一年暴涨$25万！悉尼多地房主坐拥“金矿”！澳人工资再次飙升；有房的人迎来喜讯！

去年12月，澳大利亚全国房价出现了两年来的首次下跌，标志着澳大利亚多个主要市场进入了调整阶段。

然而，PropTrack的数据显示，一些地区仍在经历顽固的价格增长。

数据显示，尽管在2024年的最后一个月房价出现下跌，但总体而言，澳大利亚的房价在2024年上涨了4.7%。

偏远地区的房价涨幅最大，达5.1%，首府城市的房价涨幅为4.6%，其中又以珀斯最为强劲。

REA Group的经济分析师Megan Lieu表示，悉尼、阿德莱德和布里斯班市场有共同的增长动力。

她说：“整个2024年的房价上涨受到强劲需求的推动，其中包括人口的增长、紧张的租赁市场条件、房屋净值上涨以及7月减税措施影响的推动。”

Lieu表示：“建筑活动面临的挑战加剧了这一趋势，因为持续的住房短缺继续限制供应，加剧了市场压力，并推高了价格。”

墨尔本的情况就不一样了。

Lieu表示：“墨尔本的房价同比下跌了2.5%，这与我们大多数首府城市的趋势相反。墨尔本住宅价格下跌幅度最大，为2.7%，而公寓价格下跌1.6%。类似的趋势在维多利亚州偏远地区也很明显，自2023年12月以来，区域市场的住宅价格下跌了2.1%。”

“维多利亚州较弱的增长趋势是由投资性房产的高税收推动的，这导致更多的投资者出售房产，相对于其他州，买家有更多的选择。与全国其他地区相比，新房建设率相对于人口增长也更为平衡，这有助于缓解市场压力，并推动价格下跌。”

在阿德莱德，房价在一年内上涨了13.5%，在首府城市中排名第二，仅次于珀斯。单元房和住宅价格也出现了类似的增长趋势，分别增长13.6%和13.1%。

在南澳大利亚地区，自2023年12月以来，住宅价格上涨了13%。

Lieu表示，一些地区录得大幅增长，如Barossa – Yorke – Mid North, 阿德莱德– 西部，以及阿德莱德-北部地区，房价分别上涨了16.8%、16.1%和15.4%。

就单元房而言，阿德莱德-北部、阿德莱德-西部，以及阿德莱德-南部地区引领了年度价格增长，分别增长了15.4%、14.6%和14.1%。

“在布里斯班，房价上涨了11.4%，远高于全国水平，在所有首府城市中排名第三，仅次于珀斯和阿德莱德。”

“布里斯班公寓价格涨幅最大，涨幅为15.4%，而住宅价格涨幅为10.6%。”

“在昆士兰偏远地区，住宅价格上涨了10.5%……汤斯维尔、昆士兰中部，以及Mackay – Isaac – Whitsunda地区的房价年增长率最高，分别为27.1%、23.3%和16.9%。”

Ipswich和Darling Downs – Maranoa的房价分别上涨了15.3%和13.3%。

“就单元房而言，Logan – Beaudesert, Brisbane – North以及 Ipswich引领了价格增长，分别上涨了24.9%、20.4%和19.8%。”

在悉尼，房价同比上涨3.4%，低于全国平均水平。

“悉尼的住宅价格涨幅最大，涨幅为3.6%，而公寓的涨幅为3%。在新南威尔士州偏远地区，住宅价格上涨了3.5%。”

“虽然大部分地区的房价在年内都有所上涨，但一些地区的房价却出现了大幅上涨。”

Richmond – Tweed, 悉尼– Blacktown和悉尼– 外西，以及蓝山地区的房价年增长率最高，并超过了2023年12月的水平，分别为7.5%、7%和6.9%。

悉尼Parramatta和悉尼内西南（Inner South West）地区的房价也出现了显著上涨，去年的房价分别上涨了6.8%和6%。

“就单元房而言，Richmond – Tweed、悉尼-外西和蓝山和悉尼- Sutherland地区引领了价格增长，分别增长了8.2%、6.2%和5.6%。”

维多利亚州大部分地区的房价在过去一年中都有所下降，但也有一些异常地区的房价出现了上涨。

Lieu表示：“西北、墨尔本-东南和Bendigo地区的房价年增长率最高，比2023年12月分别高出1.5%、0.5%和0.04%。”

“就单元房而言，西北、Hume 和Mornington Peninsula地区引领了价格上涨，分别上涨了3.4%、2.5%和1.6%。”

悉尼房市有跌有涨

PropTrack的最新估值显示，2024年，悉尼西南部、Parramatta区、西北部及部分沿海地区的房主财富大幅增加，在多个城区，房价平均上涨超过20万澳元。

与此同时，悉尼的另一些地区却遭遇了价值下跌，全市共有170个城区的房价下跌，跌幅从0.5%至11%不等。其中，悉尼CBD周边及部分中央海岸的房价下降最为显著，平均减少超3万澳元。

PropTrack的经济学家Anne Flaherty指出，过去一年表现较强劲的往往是一些城市核心区域内较为实惠的城区，而价格较高或公寓供应量较大的区域则面临下跌压力。

Flaherty说：“很多买家因为预算问题被迫放弃原本心仪的城区，转而选择他们负担得起的区域。然而，这反过来也会增加这些区域的竞争，推动房价进一步上涨。”

数据显示，Parramatta内的实惠地区——Old Guildford的房价年涨幅高达16.2%，平均上涨约16.6万澳元。类似的趋势也出现在Fairfield East，房主平均财富增加了15%，约合12.2万澳元。

涨幅最大的城区包括Castle Hill、Willoughby、Cronulla和Bondi，房价年均上涨20万至25万澳元不等。而在内西区的Strathfield，房价更是猛增47.5万澳元，北部海滩区的North Curl Curl则上涨31.3万澳元。

尽管2024年最后三个月悉尼整体房价有所回落，但与年初的涨幅相比，跌幅相对较小，市场总体仍呈现分化走势。

对于交易者来说，未来一年的房价走势还与利率前景密切相关。目前，已经有一系列证据表明，央行的首轮降息可能在下个月发生。

上周，澳新银行（ANZ）与联邦银行（CBA）修改预测，这两家大行现在都认为澳大利亚央行（RBA）将在2月份降息。

据悉，四大银行的最新预测是在核心通胀率下降速度快于其和央行预期之后做出的。

澳新银行（ANZ）现在预计，经调整后的第四季度核心通胀率将为0.5%，这将是自2021年6月以来的最低水平。这样的结果将使年化通胀率降至3.2%。

该行资深经济学家Catherine Birch和澳洲经济主管Adam Boyton表示：“我们认为这足以让澳洲央行在2月的议息会议上降息25个基点。”

值得一提的是，ANZ银行此前预计澳大利亚央行将在2月份降息，但在11月份将这一预测推迟到了5月份，其他两大银行——西太平洋银行（Westpac）和澳大利亚国民银行（NAB）仍预计降息将在5月发生。

Birch和Boyton警告称，2月维持现金利率不变“并非不可能”，可能也不会像许多抵押贷款持有人所希望的那样，出现一连串的降息。

他们写道：“我们维持预期，即在这个周期中，央行只会在2025年2月和8月两次降息25个基点，使现金利率达到3.85%。”

“我们认为，澳大利亚央行将采取谨慎的态度，逐步减少当前政策设置的限制性，而不是在2月份开启一个激进的宽松周期。”

在截至11月的12个月中，消费者价格指数（cpi）上涨2.3%，高于截至10月的12个月中2.1%的涨幅。11月份经修正后的核心通胀率为3.2%，低于10月份的3.5%。

澳大利亚国民银行（NAB）的高级经济学家Taylor Nugent指出，目前通胀率正逐渐接近澳大利亚央行设定的2%至3%的目标，这“为2月份降息敞开了大门”。

所有人都将密切关注定于1月29日发布的12月月度和季度通胀数据。

CBA、ANZ、NAB和Westpac认为现金利率会降到多低？

除了在澳大利亚央行何时首次降息的问题上存在分歧外，四大银行对利率的下调幅度也有不同的看法。

CBA：2025年2月首次降息，共降息4次，使现金利率降至3.35%

Westpac银行：2025年5月首次降息，随后四次降息，使现金利率降至3.35%

NAB银行：2025年5月首次降息，随后三次降息，使现金利率降至3.60%

ANZ银行：2025年2月首次降息，随后两次降息，将现金利率降至3.85%

根据Canstar的计算，如果ANZ银行的预测是正确的，而且只有两次降息，那么对于那些贷款60万澳元、还剩25年贷款期限的人来说，这将意味着每月住房贷款还款减少183澳元。

如果CBA和Westpac银行是正确的，并且有四次降息，这可能意味着借款人每月可以节省358澳元的还款。

澳大利亚央行今年的首次议息会议将于2月17日和18日举行，现金利率决定将于周二下午2:30分宣布。

除了可能的降息以外，对于房主和买家而言，平均工资的稳步上涨也将有助于控制家庭预算。

最新数据显示，在截至2024年9月的一年里，受企业协议保护的澳大利亚人，其平均工资每周增加了54澳元。

澳洲政府发布的最新分析报告显示，私营部门的工资增幅继续超过公共部门，为3.9%，而公共部门的增幅为3.5%。

据悉，企业协议涵盖的员工工资涨幅也略高于9月份工资价格指数季度更新报告的数据。9月份工资价格指数季度更新显示，私营部门的工资同比上涨3.7%，公共部门的工资同比上涨3.5%。

如果以每周1396澳元的工资中位数计算，相当于私营部门员工每周加薪54澳元，或公共部门员工每周加薪48澳元。

如果按年计算，则分别增加约2808澳元和2496澳元。

Albanese政府表示，这些数据证实，尽管工商界反对，但企业谈判正在帮助提高工资水平。

据悉，9月当季的新批准的企业协议数量也创下了历史新高——共有933份合同，涉及逾24万名员工。

最新数据还显示，截至2022年7月1日，创纪录的126万澳大利亚员工正受到9483份企业合同的保护。

澳大利亚就业和职场关系部部长Murray Watt表示，工资的积极增长有助于抑制生活成本的上涨。

他说：“我们知道，过去几年澳大利亚人的日子一直很艰难，因为全球经济形势已经影响到了我们国内。”

“这就是为什么工党通过支持提高最低工资，通过我们的《同工同酬法》，并为老年护理和早期教育工作者的加薪提供资金，以努力使工资再次上涨。”