专家分析：2025商业地产投资方向——私人信贷、住宅租赁与数据中心成首选

AFR 4小时前

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据报道，私人信贷、租赁住房和数据中心将成为2025年商业房地产投资的首选。

随着传统重点领域（尤其是办公领域）仍在努力应对高利率对估值和收益的影响，所谓的“另类”商业地产投资领域已经从竞争转变为争夺。

在《澳大利亚金融评论报》组织的虚拟圆桌会议上，来自摩根士丹利、Jarden、瑞银（UBS）和Denison Partners的四位知名房地产银行家和企业顾问将私人信贷（也称为非银行贷款）加入了大型住宅租赁开发和数据中心这两个已经很受欢迎的选择中，而数据中心的增长受到了云计算和人工智能激增的推动。

Denison Partners合伙人Ian Holmes表示：

“很多人会提到‘床’——即替代性‘生活’领域（住宅相关）、‘仓库’（工业、物流相关）和数据中心。毫无疑问，资本将继续流向这三个领域，但在这些机会中已经存在大量资本，特别是数据中心，它们需要相当大的规模才能与现有企业竞争。”

“房地产私人信贷将继续增长，并从对住宅开发的过度关注中分散开来。我们还认为，这个市场将逐步合理化，那些拥有更稳健的信用流程以及解决复杂贷款能力的公司将脱颖而出。”

私人信贷领域的繁荣已经扩展到约2000亿澳元，其中大部分资金流向了住宅项目。由于主要银行对风险更加谨慎，减少了对商业房地产的敞口，私人信贷因此迅速发展。然而，这一激增也引起了监管机构的关注，同时，过去一年一些住宅开发商和项目的失败给私人贷款机构带来了压力。

资金的“关键来源”

瑞银澳大利亚/新西兰房地产负责人Grant McCasker指出，“许多私人信贷平台正在易手”。

例如，去年，Merricks Capital被Phil King的Regal Partners收购，而墨尔本的Payton Capital则被David Di Pilla的HMC Capital收购。

McCasker表示，私人财富总体上正成为投资资金的“关键来源”。

与此同时，尽管市场对DigiCo Infrastructure REIT的2亿澳元数据中心上市反应平淡，投资银行家们仍对数据中心的投资热潮充满信心。此前，私募巨头Blackstone在9月以240亿澳元收购了AirTrunk，创下纪录。

在AirTrunk交易中，摩根士丹利是Blackstone的顾问之一。摩根士丹利澳大利亚投资银行主席兼联席负责人Tim Church回忆说，数据中心领域去年也是他的热门推荐之一。

他说：“这一主题还有很长的路要走，并且正在为全球范围内的更广泛的工业市场带来‘邻接’效益。优越位置的供电场地不仅对数据中心有益，对物流和分销型租户以及拥有这些战略场地的房东也有很大帮助。因此，这将使Goodman、Charter Hall、Centuria、ESR、Mirvac、Stockland和GPT等大型工业运营商/所有者受益。”

投资专家还将住宅租赁的增长机会列入优先事项，这是一个越来越多样化的领域，吸引了希望利用澳大利亚急需住房机会的机构投资者。

瑞银的McCasker表示：“尤其是日本资本，因澳大利亚相对强劲的人口和GDP增长而寻求进入这一领域。”

Build-to-rent再度成为议程重点

除了Build-to-rent（由基金或机构所有的大规模公寓楼，专门为出租而设计并由专业管理）外，还有学生住宿和共住，这是一种新兴的住房形式，被比作现代寄宿公寓。

制造住房区也在获得关注，这种模式又称土地租赁，居民拥有预制房屋，同时为其所在地支付地租。

Jarden房地产、企业金融与市场董事总经理Mitchell Schauer表示：“在联邦政府最近通过的政策改革后，Build-to-rent（多家庭住房）被我们明确列为议程重点。这一改革有效地将外国投资者持有的建造出租物业适用的预提税减半，使其与其他商业房地产形式的税率一致。”

Schauer补充道：“这对国内投资者也是好消息，他们希望看到大量资本涌入，并发展出一个充满活力、具有流动性的资产类别。”

利率下调的影响

2025年商业房地产的前景关键在于官方现金利率下调的时间和幅度。投行预计，到5月或第二季度将迎来一次降息。两年的高利率对商业房地产（特别是办公资产）的估值造成了伤害，同时挤压了收益和消费者支出。

Denison Partners的Holmes表示：“尽管如此，我们并不认为降息是该行业的灵丹妙药。降息可能会稍微降低贴现率并减少融资成本，但这也意味着宏观环境已经恶化。若要大幅降息，要么失业率必须大幅上升，要么消费者必须停止支出（或两者兼而有之）——这两种结果都不受欢迎。”

高利率对上市房地产领域（房地产投资信托基金）造成了特别严重的打击，使其相较于拥有更低资本成本的私人资本（私募基金、机构投资者、养老金基金和主权财富基金）处于劣势。

摩根士丹利的Church表示：“考虑到等待投资的大量资本，我们相信2025年将打破投资基金此前因担心高风险与不确定性而犹豫不决的局面。”