房市变天了！澳洲50个市场确认转向！利率前景发生重大变化，借款人已经哭晕……

后花园HouGarden找房 3小时前

昨天，澳大利亚统计局公布了最新一期的劳动力市场数据，结果显示，该国的就业市场仍具弹性，表明通胀压力仍未消除，这为期待年内降息的借款人浇了盆凉水。

失业率稳守4.1%，

年内降息无望

最新公布的数据显示，澳洲上月新增就业逾6.4万人，劳动参与率创下新高。最新数据巩固了经济学家的预期，即澳洲央行将在今年剩余时间内维持现金利率不变。

此前，市场预期9月将新增2.2万个就业岗位，如今实际数据远超这一水平，说明在面对几十年来最快的利率紧缩周期时，就业市场仍具有弹性。

澳大利亚统计局表示，就业人数的大幅增长帮助维持了上月经修正后的失业率数据（保持4.1%不变），与此同时，劳动参与率（有工作或正在找工作的适龄劳动人口的比例）达到了67.2%的创纪录高位。

澳大利亚央行行长Michele Bullock表示，就业市场的持续强劲是该行预计今年不会下调现金利率（目前为4.35%）的原因之一，尽管如此，其它发达经济体央行已经在采取行动。

上周，新西兰央行将OCR大幅下调了0.5个百分点，至4.75%。随着新西兰经济与增长乏力作斗争，预计该国央行还将进一步降息。

然而，市场尚未完全消化澳大利亚央行在2025年4月之前下调现金利率的可能性，而5月份澳大利亚就必须举行联邦大选，目前市场仍对持续存在的通胀压力感到担忧。

澳大利亚统计局劳工统计负责人Bjorn Jarvis表示：“创纪录的就业与人口比率和劳动参与率表明，由于职位空缺继续高于疫情前的水平，仍有大量人口进入劳动力市场，并在一系列行业找到工作。”

澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank，CBA）此前预测，2024年底前澳洲央行将降息。然而，最新的就业数据让这一预测变得不那么确定。

经济专家：

通胀顽固，央行还需加码升息

Judo银行的首席经济顾问Warren Hogan针对最新数据发表评论称：“我们正在创造就业机会，这是好消息，就像经济蓬勃发展一样。如果你回顾过去30年或40年的任何时候，得到这样的数据，你会发现它反映出一个强劲的经济。”

“前段时间，很多人都担心经济疲软，因为我们担心失业率会因加息而大幅上升。但事实并非如此，它反映了这样一个事实，即在新冠疫情后，经济正以一种非常不同的方式运行，它突出表明，这种通胀问题不一定会很快消失。”

Hogan还表示，9月份的失业率表明，澳大利亚央行设定的现金利率可能不够高，不足以应对经济中的通胀，进而也不足以应对生活成本危机。

Hogan表示，最新的失业率数据对央行来说应该是“绝对关键的”。央行将于下个月再次召开货币政策会议，并于11月5日宣布最新的官方现金利率。

“这对他们来说绝对是至关重要的，因为他们的目标是试图让通胀率回落到目标区间，并将失业率维持在尽可能低的水平。”

他说：“我们大多数经济学家认为充分就业是指失业率在4.5%左右，但现实是，这种对失业率上升的担忧并没有成真。”

“我们仍然面临通胀问题，所以我认为，这表明澳大利亚央行比其他国家做得少，这使我们仍然面临持续的生活成本危机，并伤害了绝大多数的澳大利亚人。”

Hogan最后表示，他相信澳大利亚央行将在11月的货币政策会议上讨论加息的问题。

他表示：“他们是否会这么做将取决于判断，这一切都将取决于几周后我们得到的CPI数据。”

据悉，上一次现金利率上调是在2023年11月，当时上调了0.25个百分点。

在高利率背景下，澳大利亚房市已然受到了影响，目前全国房价增速放缓，预计今年的涨幅仅在5%左右。

专家：2024年全澳房价增速放缓

今天，澳大利亚一位房地产专家表示，本财政年度，全国房价预计将仅上涨5%左右，因为潜在购房者在降息之前都采取观望策略。

目前，澳大利亚房价涨幅已经开始放缓，低于上一财年全国8%的涨幅，因为住房可负担能力受限和高借贷成本削弱了由人口增长带来的强劲需求。

CoreLogic的最新数据显示，过去一个月，全国房价环比上涨了1%。

牛津经济澳大利亚高级经济学家Maree Kilroy表示：“我们预计全国房价增长的减速将在未来12个月继续下去，因此预计结果会更疲软。”

他说：“住房可负担性带来的压力促使购房者转向价格较低的房产。这一点在四分位数较低的房价区间中表现得很明显，就季度而言，单元房的价格增长终于超过了独立住宅，而中线城市的增长速度更快。”

Kilroy预计，本财政年度，全国房价将上涨4%，而接受调查的多数分析师预计，全国房价将上涨2%至7.5%左右。

金融服务公司AMP的首席经济学家Shane Oliver表示，尽管住房供应短缺正在广泛支撑房价，但未来几个月的增长速度将放缓，因住房可负担能力差、利率高企和失业率上升造成了影响。Oliver博士预计，本财政年度全国房价将平均上涨5%。

他说：“持续推迟降息和失业率上升可能会导致房地产价格再次下跌，因为这可能会导致买家有所保留，而上市房源的数量会进一步上升。”

“尽管如此，澳大利亚各地的差异可能仍然很大，布里斯班、阿德莱德和珀斯目前的状况继续强劲——布里斯班和珀斯仍然受益于州际移民，这三个城市都受益于一定程度的FOMO心理。”

“在利率下降之前，其他城市的疲软状况可能会持续下去。未来几个月，悉尼房地产市场面临价格下跌的风险。”

当前，澳大利亚全国市场的分化已经变得明显。上一财年，珀斯市场的房价上涨了23.6%。CoreLogic的数据显示，布里斯班和阿德莱德的房价分别上涨了15.8%和15.4%。在悉尼，房价上涨了6.3%，而墨尔本的涨幅仅为1.3%。

但根据《金融评论》调查的受访者，即使是在最热门的市场——珀斯、布里斯班、阿德莱德——价格上涨预计也会放缓。Domain研究与经济主管Nicola Powell预计，本财年珀斯房价将上涨8%至10%。Powell博士预计，到本财政年度结束时，悉尼的房价将超过170万澳元，珀斯为80万澳元，布里斯班为100万澳元。

相比之下，悉尼和墨尔本的房地产市场已经开始降温。CoreLogic的数据显示，悉尼房价在9月份仅上涨0.2%，而墨尔本房价已开始下跌，在9月份这个季度下跌了1.1%。

这种放缓支持了一些专家的悲观看法，比如SQM Research的创始人Louis Christopher。他预测，本财年悉尼房价可能下跌2%至6%，而墨尔本房价可能下跌1%至5%。

然而，Barrenjoey的首席经济学家Jo Masters的看法却比较乐观，她预计全国房价将上涨5.4%，其中布里斯班上涨9%，悉尼上涨4%。就连墨尔本也可能在本财政年度勉强上涨0.8%。

她表示：“我们预计房价将出现正增长，但在未来一年将更为温和。”

“住房融资和成交量有所回升，而股市仍处于历史低迷状态。展望未来，随着降息的开始，借贷能力将有所改善。然而，最近新上市房源的增加转化为市场供应的增加还需要一段时间。

“全国各地仍然存在明显的分歧。墨尔本的新上市房源和总房源库存已经转化为价格走软，而布里斯班的房源仍然紧张。”

在房价增速放缓，房源数量上升的趋势下，澳大利亚多地已形成买方市场。对于潜在购房者来说，不妨在买房时将这些地区作为参考。

房源暴增162%！

澳洲50个“买方市场”揭秘

今天，工料测量机构MCG发布了一组最新数据，并记录了过去12个月里房源增长最快的50个地区。

这些地区的买家有更多的选择，因此更有可能找到适合他们特殊需求和预算的自住房或投资房。

在一些地区，房源数量的增加意味着买家拥有了更大的议价能力，价格涨幅受到抑制。但并非每个地区都是如此。这只是取决于新上市房源的增长是否足以满足或超过每个市场的需求。

无论如何，这些都是春季买家在这一季会有更多选择的领域。让我们一起来看看有哪些。

新南威尔士州

Bringelly - Green Valley，悉尼

过去一年，悉尼西南部的这一地区的挂牌房源增幅最大，达到162%。该地区包括Catherine Field、Hoxton Park、Leppington和Oran Park。房价中位数为107万澳元，高于一年前的105万澳元。卖掉一套房子平均需要32天，这是一个正常的时间框架。租金中位数从一年前的每周650澳元涨到了现在的每周720澳元。

Rouse Hill —McGraths Hill，悉尼

在这个包含Box Hill、Maraylya和Vineyard的西北部地区，待售房源数量增长了127%。房价中位数从一年前的160万澳元涨到了现在的1,703,888澳元。房屋销售平均需要37天，高于去年的31天。租金中位数从一年前的每周745澳元涨到了现在的每周820澳元。

Lower Hunter, North Coast

这个地区包括Chittaway Bay, Ourimbah, The Entrance

和Tuggerawong。挂牌房源增加了近75%，助力房价中位数稳定在目前的62.3万澳元，仅略高于一年前的62万澳元。房屋需要43天才能售出。每周租金中位数从一年前的525澳元涨到了现在的550澳元。

Wyong，中部海岸

这个地区包括Chittaway Bay、Ourimbah、The Entrance和Tuggerawong，房源数量增长了42%。当地房价中位数仍在上涨，从一年前的79.5万澳元涨到了现在的84.2万澳元，房屋待售时间为35天。每周租金中位数从550澳元小幅上涨到了目前的560澳元。