布里斯班房价2032年有望超过悉尼！明年在墨尔本买房，需多赚$7200才能应对房贷！

如果不打算在2025年买房，墨尔本的首次购房者可能需要在明年多赚$7200，才能负担得起房贷。  

根据KPMG的数据模型，今年预期的降息——最早可能在本周二就会发生——将推动房价上涨的速度超过工资增长，使得维州首府的购房压力进一步加大。

而那些想买相对便宜房产的购房者，预计将面临最严峻的挑战。  

KPMG预测，今年墨尔本中位数$600,000的公寓价格将上涨约$30,000（约3.5%）。  

Finder.com.au的分析显示，到2026年底，购买这样一套公寓所需的收入门槛可能会从2025年1月的$116,351上升到$123,597。  

这个计算假设购房者支付20%的首付，并申请30年期房贷，且房贷月供不超过税前收入的30%。

预测基于当前6.1%的贷款利率，预计明年降至5.6%。

澳洲储备银行（RBA）将在本周二召开会议，可能迎来今年第二次降息，这对已有房贷的人来说是个好消息，因为可以降低还款压力、提高贷款能力。  

但Finder的市场分析经理Graham Cooke表示，对于计划一年后买房的人来说，房价上涨的影响可能远远超过降息带来的好处。 

“只要房价涨幅超过工资涨幅，买房就会变得越来越难，即使贷款利率有所下降。”Cooke表示。  

“随着房价上涨，买家需要更高的收入来支付房贷，同时也需要赚得更多，才能更快攒够首付。”  

他还补充说，现在想靠一个人的收入买房，已经不太现实了。 

“除非买的是公寓，否则靠单份工作想进房市几乎是不可能的。”  

随着越来越多买家转向公寓市场，KPMG预测公寓价格的增长速度可能会超过他们对独立屋$29,000（3.5%）的涨幅预期。目前墨尔本独立屋的中位数价格为$830,000。  

Finder的分析显示，到2026年底，买房者需要比现在每年多赚$6328，才能跟上房价的增长。  

住房行业协会（HIA）的高级经济学家Tom Devitt表示，尽管自通胀高峰以来，家庭收入有所恢复，但住房负担能力仍然是个问题。  

他认为，除非全澳范围内额外增加83,000名建筑工人，否则新房建设难以达到控制房价所需的水平。  

在这种情况下，房价可能会继续上涨，而供应短缺最严重的公寓市场可能受到最大的冲击。  

“目前公寓建设已经跌至近十年来的最低水平，这让购房需求重新回到了独立屋市场，而独立屋通常建造速度更快，也更容易开发。”Devitt表示。  

不过，他建议购房者可以通过“聪明的时机选择”来避开未来的房价上涨，比如考虑期房（off-the-plan）购房，而不是等着市场上的现房价格继续攀升。

专家预计，随着奥运会临近，关键城区的房价将大幅上涨，布里斯班迎来繁荣。

据Domain网站报道，Place Advisory公司指出了几个热点地区，包括Bowen Hills、Fortitude Valley、Spring Hill、Herston、Kelvin Grove、 Woolloongabba、East Brisbane和Kangaroo Point。

这些区虽然位于内城，却是布里斯班房价最低的地区之一。

在Spring Hill，房价 中位数为76.25万澳元，比布里斯班平均房价少了20万澳元以上。

Fortitude Valley的公寓中位价为51.09万澳元，为最便宜，接下来是Bowen Hills，公寓中位价为52.5万澳元。

其他地区则较高，如Woolloongabba和East Brisbane。

过去5年，布里斯班房价大 幅上涨，房屋价格中位数已达到101.6万澳元，仅次于悉尼，而根据昆州地产研究 所的数据，未来有可能超过悉尼。

目前悉尼的房价中位数为164.5万澳元。要超过这一数字，布里斯班需要在7年内将 中位价提高约63.万澳元。

昆州政府本周公布了在Victoria Park建设新世界级体育馆的计划，以及在布里斯 班建设其他场馆和基础设施的计划，如Spring Hill的水中心和Bowen Hills的运动 员村。

Place Estate Agent公司表示，尽管布里斯班近期增长迅速，但奥林匹克基础设施 周边的城区房价在未来7至10年可能翻倍。

“可以看看悉尼，许多基础设施周边区在8到10年间几乎翻倍增长。”而对于首次购 房者，预计的房地产繁荣未必是好消息。

布里斯班的房地产市场虽然对社区发展积 极，但若无法提供更多住房供应，可能会加剧可负担性危机。

Place Advisory公司指出，未来几个区的价值将因住房需求和基础设施改善而显著 上升。

悉尼的例子表明，这些基础设施将提升布里斯班的连接性，创造理想的住宅 机会，而成为投资热点。而在奥运会后，一些区域还会发展成建租社区，以继续推动当地房产需求。

澳洲学生宿舍供应正在增加，其中墨尔本占据了最大市场份额。澳洲房地产理事会（Property Council of Australia）和城镇规划公司Urbis的最新数据显示，自去年第一学期以来，全国新增了5,605张学生宿舍床位。

目前，学生宿舍床位供应的总数已达35,605张，其中14,938张床位已获批待建，另有9,565张床位正在审批中。

从各州来看，墨尔本的学生宿舍床位供应量最多，达到8,875张，其次是布里斯本（7,118张）和悉尼（6,849张）。

在较小的首府城市中，珀斯和阿德莱德分别新增5,354张和3,121张床位，堪培拉将新增406张床位。

私营部门的投资者仍是学生宿舍建设的主要推动力，目前有9,492张床位正在建设中。

学生住宿理事会（Student Accommodation Council）执行董事Torie Brown表示，尽管关于国际学生移民政策和签证的讨论仍在持续，投资者依然对该市场充满信心。

“私营部门仍然是学生宿舍建设的核心力量，正在提供大量新增床位，从而缓解私人租赁市场的压力。对专门建造的学生宿舍（PBSA）需求十分明确，而澳洲的投资环境依然强劲。”

虽然政府计划减少国际学生移民数量，但学生住宿委员会认为，缓解租房市场压力的最佳方案之一，就是加快专用学生宿舍供应增长。

Brown还表示，目前大部分学生宿舍项目预计于2027年完工。然而，如果能优化审批流程并调整限制性租房法规，项目交付速度将会提升，使学生宿舍能更快投入使用。

“我们有充足的资金，不需要补贴，可以帮助缓解学生和社区的住房压力。”她说，“各级政府应将学生宿舍市场作为优先考虑的资产类别。”

房地产咨询机构Savills于去年12月发布的一份学生宿舍市场报告显示，澳洲的学生宿舍供应在数量、类型及价格方面，仍然严重短缺。

每年，国际学生为澳洲的经济贡献超过500亿澳元，涵盖多个行业领域。

随着海外学生对澳洲高校的兴趣持续增长，学生宿舍市场因高收益潜力和旺盛需求，正成为投资者关注的焦点。

Urbis总监Clinton Ostwald称，2024年学生宿舍竣工速度有所放缓，目前的供应仍主要集中在三大城市。

Ostwald说：“预计未来三年的完工量将逐步回升，开发商也在积极寻求机会进入供应紧张的悉尼市场。”

他说：“在过去的12个月里，随着国际学生的增加和专用学生宿舍的短缺，珀斯的学生宿舍在建数量也在大幅增加。”

上周，澳洲房市的清空率明显下滑，因买家准备迎接联邦大选，并在等待获得更大幅度的借贷成本减免。

随着秋季拍卖季的全面展开，拍卖的数量也拖累了清空率。

本周，全澳共举行2905 场拍卖，这是自2024年10月最后一周以来最繁忙的一个拍卖周。

CoreLogic数据显示，全澳初步清空率从68.7%降至66.1%，这个数字在近几周继续放缓，上周的清空率最终锁定为63.2%。

CoreLogic的Tim Lawless于周日表示：“买家需求似乎跟不上拍卖活动的增长。”

定于5月3日举行的联邦大选结果的不确定性也影响了买家的热情。

SQM Research的创始人Louis Christopher表示：“在之前的选举周期，我们通常会 看到大选前的房市出现两种情况，成交量开始下滑，清盘率趋于疲软。我认为本周的清盘率有所下滑，这在一定程度上是因为受到了大选的影响。”

Christopher认为，虽然房市通常会在大选结果明朗后企稳，但今年的激烈竞选和 可能出现的悬浮议会可能会延长不确定的时间及其对市场造成的影响。

买家面临的另一个阻碍是迄今为止官方利率的小幅下调，Christopher表示，虽然2 月的降息提振了信心，但还不足以动摇部分买家。

他说，如果下周澳洲央行决定进一步降息，可能有助于抵消大选的负面影响。

悉尼和墨尔本等主要市场的清空率都在过去一周有所下降，悉尼的清空率为 65.5%，低于前一周的69.1%。墨尔本为67.2%，低于前一周的70.6%。

但尽管如此，但是有部分房产的表现突出，包括一处位于布里斯班北区的五居室房 产，其价值在两年内几乎翻了一番。

在较小的首府城市，阿德莱德迎来近4周最繁忙的拍卖周，初步清空率反弹至75.6%。

布里斯班的初步清空率为59.5%，略低于前一周。

堪培拉的初步清空率创今年迄今最低水平，为50.9%。