“房价只涨不跌”？关于房产投资的四大误区，专家这样说

无论你是初入房地产投资领域的新手，还是对从哪里下手感到迷茫，做好充分的前期研究始终是关键的一步，尤其是在关于房产投资的众多“误区”仍广泛流传的背景下。

以下是市场上最常见的几则投资“神话”，以及它们为何并不成立的理由。

“房价并非总是上涨，”澳大利亚房产投资者协会（Property Investors Council of Australia）主席、《The Property Couch》播客联合主持人Ben Kingsley指出。

事实上，房价会根据特定市场的经济活动周期上下波动，而关键驱动力在于就业机会的多寡——这直接决定住房的需求。

“比如像新州的Broken Hill，那里曾因采矿业繁荣，房价在几十年前达到顶峰，如今却远未回到当年的水平。”

尽管全新的住宅在居住舒适度上颇具吸引力，但这并不意味着它们就是更优质的投资选择。

Kingsley指出：“开发商和营销人员往往利用购房者对新房的情绪性偏好来吸引眼球。但现实是，升值的核心是土地，而不是建筑物本身。”

他强调，关键在于“土地-资产比”——即房产价值中有多少是集中在土地上，而不是建筑物上。

“这并不完全等于土地面积越大越好，地段的位置同样关键。”

不少买家认为，非公开市场上的房产意味着竞争较小，往往是“捡漏”的好机会。但The Investors Agency首席执行官Darren Venter提醒：非公开挂牌≠好交易。

“很多卖方中介清楚‘off market’这个标签对买家极具吸引力，于是买家往往放松了应有的尽调警觉。”而这类房产可能存在一些影响价值的因素，比如：靠近高压电线、政府住房、或位于洪水风险区。

Venter建议，无论交易形式如何，都必须谨慎评估房产潜在风险。

Kingsley指出，价格增长由多个因素共同决定，但从本质上讲，仍是土地升值、建筑物贬值这一核心逻辑。

而如果忽视了土地的稀缺性与未来供应问题，那么在选择公寓等高密度住宅时，就可能面临价值增长乏力的风险。

Venter进一步指出：“公寓市场极易出现过剩。从全国范围看，公寓的需求远低于独立住宅。”

“当前澳洲独立屋空置率为约1.1%，而单元房（unit）空置率则高达2.5%。这意味着买方竞争减少，也压制了价格上行空间。”

澳大利亚房产投资者协会主席Kingsley建议，投资者在研究房产投资时，应始终牢记三大基本原则，以更好地辨别“真”与“假”，远离炒作与误导：

1. 供应过剩是资本增长的天敌

2. 经济活动是人口增长和住房需求的关键驱动力

3. 自住买家是价格制定者，投资者则应是价格接受者