房价太贵，澳洲住房面积越来越小，未来澳洲政策又要推高房价40%？

在澳洲买房的人发现，他们掏更多钱买下的房子反而比以前更小了。最新数据显示，4个州府城市的住宅用地面积平均已经不足400平米。

澳洲住房产业协会（HIA）发布的最新HIA- CoreLogic住房用地报告显示，在过去的十年中，澳洲住宅用地面积中位数下降至485平方米，缩水了6.5%。

在州府城市中，悉尼的问题最严重，住宅用地面积中位数从2013年的495平方米，降到了2023年的375平方米，目前375平方米住宅用地均价为66.12万澳元，而10年前购买495平米地块只要29.5万。

珀斯与悉尼相同，也是375平方米，创下最低纪录，但均价只有26.9万澳元，远低于悉尼；墨尔本从2013年的447平方米降至2023年的399平方米，目前399平方米地块的均价为42万澳元，比10年前447平方米的地块贵了一倍。

阿德莱德的住宅用地面积中位数为389平方米，10年内只减少了14平方米，是变化最小的首府，目前均价为25万澳元。布里斯班降至444平方米，减少46平方米，均价为32.7万澳元。

霍巴特的土地成本虽然在过去十年中翻了一番，但中位数面积的住宅用地均价只有27.5万澳元，面积仍有635平方米，是所有城市里面积最大的。

近期发布独立研究中心的调查报告估计，规划方面的限制已经使悉尼和墨尔本的房价上涨了40%以上，布里斯班几乎上升了30%。相比之下，负扣税和资本收益减税优惠等税收优惠对房价的影响微不足道，仅使房价增加了1%至4%。

该研究中心首席经济学家、报告作者Peter Tulip是一位前澳洲储备银行官员，他认为尽管这些因素可能促使房价上涨，但规划限制才是房价的主要推动因素，根本原因在于限制了供应，推高了房价和租金。

他表示，住房存量增加1%估计将会使租金和房价下降2.5%。

“作为一个社会，我们需要更愿意接受更高的密度规划。我们需要更多地考虑租房者和未来购房者的利益，而不是过于考虑附近居民的利益。”

报告中称，解锁更多住房一个有意义的方法，是州政府为地方政府设想，就像新州所发生的那样。

据估计，新州政府在去年11月宣布的新规则，将迫使地方政府解除对交通枢纽、城镇中心和其它地理位置良好区域建设低中密度住房的限制，从而提供多达11.2万套新住宅。

Prop Track机构的高级经济学家Angus Moore表示，像新州改革一样的措施已经在新西兰取得了改善负担能力的成效。

Moore说：“2016年进行了类似改革的奥克兰的经验证明，这可以加快住房建设活动并提高负担能力。”

奥克兰对约四分之三的住宅用地进行了规划提升，于是接下来的五年内建造了数以万计的新住宅。

“Greenaway-McGrevy和Phillips进行的一项调查比较了受影响的地区和未受影响的地区，发现受影响地区的建筑活动大幅增加。”Moore说，“他们估计，规划的提升致使2016年至2021年间比正常建设速度多出21,000套新住宅。”

这些住房位置优越，靠近交通和就业枢纽，同时租金价格估计比没有进行规划提升的情况低得多。

“这并不意味着没有挑战，过去几年，住房建设成本已经大幅上升。但是，让低密度住房更易建造，是在新州最需要更多住房的地区建造更多房子正确的第一步。”

Tulip表示，新州住宅的后院小屋改革在2019年引发了建设数量的增加，到2020年约增加了五倍，相当于大约49,000个额外的住宅。

他说：“这种大规模的供应增加不需要政府的直接支出，只需简单让步。”

Prop Track的数据显示，像后院小屋这样的经济住房选项受到买家的高度青睐。

为了释放更多的住房供应，州政府已开始放宽对后院小屋的限制。

悉尼和墨尔本的房价自从年初以来放缓得比预计的更快，澳新银行降级了对2024年悉尼墨尔本房价的预测。

他们现在预测悉尼房价今年会涨4-5%，低于之前预测的6-7%；预测墨尔本房价会涨2-3%，低于之前预测的3-4%。

ANZ的资深经济分析师Adelaide Timbrell说高利率对这两个市场的打击比原先以为的力度更大。

珀斯过去12月表现突出，今年预计将会房价再攀高。预计今年涨10-11%，高于之前预计的7-8%。

阿德莱德房价预计涨8%，高于去年预测的4-5%。

ANZ保持对布里斯班涨9-10%上涨的预测不变，全国平均上涨5-6%。

国民银行也调低了对悉尼和墨尔本的预测，升级了布里斯班、阿德莱德和珀斯。

国民银行现在预测悉尼今年涨4.7%，略低于之前预测的5.5%；但是他们把墨尔本的涨幅从之前预测的5.5%减半到了2.6%。

NAB预测布里斯班涨7.7%阿德6.4%珀斯9.9%。

而去年10月的时候他们预测布里斯班涨6.5%阿德6.2%珀斯1.2%。

出现严重质量问题的Mascot公寓大楼业主已经收到购房协议，这是他们数年来第一次有机会彻底摆脱劣质公寓带来的麻烦。

位于悉尼内南区的马斯科特公寓楼共有132位自住房业主和9位投资房业主。这些业主在2月23日收到了一家财团的购房合同。自从2019年6月马斯科特公寓楼出现裂缝以来，这些业主们经历了一系列法律和经济上的麻烦。他们需要在3月中旬之前做出是否卖掉公寓的决定。75%的业主都同意出售，收购协议才能生效。

据报导，Jamie Lam于2013年2月以约60万澳元的价格买下其中一套两室公寓，但购房合同里的出价只有22万澳元。

他表示，虽然他想卖掉房子，但损失太大了，如果马斯科特公寓楼没有出现质量问题，这套房子应该能卖100万，而现在卖房相当于会损失近80万。

“普通澳洲人无法承受他们生命中最重要的资产贬值80%。这原本应该是最安全的投资方式，也是获得政府鼓励的投资方式。”

Mascot公寓楼出现裂缝时，杰米·林的这套房是租给别人住的，他目前的经济条件意味着他无法获得其它自住房业主能拿到的房贷减免，以及各项经济援助措施。

自住房业主如果同意出售公寓，可以获得房贷减免。

对于公寓出现裂缝之际住在Mascot公寓楼的业主们来说，银行同意将他们的房贷最多减免40%，新州政府也会提供一些经济支持来帮助他们解决剩余的债务。

对于投资房和自住房业主来说，应税年收入低于15.6万澳元，且其它资产低于100万澳元，可以获得最多12万澳元的资助；65 岁以上、应税年收入低于12.4万澳元、其它资产低于175万澳元的业主可获得最高36万元的资助；无房贷债务、应税年收入低于15.6万澳元、其它资产低于100万澳元的业主可获得最高12万澳元的资助。