澳洲住房建设放缓，年建房量远低于需求水平！悉尼这些区房价涨到历史最高

2024年最后一个季度，澳大利亚住房建设步伐放缓，独立住宅和联排、公寓类住宅的开工率双双出现一年多以来最大幅度的下降。  

根据澳大利亚统计局周三发布的新数据显示，季调后数据显示，2024年12月季度独立住宅开工量下降6%，至26,549套；公寓、联排别墅及半独立住宅的开工量下降1.5%，至15,217套。  

这两个类别的季度跌幅均创下自2023年9月以来的新高，总体新房开工量下降4.4%，至41,911套。  

尽管季度数据出现下滑，前面三个季度的增长仍使得2024年全年新房开工量达到168,049套，较2023年增长1.8%。  

但这一水平远低于澳大利亚每年新增约20万个家庭所需的住房建设数量。汇丰银行澳新首席经济学家保罗·布洛克斯汉（Paul Bloxham）在接受采访时表示：“我们没有建够房。”  

布洛克斯汉指出：“根据当前新增家庭数量的趋势，我们每年至少需要建设约200,000套住房。现在的建房数量比需求低了大约20%。”  

在上周末，澳洲工党和自由党相继公布住房政策以迎接即将到来的大选后，要求增加住房供给、缓解长期住房短缺问题的呼声也随之高涨。这些政策包括扩大购房担保计划、允许抵扣房贷利息税等，但遭到广泛批评，因为它们主要刺激需求，却未能有效增加住房供应。

相比刺激需求，推动新房建设是一个更难设定也更难实现的目标。  

周三，住房部长克莱尔·奥尼尔（Clare O’Neil）和反对党住房事务发言人迈克尔·苏卡（Michael Sukkar）均未公布支持各自数十亿住房承诺背后的数据模型。  

工党的政策是投资100亿澳元建设10万套首套房住房；而联盟党宣布设立一项50亿澳元的基础设施基金，声称将解锁足够土地以建设50万套住房。  

但布洛克斯汉强调，增加住房供给至关重要。 

“任何单纯刺激需求而非增加供应的政策，都可能进一步推高房价，而无法真正解决住房可负担性问题，”他说。

“我们应该关注诸如土地分区政策、建筑工人数量、建材供应以及简化新建住房流程等方面。”  

当前整体数据还掩盖了高层公寓项目的更大下滑——而这类项目正是增加住房总量的关键。  

“更令人担忧的是，高密度住宅（如高层公寓）的开工量下降了7.6%。”澳大利亚建筑师协会（Master Builders Australia）首席经济学家肖恩·加勒特（Shane Garrett）表示。

“高密度住宅建设多年来一直处于低谷，新房供应不足是导致租赁市场可负担性恶化的主要原因之一。”  

来自社会和可负担住房领域的建设可能会有所回升。社区住房行业协会（Community Housing Industry Association）首席执行官温迪·海赫斯特（Wendy Hayhurst）表示，联邦政府的“澳大利亚住房未来基金”已与社区住房提供者签署合同，计划建设超过8000套住房。  

“这些项目中很多已经获批，所以我们预计会有一个开工的小高峰，”海赫斯特周三表示。  

但她指出，较高的利率和建筑成本仍在影响社区住房项目的可行性，就像私人市场一样。一旦借贷成本下降，整个社区住房领域将大受鼓舞。  

“利率问题对项目可行性打击极大，”她说。

“如今的项目成本相比几年前更高。这也是为什么很多项目都在费劲地推进中。一旦利率下降，项目的可行性就会大大改善。”  

同日，自由党还公布一项新计划，如果在5月3日大选中获胜，将加速住房环境审批流程。  

反对党承诺将在12个月内清除积压的住房环境审批申请，并在6个月内完成所有已滞留超过一年项目的审批。  

一直呼吁加快《环境保护与生物多样性保护法》审批流程的澳大利亚地产委员会（Property Council of Australia）对此表示欢迎，称该举措有助于解锁大量被行政流程卡住的新建项目。  

在悉尼，诸如Campbelltown、Cabramatta和 Abbotsbury等地区的房价达到了新的高峰。

而随着工党和联盟党提出刺激需求的政策，这些地区的房价可能会进一步上升，进而掀起新一轮的房地产热潮。

Cotality的研究总监Tim Lawless指出，墨尔本的Box Hill、Officer和Clyde North等对首次购房者有吸引力的地区，也已经达到历史新高，且有望继续上涨。

数据显示，过去三个月来，悉尼的若干负担得起的外圈地区房价已经攀升至新高。

Tim Lawless在接受《澳洲金融评论》采访时表示，虽然两大政党的政策各有不同，但都专注于支持首次购房者的市场。

她表示：“即便这些政策中包含了一些增加供应的计划，但它们无法与旺盛的需求相抗衡。”

“因此，如果在这些主要针对首次购房者的地区看不到房价上升，我会非常惊讶，因为购房者会充分利用这些政策。”

根据《澳洲金融评论报》的房价数据分析，这一切加强了分析师的担忧。 有分析师甚至戏称当前的房地产政策为“糖衣砒霜”，因为这些政策可能再次推动由需求带动的房地产热潮，而长期的供应不足问题却未得到解决。

Cotality的数据还显示，全澳近三分之一的地区房价在过去三个月内达到新高，市场在短暂的低迷后迅速反弹。

在悉尼，超过六分之一的地区房价创历史新高。此外，八分之一的地区单元房价格也达到顶峰。

在墨尔本，约有3%的地区，主要集中在内东与西北部，房价也创下新高；而4%的单元市场也有类似表现。

Lawless认为，任何利率的下降都会进一步推高房价。

他说：“如果利率的下降速度超过预期，需求的增长可能会被放大。对降息的预期往往会增强信心，这将是更多买家重回市场的催化剂。”

在悉尼，由Cotality的数据指出，最具负担能力的地区，如Hebersham、Dean Park 和Willmot等，对首次购房者尤具吸引力，过去三个月房价都创下新高。

这些区的房价上升至多达2.6%，年涨幅为11.7%，尽管如此，中位价依然低于100万澳元。

悉尼外南西部的Menangle Park、Mount Annan等的房价最近三个月也有1.1%至6%的上涨。即便如此，中位房价还是没突破100万澳元。此外，悉尼西南部的Abbotsbury、Bonnyrigg Heights等地房价在同期上涨0.9%到 4.3%，达到112万至148万澳元之间的新高。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示：“由于5%的首付计划适用于所有类 型的房产，而这些地区的中位房价低于150万澳元，这些地区可能会受到工党提案的进一步推动。”

房价的上涨不仅限于较便宜的地区。内西和内南西部一些地区，如Enmore、 Marrickville等，也创下了新高，使中位价格达到170万至220万澳元之间。包括Bankstown、Bellfield等在内南西内的单元房市场同样表现强劲，涨幅在1.2% 到3.8%。

在墨尔本，内东的Box Hill、Blackburn North，西北部的Meadow Heights、 Coolaroo等地的房价同样创下纪录，涨幅达到4.2%。

墨尔本房地产公司Jellis Craig总监Warwick Gardiner称，购房者因房市回暖而受 到激励。

他说：“我们注意到购房者对利率继续下降抱有信心，并准备重返市场。”

在阿德莱德，59%的地区在过去三个月内创下房价新高，其中包括Meadows、Mount Barker等地，涨幅在3.9%到6%之间。

布里斯班的情况类似，56%的地区创造了新高，尤其是Chelmer地区，房价上涨 4.4%，达到190万澳元。

在珀斯，30%的地区也见证了房价新高，如Cockburn Central和Wooroloo，分别上 涨4.4%和4.2%。

堪培拉房屋市场的租金全面上涨，但最新数据显示，涨幅已明显放缓。  

根据Domain发布的2025年第一季度《租赁报告》，独立屋租金上涨0.7%，达到每周700澳元的高点；而公寓租金连续第二个季度上涨，涨幅为1.8%，达到每周575澳元。  

Domain研究与经济主管尼古拉·鲍威尔博士（Dr Nicola Powell）表示，这是过去一年里独立屋租金首次连续两个季度增长。 

“不过，涨幅已经明显趋缓——季度增长仅为上一季度的三分之一，与去年同期持平，年涨幅也保持温和，仅为2.2%。”  

Property Collective的汉娜·吉尔（Hannah Gill）表示，这种上涨趋势反映出空置率的持续收紧。  

“去年12月，我们市场上有100套或更多房源持续待租数周，但现在这个数字下降到了50套，说明市场库存确实减少了，大型新开发项目的房源也已被租出，供应减少导致市场更加紧张。”  

堪培拉的空置率降至1.2%，为自2022年以来3月份的最低水平，这与其他首府城市形成鲜明对比。  

鲍威尔指出，堪培拉的租赁市场在本季度总体保持稳定，不同城区和房型间出现细微波动。核心生活区的租金普遍上涨，反映出竞争激烈的租赁环境中，租户偏好的转变。 

“租户仍然受到可负担性、地段与生活方式的驱动，增长走廊与老牌内城区展现出不同程度的稳定性。”  

对于租户而言，贝尔康宁（Belconnen）和塔格拉农（Tuggeranong）的房屋和公寓租金在季度和年比上几乎没有变化，显示出这两个成熟区域供需关系相对平衡。  

但这种稳定并未出现在南堪培拉，该地区成为本季度租金涨幅最大的区域。独立屋租金上涨4.5%，达到每周930澳元，与一年前的843澳元相比，年涨幅高达10.4%。 

这一上升趋势反映了人们对生活方式优越区域以及临近工作场所的持续需求。  

相对而言，同一区域的公寓租金在本季度下降了1.6%，表明疫情后租户更倾向于追求空间与隐私。  

在堪培拉北部，甘加林（Gungahlin）租赁市场亦有上涨：独立屋租金上涨1.5%至每周690澳元，公寓租金则激增3.8%，至每周550澳元。

其中Franklin和Harrison表现突出，公寓租金分别上涨3.8%和4.9%，显示出年轻专业人士与家庭对经济实惠、便利设施的强劲需求。  

报告还显示堪培拉内北区的租金出现反弹，表明对靠近轻轨与热门购物区的中心地段兴趣再度上升。独立屋与公寓租金皆有增长，Dickson的公寓租金年涨幅达到3.8%。  

作为堪培拉最新增长走廊的Molonglo，独立屋租金保持稳定，但公寓市场波动较大，虽然本季度略有回升，但年比下跌0.9%。其中Coombs与Denman Prospect仍受关注，后者独立屋租金本季度上涨4.3%。 

不过，最为瞩目的是Duffy，该地在过去一年间房屋租金大幅上涨20%，至每周780澳元，为堪培拉所有城区中涨幅最高，显示出该区域房源稀缺或因生活环境受到青睐。  

与之相反的是Red Hill，该区租金跌幅最大，中位租金下跌了26%，可能是由于本身基数较高且高端房产需求减弱所致。

一些澳大利亚房东在购买投资房产后不久便选择出售，尤其是在资金紧张或购房后个人情况发生变化时更是如此。  

根据科廷大学（Curtin University）研究人员的一项最新研究，20%的房东在购房一年内就出售房产，多达一半的房东在两年内售出，这使得许多租户在紧张的租赁市场中不得不匆忙寻找新住处。  

这项由澳大利亚住房与城市研究院（AHURI）发布了名为《房东行为建模及其对租赁可负担性的影响：二十年数据洞察》的报告。  

研究基于2001年至2021年间的澳大利亚家庭、收入与劳动力动态调查（HILDA）数据，并结合CoreLogic及多家房地产中介的数据。  

在研究对象中，房东持有投资房产的中位时间为两年，平均持有时间为3.9年。  

不过持有时间差异较大，约有28%的房产被持有超过20年。  

这一高流动率明显高于CoreLogic的单独数据。

CoreLogic的研究显示，投资房产的中位持有时间为九年，仅有7%的房产在两年内被出售。但该研究方法也包括了由公司名义持有的投资房产，以及持有期超过20年的长期投资者。

报告主笔、科廷大学的兰乔德·辛格博士（Dr Ranjodh Singh）表示，尽管有不少房东在短期内出售房产，但收入较高、拥有良好投资建议的房东则能在房贷和其他成本上涨的情况下继续持有房产。  

而收入较低、贷款压力大，或因分居、离婚等人生变故的房东，则更可能因资金紧张被迫出售房产。  

部分房东还因房屋维修费用超出预期，或土地税上涨而措手不及，最终选择卖出。  

“缺乏能力长期持有投资房产的房东会扰乱私人租赁住房的供给，对租房可负担性和租户居住稳定性带来负面影响，”辛格说。  

快速出售不仅让租户被迫在短时间内寻找新住所，还推高了租金水平。由于投资房以更高价格售出，新房东往往会抬高租金，反映其投资回报预期的变化。  

辛格认为，提高房产投资者对投资风险、收益及所需牺牲的认知，是减少“快进快出”现象的关键。他还建议银行应加强贷款审批标准，确保借款人能够用自己的收入偿还投资贷款。  

“教育起着重要作用，几乎所有房东都表示，投资前必须具备足够的知识储备，”辛格说。“能够长期持有房产的投资者，往往有自己的社交圈或亲友网络，可以在其中互相学习和交流经验。”  

澳洲租户组织代表利奥·帕特森·罗斯（Leo Patterson Ross）也赞同加强投资者教育的必要性，但他同时呼吁改变当前的投资导向思维。  

他认为政府应鼓励长期持有房产，而非短期倒卖获利。  

“现实是，房地产投资在澳洲多数情况下仍是短期行为，房东被高房价和税收优惠政策驱使出售房产，”他说。  

帕特森·罗斯还建议设立房东注册制度，借鉴英国模式，以实现市场的有效追踪和监督。  

该制度不仅能提升数据透明度，还可帮助租户识别是否遇到虚假房东，防范诈骗行为。  

尽管各方研究方法不同，CoreLogic澳洲研究主管伊丽莎·欧文（Eliza Owen）也认同，房产快速买卖正在影响租赁市场的稳定性。  

她表示，投资房产的持有时间会受到市场状况的影响。在市场繁荣时，投资者倾向于出售以变现；而在市场低迷期则会持有更久，等待房价回升。  

利率变化也在发挥作用，特别是在利率较高时，投资者面临更大成本压力。  

“我们发现，从2022年起在快速升息背景下，短期持有投资房产的情况明显增多，这与疫情期间的降息形成鲜明对比，”欧文表示。