利率低点时买房，澳洲高收入群体被套牢！澳洲房产出售盈利额创历史新高！

尽管澳洲房价增速放缓且房屋挂牌量创新高，但今年三季度房产出售盈利仍创历史新高，卖家平均可赚得29.5万澳元的毛利润。

CoreLogic数据显示，今年三季度所有出售房产中，有95%售价高于买入价，这一比 例创下了近16年来的最高值。

过去3个月，珀斯、布里斯班和阿德莱德的房价大涨，也推动全澳房价上涨了 0.8%，并大幅提升了整体住房盈利率。

但CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，如果房价持续走软，出售房产的盈利比例可能会在明年见顶。

“在珀斯、阿德莱德和布里斯班这样的地区，卖房利润可能会在明年继续上涨。但越来越多的卖家将面临房市疲软带来的压力，亏本卖房的比例也将增加。”

今年三季度，全澳共有超过9万套房产出售，总利润为340亿澳元，比二季度增了2%。

统计数据显示，悉尼92.7%的房产出售时盈利，平均毛利润为37万澳元，排名全澳第一。

布里斯班99.4%的房产出售时盈利，平均毛利润达到了35.2万澳元。

阿德莱德99%的 房产出售时盈利，平均毛利润为35.8万澳元。

在悉尼，Canada Bay和Ku-ring-gai的卖房平均毛利润超过了100万澳元。

而在墨尔本Bayside，所有房产都以盈利价售出，平均毛利润为91.6万澳元。

在亏本交易中，大部分都是过去2到4年买入的房产。超过五分之一的亏本交易，与利率急剧上升的时间相吻合。

总体而言，持有2-4年的房产出售时，亏损的比例升至16.1%，高于1年前的13.3%。

墨尔本一些最顶级的高端住宅区房价正在下跌，主要受高利率、买家观望情绪以及卖家不愿降低价格预期的影响。 

根据Domain 2024年第三季度的数据，Armadale在“200万澳元以上俱乐部”中跌幅居首，其独立屋中位价在过去12个月下跌了15.8%，降至229万澳元。

紧随其后的是墨尔本著名的奢华社区Toorak，房价下跌14.3%，中位价降至450万澳元。另一个显著跌幅为12.5%的区域是Caulfield North。 

其他位于东部和东南部的高端社区，如Elwood、Brighton East和Kew，这些中位价超过200万澳元的高端住宅区房价也出现了下滑。 

Domain研究和经济学负责人尼古拉·鲍威尔博士表示，墨尔本的整体房产市场正在放缓，而高端物业市场对经济变化尤为敏感。 

在墨尔本的房地产市场中，高端市场往往引领价格周期。

在房价上升阶段，这些更昂贵的区域往往增长率更高，但同样地，在市场下行阶段，它们的跌幅也会更大。 

她表示，这些区域的下跌主要是由于连续加息导致的购房月供增加和贷款额度收紧。许多潜在买家被迫降低购房预算或推迟购买计划。

负担能力的变化对不同买家有不同的影响。如果你原本能负担一套价值200万澳元的房子，那么随着贷款能力的变化，你可能现在只能看150万澳元的房子了。 

像Toorak这样的超高端社区受利率变化的影响较小，因为这里的顶级物业通常由高净值个人、家族信托或代际家族持有。鲍威尔博士指出，这些卖家有足够的能力等待市场回暖，而不是在市场低迷时出售。这种现象可能会导致中位价下降，因为区域内交易的更多是入门级房屋。 

你会看到成分上的变化：人们卖掉价格较低的房产，持有价格更高的房产。正常的行为是，如果没有必要卖掉房子，人们会等到有合适的报价才出售。

并非所有200万澳元以上的高端社区都出现下跌，但涨幅相当有限。例如，Albert Park、Camberwell、Hawthorn和Sandringham等中位价超过200万澳元的区域，在截至9月的过去一年中房价仅上涨了1.1%到5.5%。  

买方代理机构Cohen Handler维多利亚州董事总经理妮可·雅各布斯表示，在低利率时期以不到500万澳元价格购房的买家，如今面临着急剧增加的按揭还款压力，并在疲软的市场中被迫出售。 

只要你不卖，就不会亏损；但如果你不得不在不利的市场环境中出售，就可能会亏损。 

她还提到，一些高端卖家不愿降低价格以满足买家的预期，这导致市场停滞和待售房源增加。 

在500万到1000万，甚至2000万澳元的市场中，比如Brighton这样的区域，市场上有很多房源。它们之所以还在市场上，是因为定价太高了。  

澳洲一些首次置业者（包括那些 在加息前已买房的高收入人群）因房贷压力过大，不得不搬回家与父母同住。

此外，由于抵押贷款还款和生活成本不断上涨，一些房主几乎耗尽了储蓄，并正在 考虑换小房或者搬到偏远地区生活。

这一情况适逢澳联储将利率从历史低点连续上调13次，在比经济学家预测的时间要 长的情况下维持超过一年不变。

目前预计，央行要到明年2月或更晚的5月才可能降息。

抵押贷款经纪公司Shore Financial的首席执行官Theo Chambers表示，家庭总收入 在40万至50万澳元之间、在富裕地区供着200多万澳元的房贷、有两个孩子在上托 儿所的悉尼年轻夫妇，正因负担不起自己的房子，搬回父母家。

“他们是在利率低至2%时买的房。他们当时可能想着，‘我们可以轻松负担得起 Bondi 300万澳元的房子’。”

这些家庭有了孩子后，每月的托儿成本约7000澳元，而且不符合补贴资格。

由于利率已相当具有竞争力，Chambers称已无法为这些家庭找到更便宜的再融资方案。

在削减可自由支配的开支和度假，并仅使用一辆车后，这些家庭如今只能等待降息 带来的缓解。

“有很多人搬回父母家以摆脱托儿费，并把房子租出去。他们不打算卖掉房子。”

“他们认为等孩子上学后情况会好转。但当孩子还在上托儿所时，他们继续工作的 成本确实太高。”

此外，在这些家庭置业的城区，300万澳元买不到大房子。

一旦有了两个孩子，他 们就会感到压力。

“我们看到很多人都被困住了，”Chambers说，“尽管收入其实不错，努力在生活中 的各方面都做到最好，但财务压力仍然巨大。”

Mortgage Choice Dee Why的负责人James Algar表示，他的客户希望降息，并对自 己还能继续还贷多久感到怀疑。

“越来越多客户反馈，他们已动用储蓄，或开始觉得自己无法再像以前那样继续还 款了。”

他声称，这些房主并没有真正陷入经济困境或考虑“贱卖房产”，少数人选择缩小住 房规模以减少房贷，或者搬家。

据Algar表示，进入房地产市场不超过5年的业主受影响最大，包括那些在这段时间 内增加了家庭成员，需要负担托儿费用的人。

“我们谈的通常是年收入20万澳元以上，只为在海滨地区购买入门房产的家庭，”他说。

“其中一些人在7月份的税收减免获得了一点好处，但相对于其他费用的上涨，这点 缓解显然不足。”

新州房建管理局周四正式成立。该机构有权绕开地方政府，快速审批大型住宅开发项目。

预计明年将有多达100个项目能够快速通过审批。

新州州长柯民思（Chris Minns）表示，在经过 了“简短且直接 ”的磋商后，由三人组成的房建管理局已正式成立，该机构的成立估计会使大型住宅开发项目的审批程序缩短一年，使增加现有基础设施附近的住房供应变得更容易。

管理局的三人包括：州长办公厅常务厅长Simon Draper、规划厅常务厅长Kiersten Fishburn和新州基础设施局局长Tom Gellibrand。

这三人会每月召开一次会议，审议提案，并向规划厅长斯卡利（Paul Scully）提出是否将提案宣布为 “新州重大 ”开发项目的建议。

从1月8日起，开发商可以就拟议的大型住房开发项目向该管理局提交意向书，这些项目的预计开发成本，在大悉尼地区需要超过6000万澳元，在新州次发达地区需要超过3000万澳元。

作为“全国住房协议”的一部分，柯民思必须在2029年前在全州范围内交付37.7万套位置优越的新住房。面对雄心勃勃的住房目标，新州政府上个月宣布，为了加快审批速度和交付时间，将会成立房建管理局，它可以同时批准个别地块的重新区划和大型住房项目的开发。

房建管理局在成立后的第一年预计会对80至100个提案进行评估，其中包括重建悉尼东区Edgecliff Centre的计划。该计划要建造一座35层的住宅与办公大楼，它会成为悉尼东区最高的建筑。

柯民思和斯卡利表示，开发商仍可选择遵循现有的“区域重大”的开发途径，即提案由地方政府评估并由规划小组做出决定。新的变化是为大型住宅开发提供另一种选择。

但北悉尼市长Zoe Baker表示，长期以来，市政府决定大型住房提案的权力一直被剥夺。她担心，由 “三个远在他方的官僚来评估整个州的提案”，会剥夺当地对规划决策和申请条件的了解和意见。

“至少在区域规划小组中有一名社区代表，因此即使（提案）获得同意，开发条件也会因为有了了解当地情况的人而得到改善，”她说。

她预计，一些提出在Crows Nest周边地区开发以交通为导向的项目的开发商会选择新的途径。

斯卡利表示，新的变化会为新州提供一致的审批途径，“更加严格，繁文缛节更少”。

新州房地产理事会对新的变化表示欢迎。理事会会长史蒂文森 （Katie Stevenson）表示，新的变化“使行业对2025年更有信心”。

新州规划、住房和基础设施厅的最新预测显示，到2029年7月，大悉尼地区会新建151670套住房，远低于所需的26.3万套。

上个月的新数据显示，大悉尼地区在2021年和2022年批准的近5万套住宅尚未开工。