墨尔本未来2年房价或大幅上涨 昆州租客交租压力大 澳洲年轻一代大学毕业生至少20年才能买得起房

从许多方面来看，墨尔本的房地产市场是其中最疲软的。

随着其他资本的快速增长，房价陷入低迷，而随着房产税的扩大，投资者纷纷逃离这个市场。

CoreLogic的数据显示，自去年11月以来，墨尔本的房价一直持平，在截至今年4月的一年里，仅上涨了2.8%。这与其他五大首府城市形成鲜明对比，它们的年涨幅在8.7%至21.1%之间。

澳大利亚统计局三月份的住房融资数据显示，新州、昆州、南澳和西澳的房地产投资者纷纷回归，但大多避开了维州。

维州的投资者贷款4月仅增长了 0.2%，远远落后于新南威尔士州和昆士兰州，后者的增幅为 6.2%。一年来，其他主要州的经济增长率在 35% 至 64% 之间，但维多利亚州仅增长了 6.3%。

牛津经济研究院（Oxford Economics）资深经济学家 Maree Kilroy 表示：“1 月 1 日生效的影响房地产投资者的政策调整打压了市场情绪。”

“其中包括扩大空置住宅土地税，对墨尔本已建成地区五年以上未开发的住宅土地额外征收1%的税，以及将土地税的免税门槛从30万澳元降低至5万澳元。”

虽然上周的州预算中没有宣布新的财产税和征税，但由于新的税收制度，房东仍需支付平均 1300 美元的额外土地税。

然而，Muncton 预测墨尔本的独立屋价格在未来两年内将总共上涨 16.6%，强于悉尼、布里斯班和阿德莱德的资本增长。他预计这三个城市的资本增长分别为 11.3%、15.5% 和 分别为14.4%。

预计珀斯今明两年的表现仍将优于大市，到 2025 年底总计上涨 23.1%。

“这与房价、强劲的人口增长和低供应有关，相对于悉尼，墨尔本的房价是近 20 年来最便宜的。如果将墨尔本独立屋与布里斯班或阿德莱德进行比较，墨尔本的价格看起来相对便宜。”

“如果你看看目前的人口和住房供应情况，从中期角度来看，墨尔本市场看起来更好。我认为今年和明年的房价将会出现好转，在某个时候，墨尔本市场将会因为一些指标而获得更好的运行，比如与其他城市相比，其估值更具吸引力。”

牛津经济研究院同样预测未来两年墨尔本房地产市场将走强。墨尔本房屋中位价预计将上涨 21%，超过悉尼 18% 和布里斯班 19% 的预期增长。

Kilroy 表示：“预计墨尔本将于 2025 年实现强劲复苏，关键支撑来自移民流入的复苏，这将提振住房需求。”

CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，墨尔本是自疫情爆发以来唯一一个所有住房负担能力指标均有所改善的首府城市。

债务与收入比率从 2020 年 3 月的 7.5 降至 3 月份季度的 7.1。相比之下，所有其他首都的债务与收入比率均有所上升。

偿还新贷款所需的收入比例从前三个月的 45.4% 下降至 44.88%，而储蓄抵押存款所需的时间从去年第四季度的 9.6 年缩短至 9.4 年。

日前，房地产数据公司Suburbtrends发布了2024年5月“租房痛苦指数”报告（Rental Pain Index），其中西澳租客支付房租的压力最大，其次是昆州，这两个州的租房痛苦指数分别上升至85.71%和81.39%。

该指数是通过比较“租金上涨率”和“收入与租金比率”而计算出。

Suburbtrends的创始人兼董事总经理拉德纳（Ken Lardner）说：“社会经济地位和家庭收入较低的租客面临的压力最大，其后会蔓延到其它地区的租客。”

“没有一个郊区（的租客）能够免于承受租金上涨的压力。我们正面临着供不应求的诸多问题，只能冀望在未来两三年内更多房源能投入市场。”

拉德纳还说：“我们真的进入了严重负担不起的境地，真的没有其它办法了。”

布市很多郊区已被列入租金支付极度紧张的名单，包括Caboolture、南Caboolture、Woodford、D’Aguilar、Clontarf、Taigum、Fitzgibbon、洛根市的Slacks Creek及西郊的Wacol、Riverview。

一些专家预测，由于房屋建设难以跟上住房需求的步伐，未来12个月的情况可能会进一步恶化。

三个孩子的妈妈阿德里亚娜·卡梅伦承认，她的三个儿子如果离开家，将无法养活自己，更不用说买房了。

卡梅伦女士的长子阿奇 (Archie) 18 岁，在大学学习房地产经济学，他想未来从事相关职业。

但他几乎无法负担与朋友一起出去玩的费用，即使他仍然住在家里，不支付食物、燃料或房租，并且有一份兼职工作。

卡梅伦女士说：“他们都认为自己能够拥有自己的房子，但我认为他们没有意识到这有多难。”

“他们连吃饭的钱都买不起！我们每周的食品杂货账单约为 600 澳元，可以养活这些男孩。

“单是高等商学院的学费就非常高。毫无疑问，我们将不得不帮助他们支付定金。”

卡梅伦女士表示，另一个选择是帮助他们在更便宜的地区购买投资房产，这样他们就可以出租。

对比网站 Finder 的分析显示，根据目前的中位房价和平均离校生收入，昆州 18 岁的年轻人平均需要 20 年才能攒够首付买一套典型的房子。

Finder消费者研究主管Graham Cooke表示，分析显示，单元房比独立屋更容易进入，但仍然需要在毕业后存够10年的钱。

“对于那些想要买房的人来说，这需要大量的计划、研究和牺牲，这意味着更多地借钱，更多地工作，并留出更多的钱来偿还贷款和缴纳印花税。”

生活成本压力导致一些墨尔本房主难以支付抵押贷款，Dandenong和墨尔本中央商务区的不良房源比例在墨尔本最高。

Domain数据显示，这两个地区的不良房源数量是墨尔本四月份平均水平1.3%的两倍多。

尽管整个墨尔本的紧急销售数量较一年前的 2.2% 有所下降，但专家警告称，如果利率保持在高位，陷入困境的房源可能会再次回升。

与去年相比，墨尔本中央商务区的低价出售略有增加，有2.7%的待售房产处于低价出售状态。“廉价房源”是指在房地产广告中选择一些关键词，比如“绝望的卖家”和“紧急出售”，暗示房主需要迅速出售房屋。

在Dandenong，这一数字为 2.8%。Ray White Dandenong 董事本·朱苏菲 (Ben Jusufi) 表示，虽然低于去年，但房主仍感受到利率压力，并难以偿还抵押贷款。

他说:“我们现在看到的是，任何两三年前买房的人——当时利率在2%到2.5%左右——我们开始看到很多卖家要求评估，并希望出售他们的房产。”

尤苏菲表示，许多“紧急”卖家正在缩小规模或重新租房，因为他们无力负担更大房子的贷款。

AMP 首席经济学家肖恩·奥利弗 (Shane Oliver) 认同该观点，房主面临的巨大财务压力是由高利率造成的，贷款还款成本占家庭收入的比例达到了创纪录的水平，并表示如果利率保持在高位，更多的房主可能会受到打击。

奥利弗表示，在削减可自由支配支出并动用储蓄来帮助偿还贷款后，绝望的房主“陷入了困境”，被迫将房产投放市场。

他说：“来自为陷入困境的家庭提供支持的社区团体的所有证据都表明，寻求帮助的请求大幅增加，这表明抵押贷款压力非常高。”

奥利弗表示，许多房主“坚持”利率下降，被迫寻求外部帮助来为贷款提供资金，其中包括父母银行。