昆士兰 - 2023年《房地产法改革》- 卖方披露及对租赁等的影响

2023年10月25日，昆士兰议会通过了《2023年房地产法》（新法），这是一项旨在更新昆士兰房地产法的重大立法改革。该法规取代了自近五十年来一直有效的《1974年房地产法》（旧法）。

新法的目标

新法的预期结果是简化昆士兰的房地产法，使其与其他澳大利亚州的标准一致。其主要目标是提高房地产交易的透明度并保障消费者利益。本文将深入探讨这一新法的规定，及其对大家的影响。

重要变化

重要变化包括：

卖方披露要求

在昆士兰，传统上，买方承担了，在完成房地产购买前，进行全面尽职调查的责任，而卖方在披露方面的责任相对较小。

新法对卖方披露要求进行了关键修改。包括持有永久产权物业的卖方，在签订合同之前，现在有义务向潜在买家，提供有关该物业的清晰而相关的信息，称为“卖方披露”。

“卖方披露” 在什么情况下适用？

除了某些特定豁免情况外，该披露要求适用于所有永久产权物业的销售，包括拍卖销售。

需要披露什么？

卖方将被要求向买方提供一份与该物业相关的披露声明以及任何规定证书（披露文件）。

披露声明必须采用规定的形式，包含真实的、在提供给买方时有效的信息，并由卖方签署。

披露文件必须包括各种规定证书，以确认信息的准确性，例如产权搜索、注册测量规划图，以及对于处于社区所有权计划中的房产，必须提供有关业主委员会、社区管理声明（CMS）以及CMS中未包含的规章制度等详细信息。

此外，披露声明还必须包括其他证书，例如任何裁决令、游泳池合规证书以及环境保护局和昆士兰建筑和建设委员会的通知。法规允许以实体和电子格式提供这些文件，确保灵活性和方便性。

如果未遵守规定后果是什么？

如果卖方未能在相关时机提供任何披露文件，或提供的披露文件在重大事项上不准确或不完整，买方有权在成交物业前的任何时间终止合同。

例外情况

卖方披露计划的例外情况包括：

对租赁的影响

新法引入了一系列旨在简化、合理化并提高租赁法规透明度的改革。其用意为改善涉及租户、房东和参与租赁协议的所有各方的法律框架。

转让人责任

新法中的一个显著的修改，为原租赁协议下的转让人及其担保人，在其他人随后接管租赁时的责任的界定。

在旧法下，如果A租户将其租赁转让给B租户，然后B租户将其再次转让给C租户，那么A租户可能仍然需要对C租户造成的任何租赁违规行为负责。新法改变了这种情况，消除了此类持续责任。

然而，除非明确解除这些责任，否则A租户及其担保人依旧需要对B租户的违规行为负责。

租赁转让的业主批准

新法改变了针对租赁转让，获取业主批准的要求。这些调整旨在避免出租方不合理地拒绝。除了这一规定外，新法还明确规定：

时限 - 与契约相关的诉讼时效期

基于契约的诉讼时效期将从12年减少到6年。

此变更是为了和商业协议的时效期保持一致。

信托 - 废除永续权规则

普通法中的永续权规则是一项法律原则，限制了某些未来财产权益的持续时间。该规则的目的是防止财产长时间被绑定在信托中，确保财产可以自由地转让，被未来的世代利用。

该规则通常规定，财产中的任何有条件的权益必须在该权益创建人过世后的一定时间内，将财产归属于信托受益人使其变得可支配。传统上，该时间一般是权益创建人过世后的21年。

该规则的目的是防止其他可能要到遥远未来才能实现归属权的情况，从而潜在地阻碍财产的自由转让和使用。

按照旧法，永续权期限设定为最长80年。对于信托而言，这意味着财产可以从信托建立日起最多持有80年。

新法采取了更广泛的方式，完全废除了普通法的永续权规则，并引入了一个新的固定永续权期限，为125年，与英国保持一致。

信托有权选择相较更短的永续权期限。

现有信托可以选择加入新的固定永续权期限。如果信托有条款赋予受托人修改归属日期的权力，受托人可以将其延长至125年。在受托人没有修改归属日期权力的情况下，信托下的所有受益人可以共同签署一份契约，修改归属日期并设定为125年。

在考虑是否有必要修改现有信托时，需要谨慎行事，全面评估可能涉及的任何税收或费用影响，再做决定。

地役权的执行力

现行法律规定，地役权里的肯定型契约若未得到物业所有者明确的同意，则不具有法律强制执行力。

为解决这一问题，新的规定，即第65条，已纳入法案。该条规定在注册的地役权中，无论是肯定型契约的还是否定型契约，涉及土地使用、所有权或维护等方面的地役权契约，对未来的物业所有者具有约束力，除非该权益明确指名受制方为个人并非物业。

第65条适用于所有地役权，无论其创建或注册日期为何，该条款确保这些权益和契约对后来的物业所有者具有强制执行力。

结语

《2023年房地产法》（昆士兰）的颁布标志着昆士兰房地产法为了更现代化而迈出了重要的一步。通过实施卖方披露要求，该法旨在培育一个以更为透明，以消费者为导向的房地产市场。

毫无疑问，这些法律修订在昆州的房地产交易中代表着重要的飞跃，对买卖双方都极具影响力。

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