其方式要与我们街道和郊区现有的风貌相协调，”他说。

斯蒂尔表示，工党在2024年选举时曾寻求获得授权，以允许建造更多中等密度住房，解决这类住房短缺的问题。

“我们仔细研究并进行了大量的设计工作，以了解如何在典型的堪培拉街区建造这种类型的住房，既能保持我们喜爱的郊区特色，又能确保我们能够提供切实可行的住房成果。”

2024年5月，政府首次表示正在考虑对建房规划体系进行进一步改革，当时斯蒂尔透露，他已委托编写了一份中等密度住房设计指南。

今年2月，斯蒂尔表示，政府正在进行改革，以允许建设“更多贴近居民生活、低层宜居的住宅”。

政府已于近日公布了中等密度住房设计指南，以征求社区意见，同时还公布了对首都行政区规划法的修改建议。