年底变调？澳洲有房家庭迎来好消息！悉尼、墨尔本“黄金城区”揭晓，2025买房投资必看！

今天，一位房地产专家透露，有许多迹象表明，澳大利亚央行正计划在短短几周内进行出人意料地重大调整。

第三季度的消费者价格指数（CPI）将于10月底公布，目前所有迹象都指向一个疲软的数据，无论是总体通胀还是剔除短期影响因素的通胀水平。

剔除短期影响的平均通胀率一直在直线下降

在许多州，能源返利仍在发放，整体通胀在过去6个月里大幅走软。

对央行来说，更好的消息是，剔除短期影响因素的通胀，例如墨尔本研究所的月度指标，在第三季度显示为0.2%。该指标的年通胀率正在迅速下降，并处于央行的2-3%目标范围内。目前看来，总体通胀和剔除短期影响因素的通胀之间的差距正在缩小，央行将重新与财政当局保持一致。

此外，2025年将有更多的能源退税，这将进一步降低整体通胀。

管理定价效应

央行一直努力澄清，它不会将能源返利视为通缩因素。但这一论点将在2025年失去影响力。

大约20%的CPI由所谓的“管制价格”组成，这些商品和服务的价格是由政府规定的，包括啤酒和烟草消费税、医疗和教育成本，甚至养老金和奖励工资，这些价格将因能源返利而大幅下调。

租金通胀消退

过去两年最严重的通胀问题之一是租金通胀。由于Albanese政府出台了过度的移民政策，这部分CPI（占比6%）上涨了40%。如今，租金也开始回落，并非因为移民压力减轻，而是因为触及了租金可负担性的天花板。

工资增长停滞

最后，工资增长已陷入停滞。在达到4%以上的峰值后，目前工资增长率已降至3.5%，并且仍在回落。这种温和的工资增长水平，远低于其他发达经济体的峰值，这归因于大规模移民在澳大利亚经济中的作用。这已经是一个与央行通胀目标一致的工资增长率。

综上所述，Llewellyn-Smith认为圣诞节前降息的时机已到。

无论降息与否，对于屋主们来说，明年的市场基调肯定会发生变化。目前，春季房市正在如火如荼的展开，大量的新上市房源也在冲击市场。很多为了抓住最后的买房窗口期，正踊跃入市。

本周，有研究分析了2025年房价最具增长潜力的地区，对于打算买房的人来说，不妨将其作为参考。

近日，澳洲房地产专家John McGrath透露，未来一年全国房价将迎来上涨，而一些地区的表现将尤为强劲。

这份名为The McGrath Report 2025的报告着眼于未来一年澳大利亚市场的趋势，McGrath利用这些趋势来分析哪些市场将加速繁荣。

他指出，到2025年，更高的利率和房源供应的缺乏将推动更多的澳大利亚人前往他们更能负担得起的地区或房产类型。

McGrath说：“澳大利亚人需要在他们想要生活和工作的地区有更多的住房选择。”

“我们相信我们正在接近房地产的一个新时代。

“2%至3%的低利率时代已经结束，许多购房者正通过搬到更负担得起的地区或购买较小的房屋来应对信贷紧缩。”

在McGrath的预测中，靠近市区、海滩和基础设施的地区最有房价增值潜力。

McGrath选择了东海岸，并把Summer Hill 和Dulwich Hill列为房价强劲增长的首选地。理由是内西区正变得“更加现代化”，同时也受益于轻轨项目的落成，这可以更方便地连接CBD。此外，这里还有一些非常知名的咖啡厅，可能会吸引购房者到来。

在墨尔本，McGrath将潜力城区首选在了Keilor East，他指出，这个地区拥有Essendon的魅力生活方式，但“房价要低得多”。

他说：“作为墨尔本机场线路的一部分，Keilor East将新建一个火车站，它坐拥Essendon Keilor College school校网，距离M89环路、Highpoint购物中心和繁华的Buckley Street仅一步之遥。”

在布里斯班，大量年轻人和自住家庭搬去了Springwood，随着当地老一辈人的迁出，Springwood正蓄势待发。

McGrath表示：“Springwood正在经历变革，它拥有便利、多样的住房选择和一个36公顷的受保护公园，里面全是考拉和沼泽小袋鼠。”

再往北，McGrath也看到了Townsville的巨大潜力，他说，Townsville近年来已经变得越发“国际化”。

McGrath说，Townsville“有很多豪华餐厅，越来越多的啤酒厂、酿酒厂以及美丽的海滩，而且这里的房价仍然偏低……总租金收益率在昆士兰州名列前茅。”

McGrath在2025年的房价预测中包括了塔斯马尼亚的一些热门地区。

他认为Kingston是一个极具潜力的城区。

他说：“Kingston位于通往Southern Outlet motorway的门户，这意味着居民只需驱车10分钟就能到达霍巴特市中心。”

“这里有大量的土地可供开发，据说它可能是塔斯马尼亚州新AFL俱乐部的表演中心，Kingston是一个极具增长潜力的地区。”

在首府城市以外，McGrath把东边的海滨小村庄Primrose Sands称为“中产阶级热点”，这里有许多公寓项目正在建设中，未来几年当地房价有望强劲增长。

在过去的两年里，澳大利亚的房主和买家受到了高利率的严重打击，但令人意外的是，尽管钱包受损，澳大利亚大多数地区的房价却出现了上涨。

最近还有另一份报告揭露了高利率环境下，房价逆势上涨的城区，让我们一起来看看有哪些？

在全国大部分市场，房价并未如预期因利率上升而出现下跌。根据PropTrack的数据显示，自2022年5月澳大利亚央行首次加息以来，全国77%的地区的独立屋中位房出现了上涨。同期，全国71%的地区的单元房价格也有所上升。

然而，更高利率已经影响了购房者的购房地点和购房能力。

自利率上升以来，全国房价增长最快的地区主要集中在南澳大利亚州、西澳大利亚州和昆士兰州。PropTrack高级经济学家Angus Moore表示，在这一时期房价增长最强劲的地区相对而言都较为可负担。

Mr Moore说：“这些地区之所以非常受欢迎，且尽管利率上升，房价依然坚挺，部分原因是它们的可负担性。高利率降低了购房者的借贷能力，这促使一些购房者转向更实惠的地区。”

购房者借贷能力缩水

自央行于2022年5月开始加息以应对飙升的通胀以来，购房者的借贷能力大幅下降。央行在去年11月之前共加息13次，将基准利率上调至令人咋舌的4.35%，并一直保持至今。

悉尼的Mortgage Choice经纪人Luke Camilleri表示，高利率使借款能力下降了约30%至40%。

“如果在利率上升之前，借款人可以借到100万澳元，现在他们只能借到大约60万至70万澳元，情况大不相同。这改变了借款人的购房地点和购房类型。”

利率上升以来，有房贷的房主还款压力增大，但许多借款人通过减少开支等手段应对这一变化。他表示，这促使一些原本考虑缩小居住规模的房主最终决定搬家。同时，许多房主在这一时期看到房价上涨，增加了他们的房产价值。

这激励了一些房主，在应对更高的生活和住房成本的同时，购买投资性房产。

Mr Camilleri说：“我们看到了很多人投资房产，他们正在寻找价格更低的跨州地区的房产。”

他指出，昆士兰州、西澳大利亚州和南澳大利亚州是跨州搬迁和房产投资者的热门选择。

房价增长最快的地区

在最新的利率周期中，阿德莱德和珀斯占据了独立屋价格增长最快的十大地区。而阿德莱德、布里斯班和珀斯的单元房价格增长最为强劲。

自首次加息以来，独立屋价格涨幅最大首府城市地区

自利率上升以来，阿德莱德北部的Davoren Park成为澳大利亚最大的赢家，其独立屋中位价从2022年5月的25.5万澳元增长到上个月的46.5万澳元，涨幅达82%。

阿德莱德房地产代理公司Edge Realty的负责人Mike Lao表示，Davoren Park的可负担性在疫情期间吸引了购房者和投资者。

他说：“Davoren Park曾是澳大利亚最实惠的地区之一，所以它的起点较低。当我2008年刚开始工作时，我在Davoren Park卖的独立屋价格在10万至20万澳元之间。到了2019年，我还在这个地区卖这个价位的独立屋，但现在我们的房子售价超过70万澳元。”

疫情前，由于声誉不佳，购房者对Davoren Park敬而远之，但现在该地区开始变得高档，并新建了住房。对于首次购房者来说，Davoren Park的价格意味着他们可以购买负担得起的住房，并享受首次置业补贴和印花税折扣。同时，较低的购买价格也为房产投资者提供了强劲收益的机会。

自首次加息以来，单元房价格涨幅最大首府城市地区

阿德莱德在单元房方面也占据了首位。同样位于阿德莱德北部的Salisbury East在此期间记录了全国最强的单元房价格增长，其中位价增长了91%，达到46.4万澳元。

降息将加速房价回涨

近一年来，澳大利亚央行一直将基准利率稳定在4.35%，但随着降息预期的升温，市场情绪日益高涨。

央行在降息时机问题上一直保持沉默，但通胀率在继续小幅下降，市场预计澳大利亚经济将很快实现“软着陆”。

正如前文所述，本周有房地产专家预计央行将在未来两个月“震惊市场”。

四大银行也预计澳大利亚将在几个月内首次降息，其中联邦银行（Commonwealth Bank）预计最早将于今年12月降息，而澳大利亚国民银行（National Australia Bank）和其他银行预计首次降息将在明年2月。

Moore表示：“假设通胀继续按照央行的预期发展，我们有很大机会在明年第一季度迎来降息。降息可能会提振全国购房者的信心，提升他们的借贷能力，从而有助于进一步推动房价增长。”