澳洲房东为何纷纷卖房？研究揭示租房市场陷入动荡

一些澳大利亚房东正频繁买卖投资房，尤其是在现金流紧张、或购房后生活状况发生变化的情况下。

科廷大学（Curtin University）的一项最新研究指出，每五位房东中就有一人会在购房一年内卖出，而多达一半的房东在两年内脱手，导致许多租户在紧张的租赁市场中措手不及，难以找到新住所。

这项名为《房东行为建模及其对租房可负担性的影响：跨越20年的洞察》的研究由澳大利亚住房与城市研究所（AHURI）发布，于本周三公布。

研究基于“澳大利亚家庭、收入与劳动力动态调查”（HILDA）的数据，并结合了2001至2021年间CoreLogic及多家房地产中介的数据。

数据显示：房东持有投资房的中位时间为两年；平均持有期为3.9年；但也有28%的房产持有时间超过20年。

与CoreLogic的独立研究相比，这项新研究中投资房的“快进快出”现象更加严重。CoreLogic数据显示，投资房的中位持有时间为9年，只有7%的投资者在两年内卖房。

不过，CoreLogic的样本也包括公司持有的房产和持有超过20年的长期投资者。

研究主笔、科廷大学的Ranjodh Singh博士指出，尽管有些高收入、理财得当的房东可以应对房贷上涨和各类开销，但许多中低收入者在以下情况下不得不卖房：

房贷压力沉重；遭遇人生变故（如离婚、分居）；没有预料到的维修支出或土地税负增加。

Singh博士表示：“无法长期持有投资房的房东会中断租赁市场的住房供应，对租客的租金负担和居住稳定性都产生负面影响。”

投资房快速交易不仅导致租户被迫搬家，还会推高租金。新房东往往会以更高价格购入房产，因此预期回报也更高，转而提高租金。

Singh博士还表示，应通过投资教育让准房东了解买房投资所需承担的风险、长期责任和牺牲，避免盲目入市。

他还建议，银行应实施更严格的贷款审核标准，确保投资者的收入足以支撑房贷。

“教育真的非常关键，所有投资者都应该先建立知识基础。有经验的房东往往有投资者网络或家人指导，因此更懂得如何应对市场变化。”

澳洲全国租户组织代表Leo Patterson Ross也支持加强对准房东的教育，但他同时呼吁政府转变对房产投资的引导方向，应鼓励长期持有，而非短期炒作。

他指出：当前税收优惠制度促使房东短期炒作；政府应引入房东注册制度（类似英国），以更好追踪市场、保障租户权益；该制度还能帮助租户识别诈骗行为，避免遇到假房东或非法转租。

尽管研究方法有所不同，CoreLogic澳洲研究主管Eliza Owen也承认，频繁转手正在影响租房市场的稳定性。

她表示，投资房的持有期与市场环境密切相关：

市场繁荣时，投资者倾向快速脱手套现；市场低迷时，则会耐心等待房价回升；利率变化也起到关键作用，尤其是利率飙升时，投资者更难维持还贷支出。

“我们观察到，自2022年利率迅速上升以来，短期持有投资房的比例明显增加。而在疫情期间利率大幅下降时，这一现象并不明显。”